选择度假地产的正确姿势，很简单！ / 开普饭

最近，很多朋友准备入手旅游度假地产，来咨询『地产营销人』该如何选择？开门见山，今天就来聊聊选择度假地产的正确方法。

首先应该找“稀缺”资源下手。

和珅曾用两万两银子买到一对汝窑三足洗，其中一只有补痕，而他把那只完好无损的摔碎后，笑着说，世上就只留下来这一只汝窑三足洗了，此洗价值连城。

稀缺往往与价值划等号，稀缺的自然资源无疑是度假地产的首要考虑因素，类似长城脚下的公社、莫干山、非诚勿扰里的鸟巢，此类度假胜地由于拥有极为独特的自然资源，受到众多消费者的青睐，遗憾的是此类项目多数只租不售，可售部分在本已稀少的物业当中，显得更为稀缺。

【长城脚下的公社】

【古北水镇望京楼】

【莫干山心谷】

【三亚鸟巢度假村】

当然，仅有自然资源的支撑还远远不够。

从消费者角度，无论是投资还是自用逻辑，最终住在里面的人，需求核心价值还是在于使用，满足一种对终极生活方式的向往。无论置业三亚、西双版纳，还是在京郊的古北口、怀来，作为第二居所，为度假或养老做长远的居住打算，才是他们的真实需求所在。

其次从开发角度，过去一年文旅地产、度假地产风起云涌，特别是在北京这样的超级城市，面对拥堵、雾霾、压力等各类城市病，度假地产成为人们逃离城市的首选。

而伴随需求的井喷，特色小镇、主题公园、分时度假等眼花缭乱的概念也漫天飞舞，各种营销嘘头充斥市场，令人无法分辨其真实价值。

那么，该如何围绕真实的购房意图来判定度假地产的稀缺价值呢？

『地产营销人』认为要用三个“大”原则来指导选择：

一、大城市，支撑

度假地产寄生的母体还是以大型的一线城市为主，譬如北京、上海、深圳等地。

如乌镇的旅游经济开发，主要依附于上海及杭州，便利的交通给乌镇输送大量的上海游客！就全国范围来讲，三亚之所以能够拥有突出的度假地产开发价值，因为它资源足够稀缺，并对全国人口形成吸附力。

大城市和度假地产可以形成一种伴生关系，不仅仅是生活方式的互补，人流的互补，也是产业的互补和环境的互补。

分布于大城市远郊的度假地产项目可以提高度假休闲的效率，充分利用周末及节假日的时间快速转换生活状态，这比一年一去的三亚，利用价值要高的多。

即使从运营上来说，依托于大城市稳定的人流和强劲的消费力，度假地产在开发运营上也能促成良性循环，使项目具有持久的生命力。

二、大配套，信心

配套也是一种资源，对于度假地产来说极其重要。

当然配套与上面提到的城市规模，以及旅游资源都紧密相关，只有在充足人流的保证下配套才有可能完善起来。

到底是旅游先行，还是地产先行？不同时期开发运营策略不同。

过去的开发思路是先盖房卖房，通过资金的回笼去完善配套，这样虽然可以降低开发风险，但地产模式过重，往往项目很难成功。

相比之下，先做旅游和配套，虽然先期投入较大，但随着知名度和影响力逐步扩大，加之人们对旅游度假的追求热度不断攀升，市场关注度和人流量都会迅速提升，从而可以顺利的过渡到地产的开发和营销。

当下的旅游度假地产的开发是给客户传递信心的过程，配套不仅会带来人气，也可以让憧憬中的度假生活真实落地，变为场景体验。

从这个角度看，有大配套支撑的度假地产一定是稀缺的。

三、大环境，叠加

度假地产卖得就是环境，几乎所有客户都是这样认为的。但环境价值也应有所区分，只有自然环境和人文环境可以叠加的地方，才是真的具有稀缺价值。

就国内而言拥有好的自然环境并不难，有山有水就能具备开发条件，但人文环境是长年累月沉淀下来的，具有历史价值和社会共识，如果能达到世界文化遗产这样的景区级别，那这种大环境就具备了难得的收藏属性。

由此你可能已经发现了城市住宅与度假地产在“稀缺性”上的则重不同——

城市住宅说地段价值，度假地产说城市关系；城市住宅看重升值潜力，度假地产用配套条件检验存活率；城市住宅有景观就够了，但度假地产需要完全嵌入大的环境资源中，把自然和人文叠加在一起，凸显景区的遗产价值。

所以，必须用新的方法论去识别度假地产的真实“稀缺性”。

把握住大的城市关系原则，大的配套成熟原则，以及景区价值原则，闭着眼买都不会错。如果按照这个条框去界定，合适入手的度假地产项目就凤毛麟角了。

当然，少不代表没有！

寻找北京可以作为收藏型的度假地产，位于古北水镇的“燕京楼”便是一个典型案例。

【龙湖燕京楼效果图】

燕京楼是龙湖·长城源著最后一期精装独院别墅产品。

项目位于密云古北水镇国际旅游度假区内，沿京承高速，140公里，车程1.5小时，离尘不离城。项目兼享古北水镇的醇属度假配套与司马台长城的雄伟巍峨。

司马台长城，曾被中国著名古建筑学家罗哲文曾评价“中国长城是世界之最,司马台长城堪称中国长城之最。”而古北水镇是司马台长城脚下独具水乡风情的度假式小镇，实现了江南水乡文化与北方长城文化的完美结合，该区域也被誉为北京的“壹号度假区”。度假区由中青旅、IDG、乌镇和京能投资集团，斥资近百亿，历时五年精心打造的华北地区唯一水镇。