清眸：杭州未来10年会发展哪里（下）？
上篇《凝眸》的故事止于滨江，止于浦沿，止于滨江从浦沿出发又回到浦沿的历史巧合。
读懂了时间，也就读懂了城市的逻辑。所以，当我无数次站在奥体，仿佛站在亘古的时间荒野，看着一片土地经历了从村庄到都市的传奇。
下篇的故事，就从萧山说起。
Part 1丨壹
萧山本失落之地。史料记载，作为山名的萧山，源自当年越王勾践被吴王夫差战败，率剩兵残卒停留于此，四顾萧然，故称此山为萧然山，亦名萧山。
一个以失落为名的区域，却一度成长为浙江经济第一县，创造了改革开放以来的无数经典故事和知名企业。
无边落木萧萧下，如今，萧山依然是有些失落的。从头把交椅的宝座跌落之后，再也没有能力回去了。
摊开地图看萧山，也特别感慨。
除开单独管辖的世纪城，市北西、市北东、宁围、萧山科技城、新街、新塘、南站新城、南部卧城、闻堰、义桥、萧山主城区一直到幅员更为辽阔的空港新城、南部乡镇，有哪个板块能够成为真正的龙头？
好像一个都没有。
▲萧山各板块限价图
不但一个都没有，萧山似乎还可以被称为“外溢之城”：
世纪城（从奥体到亚运村）挤满了全国纷至沓来的人群，市北、宁围、萧山科技城靠的是滨江和奥体的外溢，南部卧城也把滨江和奥体的客户当做主力，直至新街、新塘、南站新城和空港新城等，都希望金城路、彩虹快速路等等主干道能够早点修好，好让滨江和奥体的客户快速到来。
闻堰、义桥和一直往南的戴村等也一样，他们期盼时代高架的南延线很久了。
所以，当我对着萧山地图，想要真正弄明白其中的核心逻辑时，发觉根本的原因是：
没有板块引擎。或者说，好像每个板块都没有核心价值。
市北的引擎是什么？离奥体近。
宁围的引擎是什么？离奥体近。
新塘、新街的引擎又是什么？离离奥体近的地方近。
南站新城的引擎是什么？离离奥体近的地方近的同时离萧山主城区近。
其他的呢？以此类推。
这是城市运营能力的问题，值得深思。
所以，萧山所有板块的价值排序就很清晰了：与奥体的距离，就是板块的价值。
如果距离奥体和萧山主城区同时近的话，就是最好的板块：比如市北。
如果只距离其中一个近的话，以奥体为准：如萧山科技城、宁围。
如果距离奥体远而距离萧山主城区近，好像也还行，比如：南站新城、南部卧城、新塘、新街等。
如果距离两个都很远，此处省略……字。
由此，奥体的价值兑现，决定了许多板块的价值兑现，并由奥体周边向外围递减。
但随着奥体后期可开发用地极少、亚运村已经收官，值得重点关注的区域：
1、亚运村和宁围之间的空地；
2、市北；
3、萧山开始有IP效应的三个区域：萧山科技城、未来总部社区所在的宁围、南站新城。
4、尚未启动的：大会展新城。
如果按兑现时间来看的话：
1、亚运村和宁围之间的空地：起码5年；
2、市北：本身无IP加持，继续倚靠奥体；
3、萧山科技城：产业导入，预计5-10年；
4、宁围：未来总部社区真正具备雏形：5年以上；
5、南站新城：核心区5-10年，整个新城未知；
6、大会展新城：核心区10年，整个新城未知。
▲南站新城规划范围
所以，从买房的角度而言，在奥体和亚运村都没有选择的情况下：
改善往市北西、萧山科技城的仁恒&香港置地前湾四期；
刚改往市北东、宁围；
刚需根据需求自行前往其他的板块。
写到这里突然发现，除了湘湖边尚未开盘的湘湖里、仁恒&香港置地的前湾四期的排屋等极少数产品外，整个萧山几乎没有高端项目了……
加上当前萧山主要出让的是空港、瓜沥和南部乡镇的土地，未来很长一段时间都是刚需楼盘占主导，高端项目也不会出现。
