地下人防车位争夺战，业委会“又”赢了！

10月16日，江西抚州公元1959小区与东旭开发商及美城物业就地下人防车位产权及收益的归属诉讼案件终于一锤定音：

抚州市中级人民法院认为：因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。因此，判决驳回两家公司上诉，维持原判！

part.1

大致经历

公元1959小区由东旭投资建设，共含地下人防停车位200个，初期由美城进行物业管理。

2012年，市物价局对该小区物业服务费试行标准进行了批复，规定了停车费收费金额，同时规定收取的停车费要单独列账，为小区业主服务。

2016年小区业委会成立。2017年1月，业委会解聘美城，自行管理小区物业。2017年3月15日，业委会开始对地下停车位进行收费。

2018年抚州市人防办向业委会颁发了人防工程平时使用证。

2019年，东旭、美城向临川区人民法院提起诉讼，要求业委会支付2017年3月15日之后的人防车位租金损失，按每个车位每月200元计算至停止侵害为止。被驳回上诉。

2020年，东旭、美城不服判决，向抚州市中级人民法院提起上诉，被驳回上诉。

part.2

法院审理依据

法院认为，本案的争议焦点是案涉地下人防车位平时的使用管理和收益归谁所有？

（1）关于案涉地下人防车位的性质和特点。

法院认为，地下人防车位的性质和特点有：其是依附结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从物依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围。本案中诉争的东旭1号(公元1959)小区的地下人防车位也具有以上性质和特征。

（二）关于开发商将房屋出售给业主后，地下人防车位的投资者身份是否发生了变化。

法院认为，开发商作为人民防空工程建设的初始投资者，其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移且实际转移给全体业主。理由如下：

（1）房地产权的形式和特点较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，房地一体。结建式人防工程所依附的土地与相关建筑物占用范围内的建设用地同一，也具有以上特点。

（2）案涉人防车位是业主共有的“共有部分”、“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”以及“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。故，开发商出售了地面建筑物之后，其占用范围内的土地使用权一并处分，该土地使用权适度的延伸附着物(即业主共有的地下人防车库)也理应一并处分转移给全体业主。

（3）开发商最初投资修建案涉地下人防车位时，其已经将修建成本纳入了建设项目的总成本之中。在业主支付对价购买了开发商建造的地面住宅建筑之后，地下人防车位因其特定的性质和特点，其投资主体也相应发生了变化，业主即成为了地下人防车位法律意义上的投资者。

（4）国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，配套的结建人防工程是国家强制性要求，属于国防工程，也属于社会公益设施。在开发商出售完房屋后，平时使用管理的主体实际就是全体业主或者受业主委托的物业

（三）关于商品房买卖合同中对于地下人防车位相关权益约定的格式条款是否有效。

即便认为商品房买卖合同中约定了地下人防车位归开发商所有，即“地下停车场由出卖人出资建设，其所有权、使用权、处置权和收益权归出卖方所有”的条文约定涵盖了案涉人防车位，但是开发商隐瞒了案涉车位的人防工程属性，买受人并不知情，且开发商以这种格式条款的方式约定相关权益，甚至欲将依附属于国家资产的人防工程而建的人防车位的所有权直接约定为开发商所有，违反了相关法律的强制性规定，故该条款也是无效条款。

（四）关于美城公司的诉讼主体资格。

物业公司不是案涉人防车位的初始投资人，也不是现在的实际使用管理和收益者，其与本案的诉求没有利益关系，故美城公司不具有本案的诉讼主体资格。

综上，根据相关法律，法院认为，因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。上诉人东旭公司与美城公司的上诉理由均不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

part.3

主任有话说

据小区业委会朱主任介绍：

开发商等到入住的业主人数多了以后，就开始集中统一出售地下车库。而根据法律规定，人防工程属于国防资产，不能够出售。

2013年小区开始维权。在查看小区相关合同时，他们发现人防工程建设总成本已经纳入整个小区项目总成本，所以就号召小区业主把车开进地下人防车位维权。

由于需要聘请保安行管理和清洁，17年3月起每个月向需要地下人防车位的业主收60元的包月停车费。

“只要业主和业委会齐心协力，就没有干不成的事。”

“谁投资，谁所有”是地下人防工程开发建设的基本原则，也正是利用这一点，开发商往往“理所应当”甚至设置一些格式条款来侵害业主权益。所幸，在最近几年关于地下人防工程的诉讼纠纷中，业委会取得的胜利越来越多。

“地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移。”，你学会了吗？你的小区有关于地下人防工程的纠纷吗？都来留言评论一下吧！