“十四五”住房规划将重构市场,利空三四线城市

署名:同策研究院宋红卫

2021年1月6日,住建部长表示加快编制“十四五”住房发展规划。这个纲领性的文件是未来五年我国房地产市场的风向标,具有重要指向意义。王部长强调:“房住不炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。”结合当前的住房背景及政策基调,可以说这份文件会重构未来五年住房市场,风险将会媒体出现频率最高的词汇,最大的风险集中在三四线城市

三四线城市风险的上升的判断是基于以下三个方面:

第一、三四线城市“棚改”改“旧改”,失去核心上涨动力

2017年-2019年大部分三四线城市的火爆跟“十三五”住房规划提出的旧改计划有直接关系。“十三五”住房规划中明确提出:“十三五”时期,全国开工改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房2000万套,力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。从当前情况来看,主要的棚改任务已经完成,因为2018年6月国开行就已经回收棚改融资审批权限和货币化安置的比例,经过2019年的棚改推进,棚改任务基本完成。另个一侧面支持的证据是2020年政府的工作文件提出重点是老旧小区的改造,而非“棚改”。

第二、融资环境收紧,利空三四线城市

2020年12月31日下午,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求,通知自2021年1月1日起实施。

所谓房地产贷款集中度管理制度,主要指的是中资银行,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比,应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于监管部门确定的上限(详见下表1)。

表1:房地产贷款集中度管理要求

我们知道,第三、四、五档的银行金融机构主要分布在广大的三四线及以下的城市地区。从贷款集中度管理要求来看,级别越低的金融机构,限制额度比例就越低。据了解,没有超过限额的金融机构较少,大部分都是超过界限的,再未来2-4年内要逐步降低房地产贷款的存量额度。如果要想增加房地产信贷额度,就要做大整体信贷规模,也就是给实体产业贷款,相比一二线核心城市,大部分三四线城市产业基础较弱,有些还面临产业流出,人口流出的窘境,这样做大贷款规模更难。随着棚改的放缓,三四线城市需求下降,开发企业的项目风险会上升,银行审批门槛会进一步上升,这反过来进一步抑制融资,这就会造成信贷额度的恶性循环,这对三四线城市的风险影响最明显。

第三、大部分三四线城市长期基本面较弱

目前来看,在核心城市周边的三四线城市发展较好,主要承接了核心城市的产业外溢,与核心城市形成良好互动。但是大部分的三四线城市发展较为缓慢,从266个城市人口变动来看(见下表2),人口流入的主要集中在第一梯队、其次是第二、三梯队。持续流出的主要是三四线城市。人口、产业与房地产市场之间是紧密联系一起的,“十四五”期间,这个趋势或将进一步加剧,因此,部分三四线城市房地产市场的支撑进一步弱化。

表2:2013-2018年间266个城市外来人口变动趋势分类

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