土豪云集的萧山，突然之间仿佛成了刚需集中营，真正会继续坐实“外溢之城”的美名。
而没有龙头豪宅，何谈龙头板块？
没有龙头板块与豪宅，萧山的二手房价格，也会继续像如今的市北东到主城区一样，超级扁平，拉不开价差，绝大部分板块的投资价值和升值空间实在有限。
青蛙再是用力吸气，把肚子撑得老大，终究也无法和牛比肚子大小。
最后，关于萧山，用一张表结尾，看看萧山在最近20年是如何一步一步被滨江追上的：
▲2020年的数据懒得补了
Part 2丨贰
萧山的劲敌余杭，就是另外一番模样了。
有了城西科创大走廊和未来科技城等超强IP，余杭近几年的发展可谓迅猛，而且势头依然很猛。
而且，用穿越时间的角度来看，作为曾经的余杭区的边缘板块，现余杭区属于典型的把一副烂牌打翻身的经典样本：
仓前和五常，曾经青枫墅园打折促销都卖不好的地方，变成了当下的未来科技城；
南湖一带的老余杭，上一轮调控周期里出现单价4000元/㎡的房子，出租车司机买了很多；
杭徽高速以南的闲林和中泰，甚至一度低到单价3000多元/㎡；
大华海派风景冲上约1.8万/㎡高点之后，勾庄沉寂了很多年，后来一度低到几乎腰斩；
瓶窑的南北乐章曾经一度也只要6500元/㎡；
良渚、仁和，很长时间也是卖不起价的板块。
如今，这些地方基本都翻身了，而且除了少数板块，都有了清晰的定位。
余杭按板块划分，大概是这样的：
1、闲林、中泰，特别是杭徽高速（G56）以南的部分，是未来科技城的卧城；
2、未来科技城1.0（仓前、五常）、未来科技城2.0（老余杭）、云城组成的城西科创大走廊；
3、作为北建组成部分的勾庄、良渚；
4、近两年大热的瓶窑；
5、仁和、径山。
▲余杭各板块限价图
这个价值排序，就非常简单了：
1、依然是绝对龙头的未来科技城1.0；
2、经常上头条的云城；
3、正在成为北建中心板块之一的勾庄；
4、正在等待达摩院、菜鸟等大型企业入驻的未科2.0；
5、几乎已接近开发完成的良渚；
6、正在崛起的瓶窑；
7、仁和、径山。
未来科技城和云城，未来是比肩前行的关系，区别是未科1.0短期大利好基本已出尽，而云城才刚开始；
勾庄和未科2.0，未来也在伯仲之间，区别是勾庄更靠近主城区，先兑现的是地铁4#、10#和万象城、星创城等配套，而未科2.0则先兑现的是产业；
比较尴尬的是G56以南的闲林、中泰和东北角的仁和、西北角的径山。除此之外，余杭区基本上属于利好预期兑现稳定的区。
但是写到这里，发觉余杭区未来一段时间也不太会有豪宅了。哪怕是华润绿汀路TOD项目，定位也只会是改善产品。
而规划了大量未来社区的云城，也不太会有豪宅。
闲林、中泰和良渚，作为曾经杭州低密度豪宅聚集的区域，此后也很难看到真正的豪宅了。
勾庄、瓶窑、仁和，则因板块的能级不够，诞生豪宅的概率几乎为零。
即将交付的绿汀路双子镜溪绿汀、湖境云庐和今年售罄的晓月澄庐，会是未来科技城豪宅的绝响。
没有豪宅，未科的高端客户只能溢出；没有像南星桥的壹品、江河汇的大都会79号、奥体的杭州壹号院等灯塔项目，本就品质参差不齐的未来科技城，其二手房的天花板，也注定不会很高了。
Part 3丨叁
关于临平，简单划分就是山南、山北。
山南有临平主城区、临平新城、星桥和翁梅、乔司等；
山北很简单：东湖新城。
10年前，雍熙山拍过一部讲述临平人奋斗故事的《大业起山南》，如今回头看，有点唏嘘。
因为山南发展速度快要被东湖新城赶超了。
