这一轮产品创新，门头沟领先了
上周发布了《门头沟十年房价启示录》一文，引起了热议。很多未经历十年楼市历程的年轻朋友感慨时运不济，没能赶上投资门头沟的好时候。
其实，就算拉回2006年，把你放到门头沟去考察一番，你也未必敢于下决心置业。一方面那时各区域新房供应很多，选择置业标的会面临诱惑；另一方面，谁也不能预见门头沟的未来会发生那么大的变化。
当然，『地产营销人』也没想到，不然早就财富自由了。
不过，凡事还得向前看。如果再过十年回看今日节点，我们该怎么做选择？哪些东西会变？哪些东西不变？这才真正考验人的智慧和魄力。
有同业说，再过十年回看当今的门头沟，也许就像站在当下回望曾经的朝阳和海淀：成熟区域、配套完整、价值坚挺。果真如此的话，门头沟的房价绝不会仅仅维持在现有水平。
观察一个区域的房产价值，有两个基本维度。
一是区域的发展潜力，这与基础设施配套、政府规划、楼市供应结构高度相关。『地产营销人』所有涉及区域的介绍和点评，都会围绕这些要素加以分析，供大家去判断。
二是区域新房产品力的提升。只有新房才能不断带来产品的创新和品质的升级，产品要素在未来房价的支撑项中占据越来越大的比重。
观察当下的二手房市场就能轻易感知，过去产品好的楼盘，即使在同区域中，其价格也要比周边高出15—20%的幅度。
所以，如果你看到的新房还和几年前的产品类似，建议这样的楼盘就不要去选，因为你可能丢失的是产品力未来带给你的可观溢价。
回到门头沟楼市，『地产营销人』感觉今年又到了一个关键节点。
前年和去年，门头沟正式步入改善时代，只不过这个改善是“刚改”，大部分别墅和平层产品面积都比较适中。
去年涌现的一批品牌开发商的平层产品基本都在140—150㎡区间，功能虽可满足四居的使用，但空间仍比较局促。
历经两年的充分发展，按照楼市的演化规律，门头沟到了进一步提升产品梯度的阶段，市场在呼唤新一代产品的到来，更大尺度的户型，豪宅级的新品呼之欲出，就看谁先拔得头筹。
下一个梯度的平层产品户型应该晋升至180—200㎡区间。不过面积的增加能不能带来舒适度的提高和产品力质的提升是有挑战的。因为这个面积段，如果处理不好一些技术环节，还不如把户型缩回去好。
其户型平面设计的难点有以下几点：
1、尴尬的玄关
就北京其他区域的大面积平层来说，玄关设计如鸡肋般的存在。
由于是侧向入户，玄关一般被安置在客厅和餐厅的衔接之处，其尴尬在于留的空间小了则影响南北通风的效果；留得空间大了则严重浪费面积，只能为交通动线服务，无法再添加任何功能。
这一细节往往不被客户注意，但结果便是留下一处硬伤。
2、 南向布局的悖论
可以说，大面积平层近两年的设计有大幅度进步，其中一项便表现在南向房间布局的增加。除了客厅之外，新推出的豪宅产品一般还能再布置三个房间：主卧、老人房和书房。再加上北向的一件儿童房，以此完成四居的功能。
但其中的问题在于，如此布置则易导致客厅面宽受到限制，就180㎡左右的户型来说，客厅面宽多不会超过4.5米，由此降低了所谓豪宅应有的空间感。
有人提议，可以把书房与客厅打通，从而获得充足的公共空间尺度，但这样又少了一件功能用房。左右为难之下，只能两害相权取其轻，将就而为之。
3、客厅餐厅的分离
其实当下户型设计潮流是该融合的融合，该分离的分离。
室内公共活动空间，如客厅、餐厅应强调近距离的融合；而居住空间则尽可能与动区分离。但就市场上的大平层而言，客厅、餐厅由于被玄关阻隔，想形成两者的互动氛围非常困难，这对于一家人的日常交流不利。
