华发股份：珠海地区龙头房企，离千亿还有多远？
华发股份（600325.SH，简称“公司”），是一家深耕珠海地区的房地产公司，在珠海处于龙头地位，于2004年在上海证券交易所上市。
公司大股东为珠海华发集团有限公司，持有公司24.2%的股份，实控人穿透后为珠海市国资委。
根据克尔瑞榜单，公司在2019年中国房地产企业销售榜排名39位。
一、销售情况：区位布局决定业绩
公司的房地产经营模式以自主开发销售为主，开发产品包括住宅、车库、商铺等。珠海地区为大本营，近年来市场逐步扩大至广州、上海、武汉等一二线城市。
2018年，公司销售额首次突破500亿元。
2019年，公司销售额为923亿元，同比增长59%，2015-2019年CAGR为62%，2017-2019年CAGR为73%，近三年增速加快。2020年上半年，公司签约销售额为441亿元，同比增长1%。
2019年公司销售面积为396万平方米，较2018年几乎翻了一倍；最近三年CAGR为72%，增长较快，与同期销售额增速基本一致。
例外是2017年，公司销售面积同比下降20%，主要是因为珠海、广州和上海地区商品房市场总体成交面积均出现下滑。
从全行业来看，根据国家统计局数据，2016年全国房地产成交量创历史新高，全国商品房销售额同比增长35%，同时出现两极分化，一二线城市房价涨幅较大，三四线城市去库存压力大。
也是在2016年，全国商品房销量同比增速和公司销售额同比增速均达到五年来最高水平，分别为35%和169%。
此后全国商品房销售额增速明显放缓，2019年同比增速放缓至7%。
2019年公司销售额同比增速为59%，最近两年增速远超全国房地产销售额增速，这主要受益于公司业务在全国范围的扩张和布局。
分地区来看销售额。最近三年，珠海区域销售额约占总销售额的三成。2019年珠海区域销售额为256亿元，占总销售额的28%，同比增长106%，三年内CAGR为93%。
其他区域主要为北京、上海、广州、武汉等一二线城市，2019年其他区域销售额合计667亿元，占总销售额的72%，同比增长46%，最近三年CAGR为66%。
可见珠海区域的销售额增长快于其他地区。
房地产销售收入是公司最主要的收入来源，2019年占比96%。2019年，营业收入为331.49亿元，同比增长40%。
2010-2019年收入CAGR为21%，2015-2019年CAGR为41%，收入增速慢于销售额的增速，这主要是因为收入受项目结转的影响波动。
土地储备方面，2019年公司土地储备计容建筑面积为697万平方米，同比下降7%，2015-2019年CAGR为-4%，可见公司拿地方面较为谨慎。
2020年上半年，公司新增计容建筑面积201万平方米，同比增长一倍。
除了发展住宅开发主业，公司还在拓展商业地产、长租住房、建筑产业化和住宅配套等相关业务，形成“1+3”的发展格局。
二、利润率：整体还算稳定
公司毛利率自2013年降至31%之后变动不大，在30%左右变动，2019年毛利率为30%，2020年上半年降至25%。
最近五年，珠海地区毛利率与公司整体毛利率变动趋势一致，且高于整体毛利率，2019年珠海地区毛利率为37%，比整体毛利率高7个百分点。
净利率的变动趋势与毛利率基本一致，2019年，公司净利率为10%，比2010年下降了3个百分点。
三、资产负债：三道红线考量一下
最近十年，公司总资产由2010年末的203.26亿元，增长至2019年末的2341.11亿元，CAGR为31%。
净资产规模则从2010年末的65.49亿元，增长至2019年末的432.95亿元，CAGR为23%。
提到房地产公司的负债情况，还是要拿融资的“三道红线”来考一考，即“剔除预收款后资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比小于1。”
自2015年开始，公司剔除预收款后资产负债率指标均大于70%，低于80%，2019年为75%。
公司净负债率逐年递减，2019年为74%，较2018年下降了13个百分点，虽然2020年上半年增长至83%，不过仍低于100%的基准线。
2015-2019年间，仅2016年现金短债比大于1，为1.4，不过2020年上半年末恰巧约等于1。
虽然剔除预收款后的资产负债率高于70%，不过2019年，联合评级将公司主体长期信用等级上调为“AAA”，评级展望稳定，这意味着公司偿债风险较低。
此外，公司的平均融资成本呈下降趋势，由2015年的9.17%下降2.82个百分点至2019年的6.35%。
四、股东回报：最近五年分红超30亿
公司采取现金分红的方式回报股东，2015-2019年，累计分红33.39亿元，同期净利润为96.13亿元，累计股东回报占净利润的35%。
结语
华发股份是一家深耕珠海地区的房地产公司，房地产开发业务是绝对的主业，目前正向其他一、二线城市扩张中，目前公司销售额尚未突破千亿大关。
公司土地储备明显下降，这对房地产公司来说不是个好现象。
融资方面问题不大，公司平均融资成本处于下降趋势，最近五年净利润的三成用于回报股东，也完全说得过去。
免责声明：
本报告（文章）是基于上市公司的公众公司属性、以上市公司根据其法定义务公开披露的信息（包括但不限于临时公告、定期报告和官方互动平台等）为核心依据的独立第三方研究；市值风云力求报告（文章）所载内容及观点客观公正，但不保证其准确性、完整性、及时性等；本报告（文章）中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议，市值风云不对因使用本报告所采取的任何行动承担任何责任。