临平新城目前暂未成大气候，星桥已经很久没有声音了，乔司、翁梅也主要靠抱九堡的大腿，可是这条大腿实在不够粗；
反观东湖新城，绕过山南，直接通过临平大道、秋石高架连接主城区，反而实现了弯道超车，目前东湖新城聚集的开发商，整体水准要比山南高。
所以，如果去临平置业，东湖新城是首选，5年内东湖新城将非常完善。其次，从临平主城区到临平新城、星桥、翁梅、乔司等，按照个人需求，随意。
Part 4丨肆
最年轻的钱塘区，简单划分的话就是下沙和大江东。
下沙已基本饱和，早年的沿江、大学城和如今的金沙湖，土地都已经极少，未来会重点发展的区域，只有：德胜快速路以北的地方。
再具体一点，就是从东湖高架以东、德胜快速路以北到大学城北之间的区域。
这里目前尚未推地，保守估计价值兑现周期10年。
大江东，会是钱塘区未来的主力区域。但是大江东实在太大了。整个钱塘区约530平方公里，80%的地盘在大江东，如果真正全域开发，起码需要50年以上的时间。
所以，关于大江东，只建议选择核心区，并随着核心区的建设步伐逐步向外扩展，不建议一下子跑得太远，比如跑到外围的临江。
▲钱塘区各板块限价图
最后是西边的两兄弟：富阳和临安。
富阳2015年撤市建区，城市化的红利比临安略早，但后续乏力。
目前的富阳，基本板块结构是：
1、富阳主城区；
2、融杭的山路银湖板块；
3、融杭的水路东洲板块；
4、主城区南延的鹿山新城；
5、富春湾新城；
6、下辖的新登、场口等乡镇。
如果是杭州的溢出刚需，建议顺着山路和水路买房，考虑银湖、高桥、东洲和地铁6号线沿线，终点是桂花西路站。
如果是富阳本地客户，优选金桥北路沿线的主城区，以及东吴文化公园所在的江滨一带，如秦望府。
愿意拓荒的人，可以考虑富春湾新城。鹿山新城不建议。以富阳区的实力，短期只可能集中发展一个新城，富春未来城崛起之后，鹿山新城短期没有利好了。
下辖乡镇，留给原住民。
临安基本上也是这个逻辑：
1、临安主城区；
2、滨湖新城；
3、锦南新城；
4、青山湖科技城；
5、下辖的高虹、於潜、昌化等乡镇。
如果是杭州的刚需外溢，特别是没有房票的客户，尽量在靠近杭州和临安的龙头之间平衡考虑青山湖科技城和滨湖新城；
这两个地方现在房源不多，其次可考虑地铁16号线沿线，终点到锦南新城；
下辖乡镇不建议，留给原住民比较好。
当然，如果喜欢低密度产品的，比如总价预算三四百万的，可以关注青山湖边的小合院，也可以看看玲珑及往西的区域。但是别到太湖源那么远，否则就是纯消费品了。
Part 5丨伍
未来10年，杭州依旧会向前、向好，把许多的机会留给与城市一起前行的人，这也是收获城市红利的最好方式。
我用上下篇，把城市的板块梳理清楚，旨在提供一种认知城市和板块的视角，供各位参考。
不一定完全准确，但只要每个人用心去看，终会看见自己想要的答案。所以，上下篇的标题，都和眼睛有关。
上篇写主城区，名为“凝眸”，意思有两个：
1、凝眸注视，就是要目光专注；
2、凝眸远眺，就是要目光长远。
不管政策如何调整，市场如何波动，杭州的主城区依然是整个中国房地产的价值高地，我们既要目光专注，盯紧核心板块的优质项目，又要目光长远，看到其他板块的未来潜力。
下篇写主城之外的六区，名为“清眸”，意为“明亮的眼睛”，旨在说明：六区板块差异巨大，机会与坑同在，潜力和价值的判断，需要擦亮眼睛，分辨清楚，不然容易踩坑：有些坑，还很深。
无论改善还是刚需。
——全文完——