深耕酒店，富力地产赢取存量时代弯道超车门票
在很多人还看不懂的时候，富力已经占据了房企中酒店行业的NO1。
出品：每日财报
作者：张京
在全球经济下行的当下，中国供给侧结构性改革深入推进，高质量发展成为后续产业经营的核心方向。各行各业在深耕自身领域发展的同时，逐步进行新业态及多元布局。以房地产为例，过去单一地产投资的时代已经过去，各大房企均根据自身优势进行发展布局优化，其中走在前列的便有富力地产（02777，以下简称“富力”）。
10月31日，富力地产公布了最新财报，前三季度公司实现协议销售金额925.6亿元，协议销售面积达853.44万平方米，较去年同期分别上升6%和29%；营业收入505.24亿元，同比增12%；净利润、归母净利润分别为47.51亿、45.37亿元。资产规模指标亦稳步壮大，其资产总额4153亿元，同比增长13.43%。
作为国内房地产开发行业的领军者，富力的实力已经不言而喻。《每日财报》注意到，经过二十五年发展，富力地产从过去的地产服务商升级为美好生活运营商。新时期的富力，不仅志在为人们提供优良品质的住宅，同时，从各方面着力构建产城融合服务体系与生态闭环，酒店资产领域就是公司深耕布局的领域之一。
成功的故事总有相似的地方
投资行业曾有个轰动一时传奇故事。2007年末，金融危机来临之际，黑石集团（Blackstone Group）就在市场极其不看好时，动用64亿美元基金和203亿美元贷款，斥资267亿美元收购了希尔顿。通过不断的管理调整与运营优化，4年后，2013年12月，黑石将希尔顿上市，黑石集团持有7.51亿股，约占总股本的76%，市值约为146亿美元。在2018年，黑石将所持希尔顿股票全数抛售，这笔十一年前的投资彻底完成了退出，黑石由此获得约140亿美元利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。
都说机会是留给有准备的人。与以上这个故事十分平行相似的是，时隔10年的2017年，富力地产以189.55亿元收购万达的74家酒店（含大连万达中心写字楼），一举成为全球最大豪华酒店业主之一。
雷同的是，外界也透露出众多的流言蜚语，但富力并不惧、不忧。在很多人还看不懂的时候，富力已经占据了房企中酒店行业的NO1。在2019年中国酒店集团规模50强中，也有众多房企如富力（排名13）、万达（排名14）、碧桂园（排名16）、绿地（排名32）、世茂（排名39）入榜。
盘点来看，富力所拥有的90间运营中的酒店中包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，能够满足不同消费群体的需求。
精准投资酒店板块 价值投资大获现金流
目前的房地产虽然增量开发在未来十余年还将维持在15-20万亿的高位，但整个房地产市场已慢慢步入存量时代。为此，众多房企在住宅开发之外，也在探索新的业态。酒店就是很多房企商业版图中的重要一块，富力地产亦是深谙此道。
因为早在2004年，富力就进入酒店行业，不仅在集团层面组建了具丰富设计及管理经验的团队，并且不断提高酒店建造精细化管理水平，完善酒店管理模式，在酒店领域已广积粮草，只待最好的机会降临。
尽管很多人会对富力收购万达酒店产生担心，但短期小的获利或亏损在大趋势面前并不足以造成至关重要的影响。
酒店作为存量商业地产的重要部分，有着投资周期长、利润增长缓慢的特点，但富力仍然投入重资布局，《每日财报》认为原因不乏以下三点：
其一、国内旅游市场日趋火爆，消费升级，带动酒店市场的整体回暖。2011年我国的人均GDP约5000美元，2018年我国人均GDP约1万美元，早已进入成熟的度假经济时期。去年，我国国内旅游人数达55.39亿人次，同比增长7.8%。出入境旅游总人数达2.91亿人次。
与此同时，国内酒店业正值新旧更迭之际，国际高端酒店密集撤出，国内自主品牌酒店有望上位，打响知名度，占领市场份额，未来成长空间十分巨大。
其二、目前我国房地产正处于增量开发到存量经营的转轨期，众多房企都在进行新业态及多元布局。首先，酒店作为持有型物业，运营得当，不仅可以获取稳定的现金流，而且还能获得资产增值收益。其次，酒店品牌做起来后，房企可对外输出酒店品牌，走上轻重资产并举之路。
毕竟对于房地产企业而言，公司价值的高速增长是企业存在的目标，具有稳健的现金流是保证公司得以生存之根本。富力酒店板块的发展，是富力业务生态圈一个重要的环节，同时也是富力经营的核心组成部分，可以为公司源源不断的提供稳定现金流。
公开数据显示，2015年往后的3年间，酒店板块收益按复合增长率29%,增长至人民币23.75亿。2018年，富力酒店板块营业额由2017年的人民币23.8亿元增至70.3亿元，同比增长195%，酒店资产持续平稳的为富力带来饱满的现金流。
截至今年6月，根据第三方评估机构估算，富力运营中90家酒店市场估值近520亿，较整体酒店资产账面价值高34%。
眼光精准 未来高端酒店前景广阔
富力如此坚决、有魄力的进军酒店业，尤其是高端酒店是依赖其对行业发展的独到眼光。
全球三大理想的长期投资标的分别为不动产、稀缺资源、银行。而剖析酒店业来说，酒店的物业就是不动产的特点；酒店的好地段、个性化品牌、独特的风格就是稀缺资源；酒店的现金流具有银行的特点。
以万达转卖给富力的酒店为例，这些酒店已经具备“个性化品牌、独特风格”的特点，而且收购的酒店选址大多选择在中国一、二线城市与核心枢纽城市，且在城市内的位置均处于核心区域，可以说是符合长期投资的好标的。
另有行业潜力的助力，高端酒店这块“蛋糕”在未来不容小觑。随着收入水平的增长以及消费升级，游客对品质与品牌也越发注重，二者共同拉动高星酒店的需求。
目前国内酒店行业的具体现状是，经济型酒店已处于衰退期，正谋求转型。中端酒店处于成长期，竞争激烈。而高端酒店正处于起步发展期，市场成长空间巨大。
再从运营的角度来说，酒店作为商业地产有40年的经营时间，根据全球酒店业综合大数据来看，酒店的黄金收获期被认为是开业后的6至20年。原因是由于酒店属于集中投资，开业初期会现入不敷出的情况，净现金流量为负值，但进入正常经营后往往能收入大于支出，净现金流量转变为正值。
综上所述，富力布局高端酒店是非常有战略眼光。高端酒店市场在过去一年呈现房价和入住率齐涨态势，在此情况下，全国五星级酒店平均客房收益也达到历史新高。最新数据显示，过去一年，全国五星级酒店RerPAR（平均每间客房收益）为483元，首次突破2011年的历史最高点477元。
目前在高端酒店竞争领域里，富力已是“领跑者”了。如今，行业形势瞬息万变，对房地产开发商来说晚一年转型，都很可能会面临掉队、淘汰的风险，富力通过并购整合，以最快的速度实现了弯道超车，为自己赢得了存量经营领域头部阵营的门票，可谓快准狠！