武汉楼市：刚需买汉口，投资买光谷，韭菜买阳逻！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，您好。阳逻东原朗阅值得入手吗？帮我分析一下

回答：你好，武汉的阳逻开发区距离武汉主城30多公里，与主城区割裂。阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。

但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。

大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。阳逻就属于这一类。

同样的单价，有投资回报率更大的选筹，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好！我在东莞万江和博罗石湾各有一套房，没有贷款。我打算将万江房子抵押借贷在高埗全款再买一套作为投资，你觉得这样做划算吗？另外东莞高埗石碣的房价能达到四万吗？

回答：你好，东莞楼市现状：凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。

长安有自己的内在实力，会一路停不下来。虎门借助交通优势也不会太差。

松山湖东莞的经济亮点，只会更好。南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。

东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。

令人担忧的就是 ：石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。

洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。

桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。

东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。长安紧临宝安的松岗，松岗是宝安远郊区；长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。当下最好的投资是抵押东莞买广州，赶上这一轮涨幅。

提问：新人首问，急！房姐，您好。我手上子弹50万，想在广州上车，兼顾自住和投资需求，没有市区购房资格。目前看了南沙、新塘、中新板块的几套房子，已放弃南沙，其他两板块中比较中意的是品秀星图、锦绣天伦、御溪世家，都算比较靠近地铁，符合我的交通需求。现在比较纠结的是在这几个当中选一个先上车还是再等等看？您这边有适合刚需的盘推荐吗？第一次购房，比较紧张，还请多多指教。

回答：你好，每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变 市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌 远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌 1、 每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定订的事实 2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了 3、广州：上面的这种情况，广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，大家要小心谨慎啊！

最后说说中新知识城：

1、你见过世界上任何一个城市，距离市中心45-50公里的地方，尽管有一个概念在那里，会发展的起来且会发展的很好吗，至少我敢说需要很长很长的时间 2、知识城这个片区的背后大庄家是：广州市政府+新加坡资方。政府要卖地赚钱，新加坡投资要追求回报率，所以一拍即可，但是现在好像不了了之，政府拍地卖地赚钱，但好像新加坡政府不领情走了 3、一个区域有没有前途，要看两个东西：产业及产业档次、交通配套以及跟市中心的联系。这两个东西现在看来，都是极具的具有不确定性，风险太高了 4、我当然知道，那边的空气好，有碧绿碧绿的凤凰湖，以及远处帽峰山不错的景观，但生活配套和通勤距离已经超过了正常人的极限，太难了。

这几个板块实在要买的话，就新塘吧。

提问：尊敬的房姐，您好！关注您一年多了，坐标广州，已把一套越秀区东风西学区老破旧86年60+平的房子放卖几个月，从288降至278W，至今还价的不多，有的还260-250，觉得离心理价太低，没深谈；现在中介说有一次性250W，问我们的心里最低价。另有一跟踪此房子出租10多年的中介觉得不是出售时机，建议先出租，待市场上调再卖~~请教房姐，现在疫情期间出售的时机对吗？房子的合理市场价大约在哪个价位？敬请指教，感谢！

回答：你好，越秀区属于比较成熟老城区，缺乏可以发展的土地，建设接近饱和。但广州对优质学位依旧是严重供不应求，每年有40w+的新增常住人口和全国第一的小学生人数。

高房价的本质，是资源稀缺和大量需求竞争的结果。能真正吸引市场购买力的，要么具备优质学位资源、楼龄较新的产品，要么就是十分合理的“便宜总价”。不知道你出售学区老破小的目的是为了投资更好的选筹呢，还是单纯的变现。

