84000人涌入，解读网红圣地永庆坊背后的商业秘密

南京，夫子庙，秦淮河；

成都，草堂锦里，宽窄巷子；

上海，外滩，城隍庙；

北京，南锣鼓巷，什刹海；

羊城千年，谁能代表广州？

永庆坊，越秀越王台；

| 图片来源：永庆坊

骑楼、宽街、窄巷，西关茶楼，八和会馆，饮茶听戏，曲婉悠长。

广州人的乡愁，就是这一街的骑楼。

刚刚过去的双节长假，老西关又一次刷足存在感。

据统计，双节期间，位于老西关核心地带的永庆坊，接待游客8.4万人，同比增长48.60%，成为游客必须打卡的网红圣地。

| 图片来源：广州荔湾发布

众所周知，永庆坊是广州第一个旧城微改造项目，也是广州致力打造的、具有历史文化传承和当代都市生活融合的、中国新时期城市有机更新的标杆。

在广州市新一轮城市更新规划中，还有6个历史街区纳入微改造。

项目名称	所属区	改造计划
高第街地块保护更新	越秀区	三年计划
海珠南—长堤 历史文化街区 和沿江西路片 区活化利用	越秀区	三年计划
昌兴街活化利用	越秀区	五年方案
传统中轴线和北京路历史文化街区活化利 用	越秀区	五年方案
漱珠涌—海幢寺街区品质提 升	海珠区	三年计划
海珠桥南片区 品质提升	海珠区	三年计划

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作为老城活化的样本，我们可以从永庆坊中借鉴到什么呢？

去过永庆坊的童鞋应该了解，永庆坊的微改造属于“修旧如旧，建新如故”。

在房屋修葺上基本保持原有建筑的外轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护与整饰，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南传统民居的空间肌理特点。

| 来源：万科周刊

房屋内部，则引入现代建筑元素。

| 来源：万科周刊

但活化老城区，最根本的是对老城区商业进行复兴，从而吸引更多的人气。

那么，什么样的商户适合进驻微改造的老城区呢？

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我手里刚好有一份永庆坊的商业业态数据，虽然是2018年的数据，从中依旧可以窥探永庆坊的商业底色。

永庆坊一期项目，已开放特色民宿集群、文化体验店、特色餐饮、创意办公、文艺展演空间等多类业态。

其中，餐饮是一期最重要的业态，占比达41%；购物及文创类业态，合计占比43%。

而涌入永庆坊的客户，很大一部分是通过口碑传播以及自然到访的，其占比达66%；

在2018年的数据中，近半的商户盈亏持平，盈利商户占比为3成；

其中，餐饮用户实现了34%的盈利，40%持平；26%亏损；

手造商户则实现了25%盈利；而购物商户亏损最多；

整体而言，复合型业态盈利空间较高，亏损商户基本为单一业态。

举个例子：

晓生活，主做各类大众小产品。

据老板所述，晓生活做的是复合产品，价格比较亲民，也比较有创意，所以来这里游玩的旅客也会消费一些，这里的游客都是他们的消费群体。

他们也有网上商城，不过具体盈利反而是靠实体店，近期园区的客流量比以前多了，之前看中这里也是看中永庆坊的客户氛围跟未来规划。

观照·又见是永庆坊首期进驻商家，且一直处于盈利状态。

据老板所述，当初选择永庆坊是看重它的文化沉淀，他觉得这里是广州文化沉淀最深的地方，所以在一开始就选择入驻了。

观照本身发展了有五年的时间，也积累了一定的客户群体，而且主要是做电商，盈利方面靠固定客户群体以及电商，园区的客户流量影响不大。

从对永庆坊一期的营业商户的调查来看，他们选择入驻永庆坊的最主要的因素是情怀和氛围。

而这些盈利商家，一般都具备个人创作能力，盈利模式也以“电商+实体+体验”复合经营模式为主。

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未来在永庆坊二期，则打造成老字号一条街、西关风情体验区、滨水休闲餐饮区、复合型文化展览中心、沉浸式文化体验区、办公生活区等缤纷功能，创造新生活老城区结合的全新体验，塑造历史文化及现代生活交融的独特氛围，让人于都市中心享受美好生活时光。

项目除了聚焦传统创意设计类产业外，还聚焦互联网+文创这一新兴文创类别，为老城区带来新的产业动力。

项目分为启动区、核心区和延伸区三部分，其中：

启动区为创业办公示范区，主力招商类型为知名设计企业、 文创展贸企业、独立设计工作室、新媒体、互联网；

核心区为头部/品牌企业聚集区，主力招商类型为知名设计企业、工业设计、互联网、新媒体大V 重点引入头部企业，针对大面积企业进行定制化产品设计；

延伸区为小微型工作室成长区，主要招商类型为工业设计、文创手工、摄影创作、新媒体。

经测算，整体租金坪效在127元/平米，如考虑物业费15元/平米 则单方收入在142元/平米。

永庆坊自打改造以来，主打文化旅游的特色，接纳了一批又一批的游客，重新焕发了生机。

不过，也有一个难题摆在政府和企业、社会面前。

即企业能不能通过一般性运营收入维持服务，维持整个旧城改造的成本？

从2018年一期商户盈亏的数据来看，近半数商户实现盈亏平衡，这是很了不起的数据。

熟悉广州城市更新的朋友也知道，旧改的成本还是需要兜售融资地块来完成自我造血。

重建后居民返迁，通过增容覆盖成本，最终指向还是楼市。

这也是我们常说的“猎德模式”，也就是土地融资。

而永庆坊旧城更新，有保证原有的城市面貌之上，不能靠增加容积率来平衡，片区规划也限制了容积率的增加。

与猎德不同，永庆坊，开创一个全新的改造模式。

既提升了老建筑的“颜值”，还会给城市和社区整体价值带来额外的提升。

整个改造，需要政府、企业用心经营，吸引更多的商家与人流，用时间置换空间，实现盈亏的平衡。

这相当考验企业的城市运营能力。

庆幸的是，万科一开始就做对了。

————旧改秘密，偷偷说给你听————