一条趋势暗线，藏不住城市别墅的顶豪野心
在整理3月份和一季度的别墅市场数据时，发现一条趋势暗线。
以中央别墅区为代表的顶豪别墅阵营正在受到一股力量的抗衡。过去不被关注的城市别墅今年开始全面“顶豪化”。
这股势力的代表项目分别来自与丰台、大兴、朝阳、石景山等四五环之间抑或五环沿线的惯属城市核心的区域。
产品类型以叠拼、联排、双拼等别墅形态为主，整体容积率低，几乎为纯别墅社区，品质打造到位，具有鲜明的时代感。从成交业绩来看，其受市场追捧程度不亚于传统高端别墅板块。
这股城市别墅的顶豪势力，为何在今年突飞猛进，格外引人瞩目，这对未来的北京别墅市场又会带来什么影响？
围绕这一趋势，『地产营销人』谈谈自己的看法：
谈地段在今天看来已成为一种奢侈。
表现在两个方面,一是地王都拍出了五六环外，足见土地供应的趋势是渐行渐远，而10万+的预期售价反向对五环内的在售项目形成强刺激，特别是别墅类产品，几乎到了自由定价的程度，因为实在没有可参考的标准。
二是这些遗留在售的城市别墅均为2015年之前获取的土地，甚至更早期大盘保留下来的优质地块，具有规划上的弹性，也具有容积率的优势。
关键是项目数量极少，货量十分有限，地段叠加类型，说此种产品不可再生，绝不算忽悠。
从总价可以看出一些端倪，以中央别墅区为例，大部分顶豪别墅的总价虽然很高，但对应的户型面积也大，500—1000平米算主流区间，折合单价在5—8万/㎡居多，对比城市顶豪动辄10万+的水平，显得有点乏力。
而城市别墅的顶豪趋势则呈现面积紧凑，单价高企的现象，户型面积在400—600平米为主力，从一季度的成交均价看普遍触及10万一线。这是由于城市别墅的产品充分挖掘地下空间，附赠比例高，客户实得面积多，变相提高了性价比。
北京别墅市场发展了20多年，居住的形态和方式也不断演进更迭。
从最开始的传统别墅板块的第一居所，到第二居所，再回到大平层或城市别墅，代表了富人新的居住观念。
最早追求的奢、豪、阔，强调炫耀性标签特质，住的舒服与否是放到第二位的，而且作为大多数没有住过别墅的人来说，体验不足也无从选择。但随着物质丰盛所带来的刺激感削弱，返璞归真，最求居住的真谛，关照内心的感受，为了生活的便利和社交的需要，回归城市生活。
选择合适面积，关注品质和舒适，强调功能和细节，注重健康和运动，从住给别人看到回归心灵的家园，这是一个阶层在高度经济发展过程中必须经过的心理历程和改变。
没有物质的富饶，何谈精神的升华，从0到1，概莫如此。
前几日，一则新闻吸引了『地产营销人』的关注。
亚太区域首个LEED-NC铂金级认证住宅项目颁发给予城市顶级别墅——鸿坤·林语墅。
鸿坤·林语墅为鸿坤集团继国贸核心鸿坤·花语墅后又一城市别墅力作，承势第二国际机场建设利好，扼守新西南四环国门要地，紧邻76万平米因特宜家亚洲最大旗舰店，并直享20万平米正大购物中心一站式配套。携手百年名校北京实验二小。
鸿坤·林语墅总建筑面积约15万平米，270余套联排及叠拼别墅以“爱丽舍宫”为范本，精搜四海珍稀名木，以1.0超低容积率傲视京城高端市场，是为“京城新贵”打造的最后都会纯别墅社区。
值得一提的是，在3月份的3000万+顶豪排名中，鸿坤·林语墅也以出色业绩首次晋升顶豪成交前三甲。以均价10万+占领顶豪别墅的制高点。
LEED是由美国绿色建筑协会（USGBC）建立的“绿色建筑评估体系”，被认为是最完善、最具影响力的绿色评估标准，目前已经得到全球不同气候带国家的认可。
鸿坤·林语墅展示了如何在保证高品质服务与体验的同时，实现可持续发展的绿色智能体验。其运用创新技术减少能量消耗，将可持续发展战略渗透在每一处细节中。完成了对新风系统、中央空调、节能门窗、直饮水净化、智能家居、墙体保温隔热等多项内容的设计施工，此次荣膺LEED-NC铂金级认证，可谓实至名归。
1. 自在呼吸——采用高效PM2.5新风过滤技术，净化率达99%，为京城首个配备PM2.5 24小时监测的健康豪宅。
2. 干净健康——供水系统中设置软化水处理设备和末端直饮水净化器，有效除杂质、杀灭细菌、提升口感，水质可达到美国EPA饮用水标准。
3. 温湿宜人——在新风系统中配置加湿、除湿设备，房间内湿度可以控制在40%~60%的最佳湿度之间；外围护结构的保温性能，传热系数不大于0.35W/k.m2，降低能耗的同时创造良好的宜居环境。
4. 节能环保——为业主提供了平板式太阳能热水系统及全套高效低流量卫生洁具，有效节电节水至少40%。
5. 智能家居——将智能灯光控制、电动外遮阳卷帘控制、空调控制、新风控制、可视对讲、安防报警、燃气泄漏探测、视频监控、恒温、恒湿、恒氧、恒洁实时监测等诸多实用功能高度集成，多种控制方式，为业主提供更舒适便捷的生活享受。
鸿坤·林语墅在亚太地区首获此殊荣，在绿色健康方面的带动作用，将对于推动中国绿色建筑的发展起到示范作用。
核心城区的地段价值让城市别墅有了比传统别墅板块更为突出的升值空间，每一个声称自住的购房者心中都有投资的心魔。即使抱着收藏的心态购置别墅，也不愿意陷入只跌不涨的怪圈。
而回到城市的繁华，如能大隐于市，独享一份便利和宁静，也算两全其美，人生不惑了。
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