另外，由于追求严格的动静分离，在拉长户型整体面宽的前提下，势必会增加由动区通往静区的过道面积，从而进一步降低了使用率。
当然，世间没有完美的户型，在平层产品也很难玩出什么新花样，这就是为什么外人找『地产营销人』推荐看平层豪宅项目，建议理由有点乏善可陈的原因。
下面要说但是，开发商的进取心还是不能低估，就在门头沟区域，『地产营销人』近日发现了大平层的颠覆级产品，以上户型痛点一并解决。
可能各位还记得，一年前谁先打响的门头沟热销第一炮，没错！就是电建·金地华宸。
去年8月，电建·金地华宸于各大品牌开发商之前率先推出新品，140㎡的改善产品一炮而红，开盘即热销13个亿，由此掀起了去年下半年门头沟楼市的热潮。
今年，电建·金地华宸趁胜追击，推出了具有区域标杆意义的院墅产品，『地产营销人』受邀实地考察185㎡的样板间，对其创新格局颇感惊奇。
精要概括，电建·金地华宸的院墅产品有以下几个特点：
A. 入户礼序：全北京同级别产品中，唯一的一个采用电梯中心入户，实现真正意义的一梯一户，同时形成以电梯为核心筒，与侯梯厅和入户玄关形成中心轴，东西对称，动静分区，打造出独有的新东方礼序的经典大宅。
B. 超大面宽：北京同级别产品中，唯一南向面宽14米，客厅面宽7米，客厅面积高达62平米的185平米平层院墅产品，超大活动空间堪比300平米+豪宅，业主可享受超大空间带来的舒适感。
C. 全明套房：北京同级别产品中，唯一的一个尊享四室三套房，舒适全明格局的设计。满足三代同堂又相对独立私密，采光充足，通透舒适。
D. 扩展诱人：平墅产品扩展面积超过30平米，空间利用率近乎100%，高达98%的得房率堪比联排别墅，体现出超高性价比。
由此，该户型实现了彻底的动静分离。右手边客厅、餐厅、厨房、兴趣空间构成家庭活动区。左手边大尺度三套房设计，互不相扰，安静舒适构成家庭休息区。
同时，电建·金地华宸的院墅产品为一梯一户，核心筒设计，中轴对称。未来业主乘坐刷卡电梯到达所在楼层，走出电梯轿厢，便可享用一个约5平米的私家电梯厅。
再步入室内，形成双玄关入户规格，第一道玄关作为缓冲区，可以作为一个收纳空间，第二道室内玄关，既不占用过大面积，又不影响室内通风，可谓设计精巧，别出心裁。
电建·金地华宸还在一二层连带地下设计出别墅级的产品，同时顶层为跃层设计，地下挑空的宽奢和一楼温馨庭院助推了此次新品的体验峰值。
在建筑上，电建·金地华宸以东方禅意为内核，用西方建筑工艺标准为外设，中西融合，打造了经典的新东方建筑。通过高端全石材的立面、经典的屋顶挑檐、细致的壁柱雕花等细节，呈现出高贵典雅的新东方风格。
另外给『地产营销人』留下深刻印象的是，电建·金地华宸在园林景观上亦有创新之举。
除了诗情画意的“藏韵”设计，一府六园的东方规制，园区整体设计还融入了金地集团深耕人居领域多年的研发成果——微气候系统和360°景观家。
项目意在打造北京首个微气候墅区，针对北京严重的PM2.5、热岛效应等不利于人体健康的环境，电建·金地华宸希望通过改变局部气候来为业主营造一个相对适宜的人居环境。
此外，整个园区在单元口地面设计了隐秘垃圾收集，无较大型生活垃圾回收，避免影响高品质花园环境。同时，全园为无障碍设计，在社区内人行、入户、穿园而过的步行流线上，无台阶阻挡；园区预留多处室外插座，方便业主随时使用。
长安街沿线，门头沟新区，电建·金地华宸院墅把区域带入大宅新境界。
市场总是对创新者予以最丰厚的馈赠，不知道北京楼市的大平层产品会不会又迎来一次彻底的迭代？
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