小白才买新房，高手只买二手房，后悔没早点知道！

提问：非常佩服房姐观点，当下有两个拿不定主意、看不清楚的问题请教房姐，一是拟逢低买入三环附近的园博园华润（三环内）、宏图大道碧桂园海昌（近三环）二手盘，目前价格在1.3W，相比距离很近的融创公园壹号、越秀星汇君泊等几个盘价格低很多，值不值得投；二是三阳金城70平米的小户型单价2.6（总价200），户型很一般，总价和塔子湖西（融公馆）的三房一个价，您认为当下是否是购买时机？哪边潜力大？

回答：你好，园博园的前身是垃圾场，后来改造成公园。长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。不过靠近园博园，自住环境还是不错的。汉口主城区的地板价，这个价格买入，也没有继续下降的空间了。

如果生活半径在附近可以买入自住。碧桂园海昌交通还行，部分户型可以看护。金银潭板块，升值潜力一般，没有太多的规划利好，但目前有3地铁，绝对位置紧邻三环也不远，自住还行。

汉口投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好！深夜打扰，2年前用亲戚资格全款买了保利大都会3居112平，自己现在是武汉集体户口，想用sfsd资格入一套房，未来6年会回武汉生活，单身，学区可以不作为考虑因素，比较在意5-10年投资价值问题一：请您在投资角度分析，我有如下2种考虑：百瑞景中央生活区2居90平左右.2或者请您推荐一个潜力地段大3居（环境好，想给家人养老）问题二：保利大都会这盘未来走势如何？盼回复，急，谢谢

回答：你好，感谢付费！百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。

保利大都会自住还不错，溢价比较多，投资一般般，未来涨幅大概率跑平大势。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，郑州生活10年了，爱人和我今后更看好武汉发展，决定去武汉定居。目前子弹70，小孩今年就要上小学，比较着急入手武汉房子。目前四新目标小区是新城璟悦城、金地澜菲、绿地中央广场，白沙洲目标小区是万科金色城市、佳兆业金域、省农科院对面的保利。因为家里只有我一个人工作，想把总价控制在170以内的小三房，目前这些小区也都找了一些单价1.5左右的房子。过两天准备去武汉实地看房。想请您从自住、投资和小孩上学三个方面分析一下我买哪个小区更合适。万分感谢！

回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。

白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新，但是现阶段仍不适合自住。所以这2个区位对比，考虑未来升值潜力，更倾向入手白沙洲。

另外四新和白沙洲都属于新区，新区的教育水平不入老城区。单纯考虑学位，有更好的选择。

提问：新人首问，本人子弹70,16年入手南湖华大家园首套房公积金贷款50,准备再在光谷东入手一套改善型住宅兼具投资，看中创新天地二期180平户型，1.9w/平带精装。向您询问：1.华大家园是否值得继续持有？2.选择创新天地是否合理？3.我了解到要么首付7成购入，要么假离婚提前还贷华大家园再首付3成购入，还有其他更合理的操作吗？急等您的解答，谢谢！

回答：你好，南湖是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足。可以考虑出手裂变。创新天地适合自住，投资角度看，单价1.9已经是区域内的天花板，这个价格溢价太多，会站岗一段时间。

武汉二套资格目前有4种方式操作成首付3成，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，目前手里有资金500万，燕郊全款房一个，北京有购房资格，已落天津户口，两地购房均属于二套了，首付6成。孩子已经两岁，现在想定居天津陪孩子读书，工作也会转过来，看了您很多文章但是还是不知道具体怎么规划好未来房产收益会多一些。目前已经看了天津市区的重点学区房，有南开新房中交海河公馆105平米小三居可选，总价490万，50年居住型公寓，属于南开中营小学学校，位于老城区最后一块土地了。还有河西绿诚诚园项目，师大附小学区，122平米3居室，总价460万，70年产权房产。目前不知道怎么选择了，纠结未来升值空间，还请房姐指点迷津，另外外地城市投资也想投资一套

回答：你好，子弹500万，建议首先考虑北京，二套资格可以操作成首付3-4成。

孩子才2岁，你还有宝贵的几十年，足够打拼出一片辉煌。坚守北京，绝不退缩。资源有限、收入有限时，优先用于提升自己，而不是给下一代准备什么所谓的学区。自己对自己是有100%把控的，效率最高。对其他任何人都不可能做到100%的把控，哪怕是亲生子女。

非京籍家庭在北京读书最好的方案是买朝阳的学区房，因为朝阳的基础教育还不错，好多学区都是小学直升初中比较省事儿，而且非京籍占比高。孩子成长还是建议在一线城市，等高中再转入天津。

