请不要再叫茶园“新区”，重庆东站落地后它已是成熟核心！
（图源网络）
重庆楼市当下正在上演着“北风吹不尽”、“向西正当时”、“南边性价比”的混战，但是唯独位于东部槽谷的茶园很少听到人提及。
茶园在人们心中除了“东站”这个重大利好外，再也没有拿得出手的好牌。
但事实好像并没有这么简单：
东站背后价值究竟有多少？
广阳岛板块楼面价破万，意味着什么？
南岸区府给茶园带来了什么？
这些问题思考完后，茶园可能会颠覆你过去的认知。
01 被低估的东站价值
上大学时，我读的是城乡规划专业，其中有一堂课是关于“火车站选址”的内容，我记得很清楚：
新建铁路选线应尽量减少对城市的分割，新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区，确保人民群众乘坐高铁出行便利。 中央人民政府-关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见
我把这一理论应用在重庆城区现有已建成的火车站，发现完全符合这一规律：
重庆站（渝中区菜园坝）；
重庆北站（渝北区龙头寺）；
重庆西站（沙坪坝上桥）；
沙坪坝站（沙坪坝三峡广场）。
重庆现有的火车站都选址在重庆市的核心区，并且全部都配套有发达的轨道交通。但是，新建的主力火车站——重庆东站却选择在了一山之隔的茶园。
这一现象是巧合吗？
非也。
从上位规划层面来讲，茶园一开始的定位就是“城市核心”，毕竟“两站直达解放碑”并不是一句玩笑话，它是实实在在的距离优势！
重庆东站选址于此是为了更加方便地让重庆市民、游客便捷出行。
可以夸张点说：
不是茶园沾了东站的光，而是东站占据了茶园这块宝地。
所以通过反推，我们也能从重庆东站的选址推测出：上位规划中的茶园就是未来的重庆核心区！
02 茶园未来的中心
茶园这么大，究竟哪里才是茶园未来最具升值潜力的板块？
要弄清楚这个问题，我们首先要剖析一下茶园当下的区域布局。当下茶园可以分成三个大的板块：
1）重庆东站——东站商务区；
2）南岸区府——南岸政务区；
3）广阳岛——长江生态旅游区；
这三大板块各自承担了茶园向上发展的主动力。
当下这三个区域内，其中两个已经成熟（南岸区府、重庆东站）；而广阳岛周边已经有了破万的楼面价，若谈未来建成后的房产投资、购买价值我认为是不大了。
但是，我还是找到了一个潜力板块：
茶园大道中段。
打开地图我们不难发现，这里位于茶园板块的几何中心，距离茶园的三大中心几乎等距。
几何中心的价值，我曾三番五次强调过：在重庆，过去由于地形原因而形成了多个中心，但随着交通技术革命，这种多中心的城市形态逐渐淡化，几何中心的区位优势不断增强，比如大坪时代天街的商业崛起就是个很好的例子。
茶园大道中段正好就位于茶园目前现有的三个中心围合起来的几何中心，未来的发展潜力和房产价值都很高！
03 “东悦府”引起了我的注意
上面说到了茶园的几何中心，就不得不提到前段时间大家关注的一个楼盘：
金科联发东悦府。
据前段时间重庆经开区建管局发布的消息，位于江南新城茶涪路旁的东悦府地产项目即将返工重建，相关责任单位将按照合同约定，对业主进行履约赔偿。
重建的原因是“该地块原为高填方区，造成地基加速沉降。”
当然这件事情发生过后，开发商也是积极地做出了行动：
1）发生沉降的楼栋以及有潜在风险的楼栋全部返工重建；
2）如业主选择继续履行合同，开发商将与业主签订补充协议，依照购房合同约定，按已付房款的0.01%/日向业主支付逾期交房违约金；
3）如业主不同意逾期交付，可选择退房，开发商将与业主签订解除协议，按购房合同约定退还业主已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并支付已付房价款1%的违约金。
上面的解决方案还是合情合理，十分科学的。返工重建可保障业主的权益，违约金可让业主得到开发商的“诚意”补偿。
