公共露台、顶楼天台屡被私占
大洋新闻 时间: 2013-06-06来源: 信息时报 作者: 卢楚银
□本版撰文 信息时报记者 卢楚银
现在很多商品房都有公共露台的设计，由于公共露台而出现的邻居纠纷则层出不穷。家住惠城区演达二路3号怡景华庭小区的林先生与邻居应女士，就因为公共露台的问题一直纠纷不断，目前城管部门已介入处理。
据应女士的母亲胡女士介绍，自己家所使用的公共露台是开发商当初售房时允诺为其所购买的单元配套使用，而林先生则认为，公共露台属于全体业主，并非业主应女士家的，双方僵持不下。
公共露台变成
私家入户花园
根据林先生向记者出示的一份城管部门5月15日就邻居203房的违搭违建情况回复显示，业主应某在露天平台违章搭建临时建筑物，该临时建筑物为玻璃砖墙房结构，砖墙长2.6米、高2.7米，临时房约4平方米。
林先生说：“按照规划，2楼的公共露台是属于全体业主的。现在邻居违章私建大约9平方米房子，还在公共露台砌一堵长11米、高1米的红砖墙。该砖墙距离我家窗户不到1米，严重影响采光与通风问题。同时，公共露台存放大量的红砖，是政府明文禁止的建筑材料。”
记者了解到，从去年3月开始，此事就在惠州市网络问政平台上被投诉，城管部门也于去年3月26日作出回复称：经查，203房业主于2011年11月在物业管理处登记室内装饰装修工程后，擅自对二层的公用露台进行建设。河南岸执法队已责令当事人限期自行拆除，并下发责令整改通知书。
去年3月，该违章建筑尚未盖顶完工，而到了4月该违章建筑已安装门窗，河南岸执法支队责令房主在5日之内自行拆除，如预期不拆除，城管将依法强制拆除。对于去年7月的投诉，城管回复称当事人只是象征性拆除部分违建的墙面，没有对违搭建彻底拆除。由于目前居住的是两位老人，对执法人员履行执法程序不予配合，对现场处理造成一定阻扰，导致依法拆除进度受到一定的影响。
今年5月31日，记者在怡景华庭看到，该违章建筑依然存在。记者向城管部门河南岸执法支队了解最新进展，李副队长表示，执法支队已于今年多次下发强制拆除公告，最新是5月30日的强制拆除公告，限违建者6月5日前自行拆除，逾期不拆除的，城管部门将依法实施强制拆除。李副队长指出，如果违建单位在法定时间内未提出异议、申请诉讼，执法队将依法走程序进行强拆。
占用露台
改成私家花园农场
同样是公共露台被私自占用，江北的双城国际南区业主张先生向记者抱怨道，小区的乱搭乱建现象特别多，公共露台俨然成了部分业主的私家花园。
张先生住在该小区7栋，该栋楼的公共露台设在3楼，但目前这个公共露台已完全被3楼一些业主私自占用了。从张先生的家里俯视，3楼的公共露台已成为空中绿地，被许多绿色的植物覆盖。除了盆摘外，露台上还搭起了架子，让植物往架子上生长。更令张先生难以忍受的是：“此前违建的业主还在露台养鸡养狗，经常半夜鸡啼狗叫，扰得居民无法入睡。前段时间出现人感染H7N9禽流感疫情时，我们都特别担心。”
现在经过投诉反映，养鸡养狗的问题已经基本解决，但违建物仍没有拆除。张先生认为，违建霸占了所有业主的公共地方与资源，不仅影响小区居民的居住环境，而且对居民的安全也构成影响。记者在双城国际南北两区走访，私自占用公共露台不仅仅只是张先生所居住的7栋，其他几栋楼也出现同样的露台被私自占用现象。
怡景华庭的林先生除了反映邻居违建的问题外，两家人之间的大公共露台也是头疼的问题。邻居在离林先生家房屋不到1米的地方砌起一道围墙，其实该围墙所在的正是两家人的公共露台。林先生认为，邻居砌起的墙阻挡了自己家的采光，而且原来公共露台就是大家的。
顶楼天台加建 多出一层楼房