未来考虑去天津读书，买一个市内六区的牛校老破小挂学位就好了，没必要买新盘。中交海河公馆不值得买。

剩余子弹可以考虑入手重庆 沈阳这类不限购 潜力大的城市。

提问：新人首问！房姐，您好！我和我老公武汉两套房，一套蔡甸，地铁口，面积101平方，2房，已办证，市值110+w，还剩贷款10w，准备出手；一套汉阳十里铺赫山路纽宾凯汀澜公馆，129平，3房，刚装修完，准备入住，个人估价市值230-250w.。手上有子弹85，正在以我的首套房名义入手珠海北围唐家湾雅居乐一套，4房，总价290w，未正式签合同，首付85万已付（考虑要不要退款）。目前老公刚到深圳龙岗医院工作（医生），深户，我俩每月2.5-3w收入，我无房无贷（不算珠海那套），有父母，4岁女儿，想入手深圳，考虑交通，学区。1.是否现在入手深圳，还是等4年后卖珠海房子再入手深圳？如果现在入手深圳是否退珠海那套？2. 如果现在入手深圳，最多可以有珠海85+蔡甸区100，蔡甸有可能短时间卖不出去，可办抵押60，请问选择深圳哪个区域？深圳横岗14号线沿线可以吗？新房还是二手房？还是推荐其他楼盘？3.如果珠海不退掉，蔡甸房子抵押，同时做首套，买龙岗区横岗的信义锦绣花园（地铁14号线四联地铁口和三号线地铁口附近）300+w二手房77平米，但月供有点吃力！

回答：你好，感谢付费！

珠海千万别去。珠海市的周围竞争对手太多了，深圳，广州，东莞，佛山，每一个都比它强。珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。

认筹金建议退掉，退定金以下方法你可以试试:

1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。

2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。

3.找合同里的漏洞。

4.找关系协调。

5.打市长热线

6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用)

信义锦绣花园自住还行，投资一般般，涨幅微弱。

深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，你好，买了很久没提问，也算认真看了四个月。结果五一期间看了房子，发现感觉还是不一样，目前中粮听说八月份才开盘，还得要通过茶水途径，中建星光城看了，附近有还建房，听说还和还建房划分到一个学校，武汉的还建房品质太差。新城璞樾门第五一每平少500元左右，碧桂园五一明天特价房16栋1604的116平，16900。绿城凤起乐鸣看了挺舒服，关键还有学区房，就是109没了，只剩下132的。光谷瑞园想买120平，听说纽宾凯也能读绿城的那个学校，不知道真假。目前今年结婚，结婚后生孩子，所以五六年后老婆回武汉带孩子，我比较看重孩子教育的，另外二手房北大山水资源，110平185万，小区我看还行，朗诗我看了品质太差。所以想请房姐做个排序，应该怎么考虑？最近两个月涨价的可能性大吗？有必要等吗？自身首付预算60万。谢谢房姐！

回答：你好，中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。新区都谈不上真正的好学区，都是新学校，未来好不好主要看生源来源的素质、学校的重视和投入程度。新区的学区变成真正的好学区，通常至少也需要3-5年甚至更长的时间沉淀。

武汉最好的教育集中在武昌区和江岸区。未来也可以考虑入手牛校挂学位。

这几个盘投资回报率排序，见知识星球内部分享。

提问：新人首问。房姐你好，本人坐标深圳，有家庭，目前在福田景田有一套2房（康欣园），带中小学位，景秀小学和景秀中学（好像一般）。因为目前太小，想换房自住。由于有孩子要考虑学位，所以两个想法1卖掉这套(大概500)后买一套带学位大的。2保留这套，去别的区买一套大的三房或四房。我们子弹约300，负债100，能负担的起月供差不多1-2万想问下怎么做大方向选择，同时具体片区楼盘有推荐么。

回答：你好，景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；可以考虑出手康欣园。

投资学区房有很多打法：

1.买没有学区的学区房（有暴击）

2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）

3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）

投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显。可以考虑星球内推荐的学位房，新的教育模式，生员也很好。

我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。

提问：请问房姐，重庆新房比二手价格高。二手是现房，而且位置配套都更好，为什么大家都去选新房呢？作为外地客投资该怎么思考？

回答：这个问题很意思，我下面说的话，可能圈内的重庆土著朋友们不爱听，但是事实。

重庆人是农村直辖市，农民弯脚杆一堆，到处是土坡和菜地。不精致，不小资，不像城里人。新房癌最厉害的地方为什么是重庆？因为重庆人农民思维最重。癌症什么时候能治好了？癌症永远治不好，只是看5年存活率的高低而已。不仅是重庆，整个中国都有新房癌，只是这个癌症的轻重程度不同而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。但像重庆这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。

喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。重庆的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍。也就是现在150万中位数的房产变到300万，重庆人矫情的程度就少了。正是因为有新房癌，所以二手淘笋赚的才多。

