未来每一个社区都是一个微缩的城市单元，社区就是城市，汇集城市生活的基本功能，在家门口就能体验高浓度、高质量的城市生活。
总结一下就是，过去是用「社区思维」做产品设计，现在转变用「城市思维」做产品。举个例子。在很多时候，开发商做项目的时候，单纯的只会做项目，公共配套通常严重依赖政府。在很多时候，这导致的一个结果就是，很多楼盘只有居住，没有生活。如果从一个城市案例的角度去理解，比如说郑州，万科是这个城市中，最用心做社区公园和邻里中心的开发商。万科广场开业的、待开业的，已经占全了城市的东西南北。很多项目也配有商业区，但99%的情况下，这些商业区都要被开发成街铺销售，后期生死有命。很难会有人做成万科广场式的购物中心，并统一运营。公园和邻里中心，这就是最基础层面的城市思维做产品。这一次，在地铁六号线贾峪站，万科新作了一个超级大盘，万科·新田 湖与城。不一样的地方在于，这次是一张白纸画蓝图，用地面积足有1623亩。对于擅长做Town的万科来说，这是一次难得的万科最新理念落地的机会。从位置来说，紧邻洞林湖，是环郑组团中，距离主城最近的版块。开车走警官大道几分钟到四环高架，再到新的城市中心常西湖市民中心，只要20分钟；并且地铁6号线明年通车，起始站就在版块内部，六站到常西湖奥体中心，无缝换乘地铁1号线，换乘14号线也非常便捷。如果以位置优势和通勤便捷性为坐标进行筛选，湖与城的居住环境和生态资源在环郑组团中几乎无所匹敌。地块中既有占地颇大的生态湖，又有规模可观的原生郊野公园。重要的是，地块整体容积率只有1.8。我第一次看到这些硬性指标，立刻想到万科会不会做一个良渚文化村的2.0版。但万科告诉我，良渚只是它们学习的样板之一。万科的志向，是做未来社区的北方样板，要打造的是给予年轻人温暖梦想的住区。万科用了两个崭新的理念：TOD+花园城市。这是最近两三年最火的城市规划概念。TOD：国内第一个TOD是万科在上海做的虹桥天空之城；从数量上说，杭州是目前实际落地TOD最多的城市；但只有成都将TOD升级为未来发展的城市级战略。请注意这三个城市，上海杭州成都，全是方向性的灯塔级城市。花园城市：这个比较好理解，来源于新加坡，要义是通过点线面形成一体化的城市生态网。作为千年大计的雄安新区和北京通州副中心，都是在完全按照这个理念做的。现在，万科将两者合二为一，用一个城市级的规划理念去做一个大盘。那么，万科到底在怎么做？这一次万科用了三个维度：平台城市（TOD理念升级版）+绿洲生态（花园城市）+柔性社区（生活营造），形成了从宏观到肌理的营造体系。通俗点说，是在城市骨架里实现三生融合：生产、生活、生态。这就是Town，新市镇。
万科的平台城市，是围绕着小镇里的美好生活，所营造的完备的城市系统。比如说重塑版块内的交通系统，形成多维立体交通路网，在公共交通的基础上，延伸出社区交通的多层次落地。我们说过地块6号线首站贾峪站，就在湖与城地块内。以地铁到达站为原点，万科首先要梳理和规划版块内部交通系统，用做城市与版块、版块与组团、组团与组团之间的多级链接。所以，围绕轨道交通，万科做了社区内部通勤系统，作为地铁出站后，最后1公里的通勤延伸和补充。还有就是社区道路，万科规划打造了马米路，作为连接警官大道和西四环的外部通勤主干道；升级改造了洞林路作为连接洞林湖环湖大文旅配套的内部通勤。并且在这些道路的规划上，万科做了景观退界，设计了4级道路系统：人行道、机动车道、非机动车道、景观道，最终景观与建筑融为一体。下面就是4级道路系统的意向图。
在这个框架之上，再研究版块内部：住区和产业区的分布关系；住宅和社区公园、邻里中心、学校、医院的互动关系等等。
湖与城占地1600多亩。按照规划，未来将容纳数万人。你或许已猜到，如此大体量的社区，一定是个无所不包的“超级综合体”，或更时髦点，可称之为“微缩城市”。没错，它集商业、休闲、办公、教育、医疗、康养等于一体，现代文明的成果，在这里基本上都会有。万科所造的生活体系。所有的目的只有一个，就是如何最大化形成高浓度、高质量的城市生活！湖与城与洞林湖只隔了一条五龙路，而新田已经在洞林湖开发了14年，到今天为止形成了一个庞大的文旅资源配套。首创奥特莱斯、成龙耀莱影城、五星级的美爵酒店、农夫乐园、松鼠部落都已经开业；而后期，17万方的新田360广场、运动气膜馆、酷玩小镇等等商业和文旅配套不断地在落地。这些与湖与城的内部配套互为补充，彼此成就，一起构成了洞林湖和饮马坑双核心体系。高浓度城市生活的重点，是浓度。8年前，万科第一次进郑州做了全国第30座万科城，但是万科城地块太散了，很难做统一的集中规划。湖与城的优势就是集中，土地最大化利用，可以一张蓝图绘到底。在这里，万科等同于是规划者、建设者的双重身份，在上面这张图中，你所能看到道路、公园、商务综合体、艺术中心、学校等等各种功能，大多数将由万科统一规划。