除了低层的公共露台被私自占用外，顶层的天台也往往成为一些业主违建的“香饽饽”。本报曾报道过万林湖消防天台上加建私人寓所，也是非常典型的一个违建案例。
据了解，该小区18栋的观景台被顶层业主围起来，“现在违建的业主筑起了一堵墙，把通往1803上方天台的路堵住，慢慢建成了现在看到的多了一层楼，也即相当于多了一层住所。”一位业主透露。有知情的业主说，多出来的一层实际上是两夹层，面积估计有100平方米左右。
业主们认为，除了安全问题外，违法加建还破坏小区整体外观，带来房屋一系列安全隐患，包括可能致使房屋承重设计的结构破坏。当发现天台被加建后，该栋业主强烈要求将通往天台的通道打通，要求被占领的消防天台也尽可能地恢复原状。
后经举报，城管介入要求停止施工。而事实上，该小区的违规加建现象不止该栋一宗，隔壁栋的天台加建也赫然在目。
焦点业主
开发商曾允诺“买房子送露台”
记者在调查中发现，开发商允诺公共露台为某一户业主使用，或者明确将露台的使用权等列入合同协议，成为占用公共露台的业主们的共同说辞。为了让房子卖出去，售楼人员都会在业主买房的时候加以大肆渲染，“将来这个大露台就是你们家的了。”
上述怡景华庭业主应女士的母亲胡女士告诉记者，自家的房子是以4500元/平方米的价格购买的，高于邻居购买时的价格，当初买这套房子也是看上这个大露台。胡女士一直认为，是因为包括了露台的价格，其房价才会高于邻居。而在购房时，售楼人员也明确告知露台归应女士家使用。
而林先生对此不认同，“邻居家的房子是后来才买的，房价贵一点是正常的，并且他们的房子朝南的，价格肯定比较贵。”再者，林先生认为，无论开发商怎么承诺，公共露台还是属于全体业主所有的。
而万林湖小区的天台加建业主，同样也是有开发商的“允诺”。违建业主表示，自己不可能无缘无故就施工：“当初买房子时，天台的空架层就是售楼的一个卖点，开发商称是设计给顶层业主独立使用的，并已写入合同内。后来看到别人确实加建并住进去了，我才开始效仿别人。”
律师
露台为业主共有 开发商无权附赠
对于这一现象，广东衡仁律师事务所律师韦世州表示，根据《物权法》第70条的规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分分享所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，楼顶和露台不属于任何业主住宅的专有部分，也不属于开发商，应归全体业主共有。只有在建设规划上专属于特定房屋，且销售时根据规划列入该特定房屋买卖合同中的情况下，才属专有部分。
作为专有部分的露台的前提条件是露台规划上专属于特定房屋，但目前基本上所有的楼盘规划中都没有这样的露台。开发商现在送给业主使用的露台多是在裙楼楼顶上或天台上，规划上都是消防通道或避难层，不是专属于特定房屋的露台，不符合上述规定。
对于不符合上述规定的露台，应当划分为公共建筑区划公共部分。属于小区的公共部分，所有权归该区划内全体业主共有，由全体业主享有共有和共同管理的权利，开发商没有权利将属于全体业主所有的部分、区域通过口头或者书面的形式赠与给任何的单个业主，任何业主也都不能独自对该属于全体业主所有的部分享受专有的权利。无论是开发商的口头承诺，还是通过书面的形式将花园和露台的所有权赠与单个的业主，该赠与行为也不受法律保护。
同时，韦世州说：“对于个别业主占用属于公共区域部分的露台私搭乱建，其行为不仅构成对全体其他业主的侵权，而且还会构成消防安全隐患，其他业主有权要求其停止侵权行为，恢复原状。”
（原标题：公共露台、顶楼天台屡被私占）
