受托开发超350平方公里超百亿招商签约额 3.4亿房地产投资华夏幸福2017河南成绩单 / 开普饭

投实君按：“考虑到其他区域产业园区未形成主要收入和利润来源，请公司说明产业新城模式是否具有可复制性和推广性，并充分提示相关风险”——上交所。

在漂亮的营收和利润数据公布之后，上交所给了华夏幸福一封含有18个问题的问询函。

财报显示，2017年华夏幸福实现营业收入596.35亿元，同比10.80%；实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元，同比增长35.26%。投实APP，情报级金融信息终端

2017年华夏幸福销售额1522.12亿元，较上年同期增长26.50%，其中，产业新城业务园区结算收入额299.12亿元，房地产业务签约销售额1200.51亿元，其他业务（物业、酒店）销售额22.49亿元。

从贡献的收入来看，华夏幸福2017年产业新城业务收入299亿元，占到总收入的50.15%。

上交所的问询函，直指华夏幸福全力打造的增长点——产业新城的跨地区复制。

咱们以河南为例，先看看华夏幸福复制得如何。

2016年初起，短短两年，华夏幸福对郑州形成合围之势——东为开封市祥符区、西为上街区域、西南为新密市袁庄区域、南为许昌市长葛区域及新郑区域、北为焦作市武陟区域，六大区域合计受委托开发面积超351.08平方公里（约52.77万亩）。

其中， 2017年武陟区域房地产开发投资中包含2个在建项目（孔雀城项目1.1期-1.2期）。两个项目总投资额合计为11.79亿元，报告期内实际投资额合计3.4亿元。

2017年，河南六个区域新增企业签约投资额合计100.2亿元。

公司表示，2018年华夏幸福预计新开工面积合计约1988.4万平方米（约2.9万亩）；其中，河南（武陟区域、长葛区域、新郑区域）三个区域预计新开工面积合计238.3万平方米（3571.05亩）。

2017年，华夏幸福签署产业新城和产业小镇PPP项目重大合同21个。其中包括新郑、开封、新乡、新密。投实APP，情报级金融信息终端

截止2017年末，华夏幸福融资总金额1105.43亿，其中银行贷款余额412.48亿，债券期末余额489.55亿，信托、资管等其他融资余额203.40亿。本期公司融资加权平均利息率为5.98%，其中银行贷款的平均利息成本5.74%，债券平均成本为5.30%，信托、资管等其他融资的平均利息成本7.73%。

房地产企业6%以下的融资利率，可以说是非常低了。

华夏幸福在对河南项目的运作中，也可以看出其娴熟的财技。

从武陟、开封、长葛的项目来看，华夏幸福都是全资签约，签约后，再与资金方签订增资协议，将自己的股权降至51%以上，依然保留控制权。

⑬本公司原持有武陟鼎兴园区建设发展有限公司 100%股权。2017 年 12 月，本公司与中国金谷国际信托有限责任公司签订增资协议。增资扩股完成后，本公司实际出资5.1亿元，持有武陟鼎兴园区建设发展有限公司 51%股权，本公司对该公司的控制权未发生变化。

⑭ 本公司原持有华夏幸福产业新城（开封）有限公司 100%股权。2017 年 12 月，本公司与深圳平安大华汇通财务管理有限公司签订增资协议。增资扩股完成后，本公司实际出资 5亿元，持有华夏幸福产业新城（开封）有限公司 55.56%股权，本公司对该公司的控制权未发生变化。

⑯ 本公司原持有长葛鼎鸿园区建设发展有限公司 100%股权。2017 年 9 月，本公司与中信信托有限责任公司签订增资协议。增资扩股完成后，本公司实际出资 11亿元，持有长葛鼎鸿园区建设发展有限公司 52.38%股权，本公司对该公司的控制权未发生变化。

另外，华夏幸福的年报校对，有进一步改进的必要，在年报的第12页的图片中，郑州区域和武汉区域，其下属的项目，整个反了。

武汉的项目做到了郑州，郑州区域的项目，放在了武汉之下。

华夏幸福产业新城分布显示图：

河南六个产业新城

签约投资额100.2亿元

2017年，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元，为公司新增产业服务收入230.9亿元。投实APP，情报级金融信息终端

根据华夏幸福年报显示，报告期内，公司投资运作的国内产业新城项目中，河南项目共6个，其中包括：长葛区域、武陟区域、新郑区域、这3个区域处于建设起步阶段，祥符区域、获嘉区域、新密区域这3个区域处于规划定位阶段。

河南六个区域新企业签约投资额合计100.2亿元，为2017年新增签约投资额1650.6亿的十六分之一。

报告期内，华夏幸福签署产业新城和产业小镇PPP项目重大合同21个。其中包括新郑、开封、新乡、新密。

2016年6月13日，武陟县与华夏幸福正式签订合作协议，拟以河南省焦作市武陟县行政区划内约定区域的整体开发各事项进行合作，合作区域占地面积约为142.5平方公里，项目预计总投资680亿元。

2016年11月4日，华夏幸福发布关于签订整体合作开发建设经营长葛市约定区域合作协议及其补充协议的公告。此次委托区域占地面积约为75.58平方公里。

2017年4月29日，华夏幸福发布公告，公司于近日取得《中标通知书》，确认公司为新郑产业新城PPP项目中标社会资本方。公告显示，新郑市项目共分为三个区域，占地面积约为76平方公里。

2017年10月16日，华夏幸福发布公告，华夏幸福基业股份有限公司已于2017年10月取得《成交通知书》，确认公司为开封市祥符区产业新城PPP项目成交人。合作面积57平方公里。

2017年11月9日，华夏幸福发布关于取得河南省新乡市获嘉产业新城PPP项目《成交通知书》的公告。

2017年12月15日，华夏幸福发布公告，公司于近日取得《中标通知书》，确认公司为郑州市新密产业新城PPP项目的中标单位。

2018年2月26日，华夏幸福发布《关于取得河南省郑州市上街生态新城PPP项目A片区<成交通知书>的公告》公司于近日取得《成交通知书》，确认公司为河南省郑州市上街生态新城PPP项目A片区的成交社会资本。

河南这3个区域计划开工合计3571亩

根据年报显示，公司预计2018年的销售额为2100亿元。预计施工面积合计约4354万平方米（约6.53万亩），其中，预计新开工面积合计约1988.4万平方米（约2.9万亩）；预计竣工面积合计约1010.6万平方米。

其中，武陟区域2018年计划新增开工面积67万平方米、新郑区域计划新增开工面积129.6万平方米、长葛区域计划新增开工面积41.7万平方米。三个区域合计238.3万平方米（3571.05亩）。投实APP，情报级金融信息终端

2018年河南3个区域拟开工面积占总开工面积的比例为11.98%。

根据年报显示，报告期内，武陟区域房地产开发投资中包含2个在建项目：武陟孔雀城项目1.1期，项目用地面积9.15万平方米，总投资额5.75亿元，报告期内实际投资额2.07亿元；武陟孔雀城项目1.2期，项目用地9.14万平方米，总投资额6.04亿元，报告期实际投资额1.34亿元。两个在建项目总投资额合计为11.79亿元。

融资总额1105.43亿

多渠道融资平均利息率5.98%

业绩支撑是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。华夏幸福2013年至2017年营收收入分别为210亿元、268亿元、383亿元、538.21亿元、596亿元。其中，园区住宅配套服务2013年至2016年分别为130亿元、158亿元、203亿元、266亿元。对应的占比为62.23%、59.68%、53.31%、49.92%。