17万/平！这堪比珠江新城顶豪的房价，居然出自城中村！今日，房产君在某二手交易平台发现，一套位于海珠区的房子正在挂牌出售，单价高达170540元/平。点进去看才发现，该房源位于石溪村，即将改造的土豪村！！！一栋楼，共6层，一层面积，也是证载面积，93.82平。挂牌总价1600万元。也就是说，房屋的实际使用面积是证载面积的6倍，如此折算下来，单价约3.2万元/平。但是，这是一个即将旧改的村子，此时购买这样一栋房源，合适吗？为配合石溪村的更新改造工作，今日，海珠创新湾石溪片区正式开展控规调整论证工作。东至东晓南路及北濠涌南段，南至珠江后航道，西至石岗路，北至工业大道南—新滘西路，总面积约4.08平方公里。而上述挂牌的二手房源，恰好就位于石溪片区控规调整范围内。其实，早在2009年石溪村就向广州城市更新局申请改造，开展土地勘测、确权、房屋测量等数据摸查工作。但直到2017年，石溪更新改造工程项目才正式纳入广州市2017年城市更新计划。今年5月，石溪片区改造方案获得通过，正式拉开了石溪村整村改造工作的序幕。石溪村，地处“一江两岸三带”重要区位，是珠江后航道的重要节点，辐射整个海珠湾区。
区域范围内，规划建设有城市快捷路二期、环岛路、地铁10号线、广佛线三期等多个重点项目。
根据方案，改造完成后，石溪村内将建成约95万平方米配套完善的现代化复建住宅群，并预留超过60万平方米的复建集体物业和国有物业。
| 石溪片区改造后效果图
毗邻广纸新城，周边新房吹风价10万+
石溪村附近主要以二手房为主，周边的恒大金碧花园、鸣翠花园等，都是楼龄超20年的老小区。
据了解，该片区的二手均价多在4.1万/平米左右。
而新房，片区内有金碧花园最新一期产品，片区西侧的广纸新城、南侧的南洲路，也有一手住宅在售，报价在5-8万元/平上下：
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项目
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在售产品
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报价
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金融街·融御
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102-135㎡
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6万/平
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绿地越秀·海玥
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90-100㎡
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5.3万/平
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恒大金碧花园
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93-113㎡
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5.2万/平
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越秀·天悦江湾
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102-138㎡
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8万/平
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此外，片区附近还有一宗一线望江的大干围地块，于去年被中海拿下，楼面价3.46万元/平。
当然，不要忘了，还有前广州标杆地价项目——时代·江岸花园也在片区附近，吹风价已高达10万元/平以上。
假如拆迁，如何补偿？
回到开篇的石溪村二手房，首先明确这是拥有房产证的房屋，可以入市交易。需要注意的是，关于石溪村旧改，目前还没有曝光具体的补偿方案。
根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。其中，以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。以此为依据，上述挂牌的石溪村二手房源，假设被拆迁，有两种补偿方案：一、补偿280平米的复建住宅，可上浮不超过10%的比例；二、以基底面积×3.5，即93.82平米×3.5=328.37平米，可上浮不超过10%的比例。我们以距离项目最近的金碧花园最新一期房价52000元/平为参考，假设两种补偿方案都上浮了10%，补偿的复建面积最高市值约1878万元。一、280平米×1.1=308平米，市值约1602万元；二、328.37平米×1.1=361.2平米，市值约1878万元。当然，以上案例，仅仅是分析市场房价，不涉及任何拆补方案预测。具体的补偿方案，仍要以石溪经济联合社公布为准。