如果是想置换更优质的选筹，现在可以卖，把卖房科技树用上。不知道你持有的老破小具体是哪个楼盘，无法给出准确的定价，可以结合该楼盘的最新成交价做判断。

如果是单纯为了变现，现在确实不算最好的出手时机。

提问：美丽的房姐好，入会以来新人首问！！情况是这样的：武汉有套16年在东西湖三环边刚需房在自主，爱人重庆有套渝北美利山公园城市也是16年买的，90多平空置精装。手上流动70多子弹，未婚。2人本科 方案一：想卖女朋友的重庆房子，掏出首房首贷，然后就有子弹100多，买武汉二环内的江景改善房，主要关注二手次新盘，考虑的盘有主要排序汉阳锦绣长江5期/复地海上海，考虑改善加增值，房姐觉得汉阳这几个盘怎样。不考虑江景或买武昌华侨城附近/或光谷的，有哪些次新小区推荐？我知道光谷涨幅要大，但是实在不想在买在那，除非有小区环境好点的（哈哈～） 方案二：卖女朋友cq的房子，去深圳学历落户，子弹100多能卖哪些地段好的，增值空间大的？关于我自己 方案一 武汉还有二套房资格，目前想入CQ。已经看好次新鸥鹏所有费用算下单加1.85/99平，价格179。6楼朝北采光还好，主卧有点靠轻轨不知是否值得能入？或者方案二不买cq。子弹70买入武汉，觉得二套费用太高，咬咬牙买后湖次新二手盘，如金桥汇。房姐觉得那个方案升值空间更大。或者根据我们情况你有更好建议，感谢回复

回答：你好，深圳新政后限购变严，只落户 没有3年社保，也不能买房。可以考虑开发一张广州房票，入手一套星球内推荐的上车盘。东西湖升值潜力不看好，建议出手置换江/湖景盘自住。这些盘里比较推荐华侨城，湖景+学区，保值能力强。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

美利山公园并不算我们推荐的核心区域，但是长持问题也不大。新鸥鹏这套建议慎重。

我们一直不提倡投资学区房，虽然学区房有暴击的可能性，但是风险也是极大的，主要是在政策方面，比如渝北巴蜀小学（公立）之前一些楼盘是划为学区房，后期政策变动，二手房业主需要满五年才可以入读，二手学票价值瞬间打骨折；目前在重庆学区房分为三种：

1.公立划片区就读，义务教育，没有名额限制；

2.公立重点小学学区房，6年一个指标，除了十大名校以外，类似区重点也是一样：马家堡小学，星光小学等；3.私立性质学位房，一套房子一个指标，部分有中学配套的额外多一个中学指标，硬件条件一般不错，重庆鲁能巴蜀小学和中学（市值28w左右）是这类学校的标杆，教学质量和升学率等都是有目共睹的；  ①重庆公立的十大名校都是在老城区里面，房子的品相基本都很差，甚至大部分都是步梯房，价格也已经是比较高的，相邻楼栋有无学票价格相差30w甚至更多，金融属性就别提了；  ②私立学位房，近年来重庆开发商做得类似楼盘很多，各种XX巴蜀小学，XX树人小学等,打造各种名校噱头营销，其实连分校都不算，市场鱼龙混杂，需要擦亮慧眼；    PS: 江北嘴新鸥鹏教育城巴川的学位（小学才开始招生）学费优惠方案，类似这种学票还未体现其价值的时候，即使你买了学位房，真的有勇气（风险+金钱）让孩子入读所谓的名校吗？？？

提问：新人首问，杭州哪些区域值得购买？预算500，自住+投资。

回答：你好，杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城最高。比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是未来科技城。杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题，阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。买房买的是预期，现在人气很旺的，比如钱江新城、滨江，很贵，利好已经出尽，反而不如3W的未来科技城有价值。

未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个己经得到市场确认的新城，在它发展阶段的回报会比老中心更高的。未来科技城与其他热门板块2-3万的差价，这个价差本身就是最大的安全垫。

提问：房姐，咨询一个题外话，我在北京工作，最近计划考公务员，听说北京市公务员待遇比国家公务员高，但是都不如在民营企业，担心进去之后生活质量下降，从买房投资角度，该不该进体制内呢？