万科应该是这个城市中最喜欢做公园的开发商。万科世玠、万科山河道的城市公园，万科云庐的郊野公园；可以说只要有机会，万科就会做一个令人惊喜的公园出来。但这一次，因为地块空间和自然地貌有着得天独厚的优势，这让万科对土地有了更深的思考与规划层面的研究。这一次，万科做的不再是一个公园，而是一整个公园体系。这是湖与城的公园体系意向图。最北面是占地约600亩的饮马公园，最下面是占地最大的原生郊野公园；在饮马公园和郊野公园之间，由数个公园绿廊链接。你会发现，这些公园组成了一个完整的动线。从南向北连接了整个版块。我们把这一切的排布叫做「动线场景化」。这个词听上去非常简单，做起来非常难。尽管是地铁大盘，但是总有楼盘不可避免地离地铁有点远，就算尽量让物理距离更短，但是没办法，真的有 800 米，怎么办？这个时候就需要「动线场景化」。这就像你在一条黑洞洞的隧道里走一公里，跟你在上海的老街道上走一公里。感受是天壤之别。距离没有变，可是你的心理距离发生了巨大的变化。这就是动线场景化的意义。而这些绿廊，只是拉近空间距离的其中一种而已。万科要做的，是一整个慢性系统。我们还可以再说一个，在这个慢性系统中，万科设计了一个完整的自行车道。你也许看过很多大盘，但是对自行车道这样重视的，湖与城肯定是数一数二的。
这是万科做的骑行道路意向图。这一点非常新加坡，新加坡打造花园城市的核心理念之一，就是慢行系统的打造。
这个慢性系统，可以让板块内任何一个地方，到达地铁站点的距离，都能控制在10分钟以内。在湖与城的马路上，或者是种满了鹅掌楸，或者是种满了法桐，或者是国槐，你骑车从每一条小路走过，春天的樱花、夏天的绿荫、秋天的银杏叶、冬天的湖岸白雪，场景如幻灯片不断翻转。慢性系统配以连续性的公园景观和城市街景，使得版块内部整个出行动线，全部场景化。我们说过，万科在湖与城打造的是一个公园体系，万科要做的，是让公园延伸到大多数组团。这是湖与城的公园功能意向图。这里基本包含了公园的大多数形态，街角公园、运动公园、漫游公园、主题公园，基本实现了出门几分钟进公园的状态。在我的理解中，柔性社区就是打破固有的边界，使各种社区功能更好的交叉互动。在 2016 年 2 月份，中央出了一份文件，《关于城市工作的若干意见》。这里边讲到，「原则上不再建设封闭式小区」。这在国际是一种通行做法，在中国只是一种美好的愿望，落地非常难。但它代表了一种趋势，就是不断地打开。之前很多年，郑州的人民公园和碧沙岗公园都是封闭的，但是就在这两年，围墙都拆了，从街边任何一个角度都可以进出公园。这就是打开。对于一个千亩大盘来说，盒子很重要，但是街铺更重要，因为它代表的是烟火气。所以，当你早上骑自行车经过面包店，闻到新鲜出炉蛋糕的香气时，你可以立刻跳下自行车，在上班途中为自己和同事买一份早餐。在《流动的盛宴》中，海明威最喜欢的是街边设置外摆桌椅的酒吧和咖啡馆，这让他流连忘返，日常写作和朋友聊天都会在这里。这就是街道所能带来的特有的烟火气。对于万科来说，需要的是设计更宽阔的人行道，留给这些咖啡馆。边界的消融是空间的消融。万科采用的是邻里中心设计。这是湖与城的邻里中心意向图。这张图核心要义是5分钟生活圈。以住宅为起点，正常成年人步行5分钟所及的范围，对应600米×600米的空间尺度，这就是最合理的生活空间尺度。这个尺度的优势，是组团式发展，使社区的发展样态更丰富、更具活力。郑州在去年，也确定了组团式发展的规划。从底层逻辑上来说，建一个城市和建一个社区，都是相通的。它们的目的只有一个，打破城市界面的固化和分隔，形成邻里中心、社区中心、城市中心一体化的多元形态。以后，当你从街上走过，你可以和熟识的人随意打个招呼，或者干脆坐下了一起喝一杯。你也可以在银杏大道和邻居来一场骑行；你们的孩子，可以去饮马公园攀岩、或者去艺术中心看场画展，去湖畔剧场看场话剧。没关系，饮马公园有很多种运能设计，总有一款是你们能共同喜欢的。片区周边的开发商精装修售价在8500左右；而万科在这个片区打造的是超级配套，并且涵盖了全龄层；未来年轻人、孩子、老年人都能在这里享受到很好的服务。那么，万科会不会有惊喜的首开价格呢？对于亟需买房的年轻人，推荐重点关注。让我们再概括一下这几个理念：平台城市、绿洲生态和柔性社区。通俗点讲，就是TOD理念+花园城市。从功能上来说，TOD是城市活力中心；而公园是城市生活日常的集散中心。公园有古老的历史，TOD理念是崭新的。如今，古老的公园和崭新的TOD理念一起碰撞，这就是自然演变之中，城市生活所展露的一个新迹象、新方向！10年前，万科做出了这个国家中的第一代小镇模版良渚文化村。今天，拥抱崭新的规划理念，万科的下一代Town横空出世。备注：以上内容仅代表地产观察平台观点，所有规划后期呈现以项目实际落地为准！
