面包卖出面粉价？2015杭州与2019珠海的异曲同工
面包卖出面粉价
意思是楼盘售价约等于周边土拍楼板价，这意味着如果市场不转暖的话，房企纷纷被套牢。
全中国面包卖出面粉价的经典案例
当属2015年的杭州
当初还“年轻貌美”的二总监在公司内部讨论会上做了一个盘点
中企御品湾于2009年高价拿地
楼面价达18206元/平方米
项目周边的德信大家钱江府
当时推出165万特价房
约合单价18333元/平方米
售价等于楼板价
一入侯门深似海
从此赚钱是别人
黄龙金茂悦当时售价25000元/平方米
不远处的龙湖地块
楼面价已达22196.7元/平方米
而距黄龙金茂悦不到1.5公里的杭师大地块，楼面价更高达29364元
售价等于楼板价
一入侯门深似海
从此赚钱是别人
滨江金色江南首开均价仅为12560元/平方米，一时引发逆市热销，彻夜排队现象再现。与此同时，旁边金昌春和钱塘的楼面价是14543元/平方米
售价甚至低于楼板价
一入侯门深似海
从此赚钱是别人
从楼面价推算未来保本售价的方式，请参阅二小姐以前写过的《3万的楼板价算出7万售价，把欧神钉在耻辱柱上了耶！》
楼盘售价低于或者与周边土拍楼面价持平，都是非正常现象
哪怕略高于都不行，注定亏本。
而2015年的杭州
比比皆是这种现象
2015年的杭州多么具备投资潜力
相信大家事后也看见了
二总监惊掉下巴！
2019年的珠海
居然也出现了类似的局面
与2015的杭州异曲同工
三月底，二小姐一声吼
把珠海斗门性价比高的房源清扫一空
来龙去脉具体参见这两篇文章
《楼市里的仙股妖股和大盘股 》
我喜欢清扫尾盘
尾盘的优势在于价格便宜
比如尾盘清仓14500
对门华丽丽新盘17500
大家都是纯毛坯期房
凭啥你比我贵20%？
但尾盘的劣势在于套数少、
楼层或者户型鸡头鸡脚，
你要学会适度妥协。
斗门性价比高的房源卖空之后
开发商金主爸爸坐地起价
什么92折？不存在了
什么14500均价？不存在了
他们希望二小姐病急乱投医
没折扣了？买！
涨价了？买买买！
建发爸爸，楼板价13042元/㎡+6601.48㎡ 配建
中国铁建爸爸，楼面价10127.32元/㎡+3978.82㎡配建
时代爸爸，楼面价12000元/㎡+4430㎡配建
哪怕次级版块，白蕉的楼面价都达到了10715.25元/㎡
二小姐看来看去，作为纯正的投资客，我在这些楼板价的金主爸爸面前绝对讨不了好。人家又不可能亏本卖给我咯？
二小姐我，换男人如换衣服
会受坐地起价金主爸爸的威胁？
你以为我只有一个男人吗？
我要翻牌子谈恋爱的好不好！
这里扫荡一空
我不强行接受涨价新房源
我去挖掘性价比更高的别的版块啊！
金主爸爸为什么有坐地起价的底气？
因为珠海执行的是全中国最残酷的限购限售套餐——五年社保，三年限售，连办赠予腾房票的时候，被赠予人都要符合限购条件！连京沪都能通过办赠予破限购，就珠海不可以。
珠海限购限售之严格
属于中国第一梯队
比京沪还严格
为什么？
这是由珠海的盘面决定的
珠海是中国著名宜居城市
“珠海很美很宜居”是大大南巡珠海时亲口的赞誉，为这座改革开放的先锋城市定下了发展基调。
2016年
珠海紧随深圳其后
房价翻倍暴涨
风景秀丽，气候温和
她是珠三角海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市；被誉为“百岛之市”；她与澳门一衣带水，陆路相通
她是中央定位的“珠江西岸核心城市”；
全世界最长的海滨观光情侣路、连续7年拿下全国客流量第一大口岸的拱北口岸……
娉婷而立的渔家少女
浮水而出的歌剧院
拿下五项吉尼斯大奖的珠海长隆国际海洋王国
如巨龙般蜿蜒的港珠澳大桥
这些都决定了珠海的城市界面非常漂亮
珠海，不仅仅是当地人的珠海
更是全国人民的珠海
盘子小，城市属性和厦门有异曲同工之妙
2016年的暴涨轨迹也很类似
如果不实行残酷的限购限售
涨成妖股，不符合“房住不炒”的基调
（背景：2016年珠海出现了很多地王，开发商极度看好珠海，厮杀激烈，土拍楼板价比当时周边项目的售价还要高，可想而知这批项目入市时的高价会挑动全珠海人民的神经，于是出台全中国最严格的限售限购政策。）
珠海执行比京沪更残酷的限购限售套餐
熬了这么多年
横琴还是保持4万多的水准
你看到的才是今天的价格
和上海一样，夯实没有水分的价格
2016年，金湾楼面价20000，超过当时周边售价。