回答：靠工资一辈子都发不了财！闲一点的体制内工作，可能更利于发展副业。在我这里，副业的定义从来不是用来贴补家用的。其实我们真正能赚到大钱的，都不是靠主流市场。主流市场，已经被大资金大劳动力覆盖完了，只有一点肉渣。打工就要去主流市场，在公司做主流业务，才有升职的可能。 

比如，你在银行保险，就不要做什么IT之类的，天花板太低了。但是要发财，可能不能靠主流市场，而是非主流市场。比如搞房子之类。所以，做副业，是一种和非主流市场接触的手段和桥梁。 

你要花点精力盯住这个市场，掌握这个市场上的法门，一旦开始赚钱就一发不可收拾。做副业，不是让你赚点小钱的。

提问：房姐！北京有启动趋势吗？

回答：投资就是入手时候就赚钱了；投机就是预计未来会赚钱。

任何城市房子为何会普涨？带着钱的人涌入，定向放水，zc扶持。

北京上海每年GDP和全国GDP增速一样，甚至略低。还有广深、大量二线城市增速远超平均值，国家就把人和钱精准赶到到这些城市。这样才可以做到，放更少的水，拉升更大的GDP涨幅。

国家养育几十年的一二线30个孩子，逐步成人了，谁能干就把更多资源给他，让他扛起养家大梁。

这才是天地不仁以万物为刍狗这才是马太效应，多的给他更多，少的全拿走。

提问：房姐你好，本人宜昌新入职gwy，武汉一套房JLS月供6000。明年想在老家入一自住，预计月供4000，请问体制内现在如何正确养LS？读研时办了张武汉工行卡1w3年不涨，现工作后是否应该注销了重申？再请问小城市的申卡顺序？

回答：1.体制内养流水可以淘宝买租赁合同，租金写高，加上奖金收入。

2.详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。详见知识星球内部分享《干货！如果养出银行无法识破的流水》

3.工行菜卡可以注销，gwy一般都是5万起批。 

4.正确申卡顺序《办卡的正确顺序——玩转信用卡年赚百万》

提问：房姐，问一个题外话，深圳房价这么高，普通人难以望其项背，这个城市真的适合生活吗？刚毕业的小白，很纠结选择深圳还是武汉？

回答：选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把，一线城市是最好的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者，去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累，换句话说，有父母给你铺好的康庄大道，打怪升级不用愁，可以选择留在武汉。跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

提问：房姐，你说20%的人掌握了80%的财富，那房产投资如何用好逆向思维呢？

回答：买房就是一种投资，投资要怎么赚大钱呢？最理想的当然是做高概率+高赔率的事情。通常来说，这两个条件很少同时共存，因为大家都看好的高概率事件，一定是预期被市场消化，价格较高，赔率较低，而高赔率往往都是爆冷门或者黑天鹅出现，大部分人都没预料到，所以这两点很难做到兼顾，靠这个方式赚大钱的人也不多。

退而求其次，大部分人其实可以做到的呢，是正确的非共识，什么意思？非共识，就是敢于跟大家判断不一样，这样才有超额回报，而正确，则是正向赚钱的基础，你要敢于跟别人想的不一样，且要保证你对未来的判断是正确，这样也能赚不少钱。

如果你跟大家判断都一样，都看好这里，那么结果很可能是，这个地方已经上涨，即使你冲进去可能涨幅也有限，甚至很可能被套在高位。

提问：房姐好，长住长沙，有2套住房都是我的名字,第二套147平/120w是淘宝买的法拍房，现已顺利过户，马上装修好做单间出租,租金约有5000/月，还有子弹40，准备继续用老公名字淘法拍房，请问继续买长沙 还是淘武汉或者沈阳的，希望好做合租也增值大。如果买长沙以外2地投资回报到底有多大区别?

