谢国忠：今年房地产贷款高增长，靠房地产拉动经济的模式即将“重整旗鼓

独立经济学家、前摩根士丹利亚洲区研究部董事总经理谢国忠对搜狐智库表示，1-11月份房地产行业的国内贷款和个人按揭贷款都处于高增长状态，宽松的货币和信贷政策的说明金融系统和市场对房地产预期良性。

值得注意的是，东西部地区无论是投资、销售都呈增长态势，而东北、中部地区明显下跌，58安居客房产研究院分院长张波对搜狐智库表示，从1-11月的数据来看，东部区域依然是拉动成交量的绝对主力，1-11月东部地区销售金额82568亿元，占全国总量的55%，销售金额同比提升达12.6%。

“东部区域的拉升主要体现在上海、江苏、浙江、福建、广东等省市区域，换言之长三角地区和珠三角地区是主力，需要关注到中部以及东北部区域在今年持续处于同比减少，尤其是东北地区销售面积同比减少7.5%。”张波说。

谢国忠认为，中国北方的经济，过去很多地方都是通过政府投资来驱动，受疫情影响，政府为了帮助房地产行业走出“困境”，在购房政策上做出微调增加利好购房者的政策。这背后原因在于2020年全国地方财政已经陷入困难的边缘，地方财政已经无法承担更多支出，只好疯狂的大规模高价卖地。

谢国忠预测，长期以来我国地方政府以房地产开发来拉动经济的模式即将“失灵”，房地产对经济的副作用正在不断显现。“一些地方政府的财政收入依靠卖地，经济指标依靠房地产投资进行输血，忽视了对实体产业的培育。”

数据显示，1—11月份，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比持续扩大。土地成交价款13890亿元，增长16.1%。

张波分析指出，虽然土地成交金额上涨，但成交面积同比依然下滑，原因在于一方面各地的土地出让分化持续，一二线热点城市的土地依然是房企关注重点，另一方面不少城市的流拍率在提升，尤其是非热点城市的非核心区域，房企拿地的谨慎度持续提升。究其原因“三条红线”影响下，房企基于降低自身负债水平的诉求，在加快销售的同时，拿地也不再大手大脚，风控的要求明显提升。“从58安居客重点监测的57城来看，11月总成交土地数量环比减少331宗，成交总金额环比减少3.5%。”

张波指出，未来房企短期偿债压力依然存在。虽然收紧了对房企的融资，但1-11月国内贷款依然是房企到位资金的重要基础，1-11月增长了5.4%。而利用外资154亿元持续呈现下滑。从房企加快销售的动作来看取得了较好的效果，定金及预收款增长了5.3%，自筹资金的增长表现明显，同比增长已达7.9%，折射出房企融资难问题表现明显，张波预计这一趋势将至少持续到明年上半年。