2016年，唐家湾楼面价29000，超过当时周边售价。
如果没有2016年的套餐
就不会有这么多当年亏本的地王
2019年的珠海处在一个城市政策周期的冰点转向热点的拐点，他会比当年的杭州更加激烈，因为他的盘口小。
二小姐关注到了
并拿自己的钱付诸行动了
久居南方，不知冬寒不知雪
最寒冷的冬天结束的时候卖这个价
春天还会卖这个价吗？
珠海如今有多火爆？
网签数据说话啊
2019年第16周(4月15日-4月21日)
珠海全市住宅批售635套，环比下降46.91%；批售面积6.93万㎡，环比下降29.68%。全市一手商品住宅签约904套，环比上升23.33%，签约面积为9.25万平米，环比上升24.67%。
批售面积下降29.68%
网签面积上升24.67%
此消彼长
供不应求，根本不愁卖
二小姐被斗门涨价的金主爸爸扫地出门
还得罪了不少中介
因为他们要强行向我推销他们的贵价房源，要我骗粉丝，我若是不答应就让我吃不了兜着走。
呵呵，来嘛，不就是黑我嘛？
我兜走啊
你以为坚强的二小姐就此一蹶不振了么？
我离开斗门，马不停蹄地去了当年地王频出的唐家湾版块。
南横琴，北唐家
没错，就是那个全地球最长的海滨观光情侣路：55公里旖旎春季风景地（海岸边绿化还没做好，别急）
珠海受制于老城区的地理限制
经济发展趋于饱和
唐家湾是珠海的北门户
地处珠海咽喉，外接广州、深圳，通过四桥两城轨，两高两快速等几条主干线将唐家湾与广州、深圳、澳门、香港串联起来，形成一小时生活圈。
唐家湾位于淇澳岛、情侣北路、港湾大道发展中轴，与香港隔水相望，和澳门陆路相连，也是京珠高速和粤西高速的起点。
此新城先进产业集中
国家机器人产业园、信息产业园、大数据中心、中国-以色列加速器等……规划高大上，立志要打造珠海新的豪宅区
万科、仁恒、绿城、龙湖、雅居乐、格力、中海、华发、远大等众多品牌房企砸重金搏杀土拍，然后此处就发生了最惨烈最著名的“中国被套牢地王集中营。”
自带高光光环的城市
连套牢都比别人惨烈
我们来了解一下团购项目周边的地价情况（点击可放大）
举目所及
万科20200拿地，配建2868㎡，保本30000以上售价
招商20000拿地，配建4681㎡，保本32000以上售价
仁恒20000拿地，配建4681㎡，保本35000以上售价
雅居乐、格力都是29000拿的地，哈哈哈哈笑得我都快五颜六色了，仿佛看见48块的中石油在站岗……
万科、仁恒、绿城、龙湖、招商、雅居乐……哪个不是如雷贯耳的大咖？
他们的眼光会错吗？
他们砸重金逐鹿珠海有错吗？
没有错
唐家湾版块一直是众房企战略布局珠海的重要区域之一，也是近年来地王频出、豪宅扎堆的“城市顶端”版块，万科翡翠系、龙湖天字系都是他们旗下最高端的产品系，全都集聚唐家湾，可想而知他们对这个版块的重视。
但谁也不能预知未来对不？
他们当时也不知道珠海成了全中国限购限售最严格的城市之一啊！走势一蹶不振！
五年社保，三年限售
人才买房，八年限售
倾巢之下，安有完卵？
一个个大咖折戟沉沙，元气大伤。
当周边竞品的楼板价都快和项目产品售价齐平的时候，当珠海逐步放开限购的时候，二小姐敏锐地发现：机会来了
为什么我会发现2019年珠海的机会？
因为我切实经历过2015年的杭州
面包卖出面粉价
这永远是不正常的
赴珠海投资客户分3类：
①资金实力有限，预算15000单价左右，可选斗门版块。斗门尚余少部分涨价过的尾盘，数量有限，祝君抢房好运；
②具备24000单价以上预算实力的客户，可选珠海未来的城市顶端版块：唐家湾，与纷纷被套牢的万科、仁恒、绿城、龙湖、招商、雅居乐等大牌房企相依相伴；别怕！人家拿地价两万，你买入价才两万四；如果这是一个如同杭州2015年涅槃重生东山再起的旅程，有的是人陪你一起走！
③求稳、求收租的客户，可选横琴版块的小面积住宅产品，仅40-50㎡，为高薪高管单身人群打造，周边配套已十分成熟，租售比极高；这类产品在未来全中国楼市调整时，收租影响也不大；类似上海核心区；注意，虽然是面积，但依然是70年产权住宅产品；
公众号主页区输入：珠海团购，可自动触发本次团购项目的介绍，楼盘、价格、户型等，大家可自行浏览了解后再决定报名，切实减轻小助手回答重复问题的压力；
二小姐庄严承诺：本渠道是折扣力度最大，价格最低的渠道，没有人会比我更便宜，这是二小姐从业十五年的自信！如果有中介游说你它的价格更低，不是骗子就是返佣，这种不正经做生意的人，请大家小心甄别；