回答：你好，长沙整体格局：东西大旺、南北稍逊。不止一次在星球里分析过长沙，近2年没有启动迹象。今天细聊下长沙。

楼市动能考察指标，当前的长沙，处于十分微妙的境地。

人口上，常住人口市区400万，全市800万不到肯定是不止的，但是超过1000万也不太可能。底子上长沙是座“小城市”，体量规模有限，这个底子正在改观但还未有质的变化。

不过可喜可贺的是，长沙是一座南方城市，而且还不是云贵桂这种西南边缘城市(虽然风俗习惯很像)。不利的是，长沙虽然是省会但并不是副S级城市，行Z级别偏低，资金也不突出。

最后一点也是最最关键的一点，长沙的楼市的赚钱与驱赶外溢效应不明显，长沙二手房迄今为止并没有一波“主升浪”+80%出现！去年0.8W的房子今年二手12W，去年1.1W的房子现在二手1.5W难以向上突破。

标杆板块梅溪湖涨到18W后再无动作,单价超过2W的只有个别楼盘，远远没有形成一片2W+区域。而从环长沙周边的县城地市来看，株洲、湘潭、宁乡、测阳都没有房价暴涨的新闻传出。

一句话，长沙二手房涨的少，不够火，有点拖后腿。

应该庆幸的是长沙在南方，但是与西安、沈阳的区域中心副S级城市相比，长沙行政级别又低了下去。

我担心的，是未来持续上涨动能不足。

长沙仓位足够，同等价位，沈阳涨幅确定性更高。

因为长沙的区域首位度不够,地盘会被广深、武汉、浙闽、成渝瓜分不少,所以城市能级无法抬得足够高。

沈阳则不然，东北第一城市的地位只会越来越稳固，集中度越来越高，人口自然也就会有集聚效应。

武汉属于强省会城市，能级比沈阳和长沙更高。

提问：房姐你好请问厦门户口，手上子弹70多，想问是投资基金好还是房子呢？请问武汉的合适吗？

回答：你好，就这你的这个问题，聊聊股票基金和房子，谁的回报率更高。先说结论：房子收益一定大于基金。

原因有三：

1.房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的收益还是比不上的。

2.房子是普涨，股票公募基金不是普涨。

3.专业股票投资人投资的股票涨幅能做到高于房产涨幅，但综合收益未必更高，原因是杠杆的比例和成本。比较收益的基础概率，一二线城市房产远远大于股票。普通人违反贝叶斯定理做事通常都没啥好下场。美国情况不同，大农村土地敞开供应，真正稀缺值钱的房地产只在少数几个大城市。美元霸权输出通胀，股票市场割韭菜指数也略低，几种因素结合，美国人更喜欢买股票也就不奇怪了。

适合大众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。但不是自己研究个股。而是买场内宽基指数基金（ETF）。比较难超过8%。绝大多数年景是跑输通胀。但长期看，至少不会产生亏损。

主要面对被“投资理念”洗脑的人群。凭运气赚的钱最终凭智力输回去。

做好资产配置，大仓位一定是放在一二线城市，剩余零散子弹可以试试基金，小赌怡情。

提问：房姐，能解释下，为什么你说新盘价格并不能体现真实价值？

回答：绝大多数人觉得，“价格”就是“最后一次成交的价钱”。

他们觉得，自己跑到远郊从开发商手里花20000/平买下的房子就值20000/平… 如果改天开发商再推一批房源，定价30000/平，他们就会互相摆酒庆祝自己买的房子“涨了”。

理由很简单：有人花30000/平买了… 而事实上，由于“处房情结”，一手和二手是严重割裂的市场，绝大多数CEO盘在二手市场根本抛不掉，或者要深深的折价、长久的套牢。 

所以，你花20000/平买的房子不一定就值20000/平，同小区二期的新房卖30000/平，也不代表一期的二手房就升值了。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。