楼市短期看金融，郑州利率竟然还在涨！？

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关于房地产市场，有一个广为人知的分析框架：

长期看人口，中期看土地，短期看金融。

从人口看，郑州近几年人口流入非常可观，2019年净流入21万人，小学生数量在全国也是排在前列。

从土地看，前几年郑州的土地供应量比较，2020年开始收缩战线、减少供应。

从金融看，郑州的房贷利率却始终比较高，2018至2019年曾一度在全国排名第一！

2020年有所下降，但也基本维持在前5。

众所周知，房贷利率和楼市行情会呈现出跷跷板的关系，利率低会反托房价，利率高会压制房价。

根据融360研究院的最新数据，其对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021年1月（2020年12月20日—2021年1月18日），全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%，均环比下降0.01%。

其中，北上深利率平稳地保持在较低水平，广州、苏州、南京、昆明、惠州、长春等下降。

在全国微微降的环境下，郑州近期却有两大银行调升了利率。

据媒体报道，兴业银行和光大银行的首套房贷利率，由2020年底的5.39%上调至现在的5.63%，二套由原来的5.64%分别上调到了5.84%和5.88%。

要知道，这可是在年初啊。

按照历来的经验，银行发放贷款都是年初额度充足、年末额度紧张。

没想到开年就来了一个下马威。

至于其它银行会不会跟进，还有待观察。
但显然，已经出现了一些收紧的苗头。

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在2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合出台了房贷新规，对银行的房贷划了两道红线：

第一道红线是“房地产贷款占比”，也就是银行的房地产贷款余额所占各项贷款余额的比例，不能高于划定红线（不同级别的银行有不同的红线）。

第二道红线，是“个人住房贷款占比”，也就是个人住房贷款余额占这家银行各项贷款余额的比例不能高于划定红线（不同级别的银行有不同的红线）。

其中第二条和普通购房者息息相关。

这条红线的意思就是告诉银行，住房贷款不要放得太猛，超出红线必须整改。

更重要的是，现在很多银行已经超标了，即使没超标的也离红线不远了。所以必须想办法减少贷款额度。

于是他们开始挑拣客户、抬高审核条件、降低放款速度，甚至提高房贷利率。

收拢闸门，实行“点滴作业”。

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问题是，为什么有的松有的紧，为什么郑州收紧，其它一些城市没有收紧？

其实，利率水平也是窥见不同城市之间经济发展差异的一扇窗户。

利率高企的背后是，郑州的银行体系缺钱了，资金供应相对于贷款需求来讲已经不够了。

而且二者的差额还在持续拉大。

看一个城市的资金供应量，主要就看由统计局发布的“金融机构本外币存款余额”，看贷款量，主要就看“金融机构本外币贷款余额”。

从2019年4月起，郑州的贷款余额超过了存款余额，此后差额一路走阔。

贷款超过存款，意味着银行必须从其它渠道筹集资金，而这个资金成本就比存款高多了，所以利率往往也就居高不下。

这也说明，郑州人民的赚钱和存钱能力还需要进一步提高啊！

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从楼市周期来看，2021年郑州大概率不会太悲观，但从金融环境看，郑州似乎还不具备大幅上涨的条件。

对个人购房者来讲，保持好个人征信、流水等资质，买房要趁早。因为你不知道他什么时候就要关上门。

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