你要知道，市场不可能永远失灵。

提问：房姐你好！看到中介有发很多法拍房的信息，不限购不限贷还比市场价低20%一40%，请问房姐这种房子可以买吗？如果买的话需要有什么特别注意的？

回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。

法拍是个独立且赚钱的分支，法拍房要怎么买才能稳赚？详见知识星球内部分享

提问：新人首问:房姐，节日快乐！机缘巧合，无意中读了您的文章后，被深深吸引。本人坐标浙江台州，孩子在杭州读大一，怕麻烦户口当时没迁到学校，现在还能签吗？签到学校可以在杭州买房吗？原打算孩子将来工作落实后，有房票后，再买工作所在地的，现有子弹40，房子3套(全款)，一套自住，一套武昌出租(09年购)，一套4线地级市(租金低，毛坯空置，准备出手)。现通货澎涨，手上子弹又怕贬值，工资收入不高，明年退休。无房票，想投资100W左右的房子，疫情期间中介多次打电话推销嘉兴海盐的桂语江南，不知道这个楼盘投资怎么样？空间有多大？是否会被套牢？中介说交付后，等高铁通车、亚运会后不想继续持有，可以每平方赚个4千左右买掉。求分析，己付定金。如果不能投，那投资哪里不限购的房子好，上海、杭州、武汉周边均可，稳健第一、增值、好变现第二，感恩。

回答：你好，杭州能不能迁户口，要看学校的规定。嘉兴海盐纯投资不值得买。不看好长三角规划，用高铁作为通勤的卫星城，不能作为投资选择，关键是很多城市的房子价格已经高了，现在买进去，几年内赚不到钱。4线地级市卖掉之后，子弹凑到70以上，去杭州入手一套知识星球内推荐板块的限价新盘。

有武汉的房票，继续加仓武汉。子弹100以上，破限购买上海。

提问：新人首问：美丽智慧的房姐您好，有如下问题希望您指点：A. 目前状况：坐标深圳/预算450以内/投资为主，自住为辅。B. 现有选筹方案：方案一：等待新盘入手，考虑 沙井海岸城 或 光明金融街方案二：上车二手盘，目前选择：1. 光明正兆景89平三房，418万；2. 沙井西荟城67平二房，430万；3. 金地上塘道一房，356万，或 52平二房，468万；4. 潜龙曼海宁一房，399万；5. 白金假日公寓43平小二房，398万。C. 问题：希望房姐赐教，从投资回报率的角度，对于选择哪一种方案的楼盘有何建议？谢谢

回答：你好，这几个盘优先光明正兆景，单价控制在4.5内更好光明自身的定位非常清晰：和北边的松山湖，南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条完美的科技走廊，随着基础设施的不断完善，价值会慢慢凸显。另外几个盘溢价太多了

提问：你好！坐标沈阳，现在手里有两套房一套万科紫台！一套中粮龙玺！现在有学区需要！手里还能拿出来350万现金，请帮我配置下房产！方案一：住中粮买一套老破小学区！然后接送孩子？然后继续配置其他房产！方案二：直接买套新房！带学区！能住，但是其他两套空置！买新房建议买哪！中海天际和越秀哪个更可买！资产怎么配置好一点？

回答：新楼盘的名校分校没有顶级的，能归类到一流就不错了。名校分校大多一个校长一个教务带几个骨干教师，剩下都是招聘的新老师，或者调配的二三流学校老师。名校新分校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。

所以花太多钱在学区房上是不值得的，参考知识星球内部文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

你这两个新房选项，在投资角度看都是垃圾资产，越秀星汇这种，是投资中的辣鸡战斗机。要高品质没品质，要商圈没商圈，要园区没园区，要物业没物业，只有一个从11000涨到20000的价格，开发商吃掉你5年投资利润。

如果非要选择，一套学区老破小，加上2-4套沈阳低价潜力盘的配置未来升值空间更大。

提问：底层兜兜转转很多职业最后做了海员，实际就是坐水牢，极度闭塞且高风险。这个职业做一辈子年收入最多40万已经是封顶，而且做不了几年。想到社会阶层已经被设定死上限，愈发痛苦。后来自己市区买房与其说是投资更重要的是决然的换生活环境。房姐阅历丰富，既然房产玩的转，人生必有道！请教我这种情况下，未来人生规划和思路布局的建议？

回答：职场工作很容易犯得一个错误是：执着于某种技能。你先想清楚：我的工作目标是什么？我的人生目标是？我应该这么做？任何一门技能，都是工具，都是手段；如果工具不能成为完成目标的手段，那就果断切换。

一旦成为一名技工，职场的前途就只剩下两条路：

1.被淘汰的技工2.高级技工人与人的关键差距，在于能不能摆脱地心引力。人活着，就需要消耗财富，未成年时父母家庭提供资源，直到步入社会逐渐由自己来获取财富，养活自己。但是财富消耗的速度并不是恒定的，年纪增长，家庭，事业，人脉，身份的消耗不可阻挡。但是年纪增长，人的体力反而是下降的。

所以，打破这个僵局只有两条路可走：

1.尽可能早的赚到钱，并且投资构建一个稳定收入的系统，简单的例子，比如开公司，投资房产。

2.在赚钱能力开始衰退，资源出现赤字之前，生娃，把机会留给下一代。如果不知道从何下手，那就找一个天花板高的行业，从头开始。

提问：优质房源从哪里来？

回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。

久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。

链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。

房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。

讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。

对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。

一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。

一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。

很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。