04 谣言止于智者
但是关于东悦府这次的问题，引起的讨论不少，这里我想用我的专业知识给大家做个分析。
首先是关于洋房重建后的质量问题。
客观分析这次东悦府洋房沉降事件，实际上与它前期的施工方案有关。目前市面上绝大部分的多层（7层以下）洋房多以“强夯地基”施工方案为主。
（图源网络）
东悦府项目的洋房也不例外，采用了强夯地基的施工方案。但是，由于这个地块原先为高填方区，采用这种强夯地基的方法并不是最好的选择，加上今年夏初的连日暴雨，最终才有了地基沉降的现象。
但是重建后的东悦府更换了施工方案：打桩法（桩基础）。
打桩法是在软弱土层中置入桩身，桩打入地下坚硬的岩石中，再将建筑物建造在桩上。适用于地基承载力小，建筑物总荷载较大的情况，但造价较高。一般这种施工方法应用在高层、超高层建筑施工上。
（实拍）
所以说重建后的东悦府洋房区拥有更好的地基，完全杜绝了地基沉降的隐患。
其次是未重建的高层区安全问题。
东悦府的高层区并不在这次重建的范围中，其根本原因上面我已经提到了。高层建筑一开始采用的就是“打桩法”的施工方案，并不存在地基沉降的问题。并且经过近几个月的观察，高层区确实也没有发生沉降问题，所以并不需要推倒重建。
（实拍）
但是依然有不少高层区的业主对此结果不满，并提出了许多要求。
我认为，高层和洋房本身就是区分开的。
洋房区推倒重建会短暂影响整个社区的完整性和居住体验；
而高层区本身就没有质量问题。
这种情况是可以和开发商进行协调，拿出过渡期间的解决方案的，而不是无理取“闹”。
最后是这个事件未来对楼盘的影响。
东悦府发生了这件事之后，再建的新楼栋一定是质量更好，经得起时间考验的楼房。而随着时间的推移，大多数“吃瓜群众”也会淡忘掉这个历史事件。
一个楼盘的升值靠的是绝版的地段、完善的配套、品质的社区环境，而这些条件东悦府都占据了：
位居茶园几何中心，地理位置优越；
重庆轨道建设加速，未来交通便捷；
品牌开发商打造，社区品质很不错。
所以说东悦府这个楼盘未来的升值空间大家是看得到的。
这个事件发生之前，东悦府在茶园一直属于销售市场中的TOP级选手，当下就算受到了一定的负面影响，它的销售情况还是不输大行情的。
（事件后的售楼部看房者依旧很多）
据了解前期买得早的客户都还是享受到了房产增值带来的红利，所以更多的业主遇到了这件事更愿意选择的是等待“重建”，而不是“退房”。
谣言止于智者，关于东悦府重建后的质量问题我已经通过工程方面解释清楚了，重建完成后的东悦府肯定是质量更好的东悦府、品质更优的东悦府、增值潜力更大的东悦府！
05 切勿因小失大
眼下有很多购房的粉丝在咨询我们，东悦府究竟还值不值得买？买了东悦府的读者也在问，到底有没有必要退房？
我的观点是：
切勿因小失大，丧失了把握财富的机遇。
没买东悦府但想要买的，我认为可以去看看，毕竟茶园作为重庆主城区的核心还有很大的增值潜力，待规划全部落位后，茶园的价值还会再涨一波；
已经买了东悦府的业主更没有必要退房，尤其是买得较早的一批客户。原因很简单，现在退出来的钱还能买哪里？去市场看一圈你就会发现没有比当初买东悦府更实惠的选择。
金科和联发作为全国性的大开发商，面对东悦府事件及时、妥当地进行了处理，这件事再次告诉我们买房就要选择大开发商，有责任感的开发商！
未来重建后东悦府会是什么样子？
建筑更加牢固的东悦府；
景观更加美丽的东悦府；
配套更加成熟的东悦府……
不信？我们拭目以待！
E·N·D
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原创：南城旧事
校对：玉如意
主编：南城旧事
总编：浮云
图源：网络、实拍
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