年底了，该买榜了

来源：地产八卦女

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当你打开音乐APP，发现热歌排行榜里30首歌有28首自己都没听过的时候，你可能会觉得自己已经老了落伍了，之前喜欢那些歌手，似乎都掉队了。

但实际上，当你好奇的打开这些音乐时，发现很多歌曲连屎都不如。

这背后，是各流量小生在花钱打榜。

对比榜单，能看出差别吧？

距离2019年画上句号只剩十几天了，很多房企都在磨拳霍霍，也想要“打榜”。

楼市里近些年出现了一个科学解释不了的现象：排行榜单可以让某家房企的排名忽低忽高漂浮不定，甚至金额也可以变来变去。

为什么？

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产品力排行榜是地产圈买卖榜的新下限

11月底的时候，某机构公布了中国房企产品力排行榜TOP100榜单，这个榜单掀起了各大群业内人士的疯狂吐槽。

这个榜单里藏着什么神奇的事情？我们先把2018年的榜单拉出来对比一下。

第一，去年的榜单是50强，到了今年变成了100强。

这意味着，有更多的房企可以“参与”进来。

其次是里面的排名很有玄机：

高周转、层出不穷维权的X创，竟然成了中国房地产企业产品力的头名；

2018年排行第一的龙湖集团，产品力竟然在一年之内跌了六名，到了2019年竟然只排到了第7；

原来没有上榜的碧桂园，竟然直接到了19名；

恒大排在第17名；业内公认产品做得最无可挑剔的滨江仁恒，只能排第9、第15名；

原来没有上榜的雅居乐，一跃到了第30名；

河南的老大河南建业一路掉了20名，竟然还不如一堆闽系房企……

 

很多人都很想问问这个排名究竟是怎么来的？

这家机构给的解释是：

从“产品接受度”、“产品系成熟度”、“产品美誉度”以及“获奖与认证”这四个一级指标入手，通过构建测评模型、并结合公开推选、专家评审、网上投票等途径，以更客观、真实的反映各标杆房企的产品能力。

 

看起来也挺合理，但玄机暗藏在一级指标的子指标里。

产品接受度的二级指标里销售业绩规模、项目去化速度赫然在列，以及产品系成熟度指标里，也有城市市场跨度、产品系规模、标准化程度的指标考核。

业内人士看完都大呼：难道这是对高周转的考核吗？

如果说考核一家房企的产品力的话，星子觉得，应该让业主来投票！

难道交付质量、产品细节、后期入住体验不算产品力吗？

 

我觉得最核心的是对产品力的考核里最应该增加一个业主满意度指标，一个维权系数指标。

房子卖得好不好，并不能真正体现产品力。业主住进去若干年后，才能真正体会到这个产品哪里好，哪里不好。

网上随便搜搜排名前几的房企，几乎都有各种各样的维权。看下排行榜第一近期全国范围内对产品品质的维权，难道这是产品力的体现吗？

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房地产行业里的那些卖榜江湖

而事实上，这个刚做两年的产品力排行榜只是毛毛雨，真正恶劣的是各种销售流量排行榜。

有多恶劣？

2019年有个开年大戏，一家叫做佳源的上市房企遭遇了断崖式下跌的灭顶之灾，盘中一度跌近九成，收盘下跌80.62％，一天内佳源国际市值蒸发300亿，从326亿直接缩水到63亿港元。

佳源的股价闪崩的原因，业内人士认为，源于《2018中国百强房企销售增幅排行榜》。

据该排行榜显示，佳源集团2017年、2018年销售额分别为79.2亿元、875.5亿元。佳源集团以1005.43%的销售增幅登上排行榜首位。

一年的时间销售额翻了11倍？673.7亿元的差异迅速引爆社会舆论，面对数据造假质疑，佳源股价暴跌。

后来佳源辟谣说，数据是机构自行监测的，和他们无关。但875亿元也是某机构监测的吧？

一家在2017年销售几十亿的企业，在2018年居然销售额排名全国30，而且接近千亿？

地产界的打假斗士张大伟爆料：这是因为买榜了。

 

无独有偶。由于2019上半年合同销售额遭遇投资者的公开质疑，中国奥园港股在27月8日应声急跌了8.61%。而原因是该公司实际销售数据与某机构排行榜估算的合同销售额存在一倍差距。

多家与这些机构有合作的房企内部人士告诉星子：这些数据完全靠猜，榜单基本靠买。

对比一下2019年1-11月克而瑞和亿翰的榜单，以榜单第11-30名为例，很多房企在排名上差距都有3名以上：绿城在克而瑞排第12，但在亿翰排16；招商在克而瑞排17，在亿翰排名第12；中梁虽然在两个榜单都排第22，但在克而瑞上的销售金额是937亿元，在亿翰高达1351亿元，差额高达400多亿；在亿翰上排名27的祥生在克而瑞的榜单上排34 ……

更经典的是，在克而瑞上排39的佳源，在亿翰上找不到。

业内人士告诉我，100名以内是重灾区。

事实上，这些榜单上所有的金额加起来比中国所有房企加起来的销售额还要高……

除了克而瑞，亿翰智库，中指研究院、乐居等多家第三方研究机构近年都在不断发布自己的数据榜单。从拿地、销售、净利、负债和融资等不同角度对国内房企进行排名。

在机构的朋友说：每做一个榜单，都有进账啊。

除了排名前10的龙头企业排名差不多相似，其他后面的中小房企的排名简直就是在打扑克。

有些房企，其年报披露的销售额常常与这些“独立第三方机构”评估的数字相差几十亿、甚至几百亿元。

 

去年有业内人士做了一个《中国百强房企业绩注水榜》，这个准确度应该比那些销售榜的数据靠谱多了。

经综合评定2016、2017、2018以来的数据水分，正荣、中梁、融创三家企业分别成为中国房企业绩注水王冠亚季军。除此以外，旭辉、绿城、融信等也因在2016、2017、2018等历年测评中的较高疑似注水率而位居注水榜前列。

数据来源：漫话社

今年销售排行谁是冠军应该没了悬念，但谁是注水冠军，你期待吗？

在机构里工作的朋友告诉我：那些在榜单里异军突起的黑马，一大半都是在交钱买榜。

以一家黑马德信为例，2015—2017年各年度，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元及151亿元。截至2018年9月30日止九个月内，德信中国合约销售额为106亿元。而在榜单上到了2018年9月份，德信的销售额为242亿。（德信发家史请见文章：“游资”大佬德信的进阶史）

今年1-11月两个榜单名次相差11名，销售金额相差140亿，这个数据怎么来的？

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为什么要买榜？买榜有什么收益？不买榜有什么后果？

 

其实很简单，资本市场要求房企永远在扩张，导致房企永远都缺钱，钱从哪里来？资本市场。这形成了一种恶性循环。

买榜的不止上面说那几家房企，很多房企都在这么搞。资本市场害怕踩雷，各种金融机构银行放款做尽调，越来越关注排行榜。这些排行榜，就是借钱、融资、上市圈钱的由头。

买了榜单有了排名，就可以贷到款，不买？融不到钱怎么办？股票跌了怎么办？