某房地产老板说税务查账，可能要补1680万元税款，让帮忙协调一下

某房地产老板说税务查账，可能要补1680万元税款，让帮忙协调一下

一房地产老板带着会计到我办公室，我一看还带着4条好烟。铁公鸡拔毛了，必有大事。果然，老板说税务在查他们账，可能要补1680万元的税款。知道我和税务的人很熟，所以想让帮忙协调一下。

我说这个忙真的帮不了你。现在政策都是公开透明的，税务查账让你补税，肯定有事实及政策依据的。接着我让会计介绍一下情况。



会计说主要问题其实很简单，公司项目分三期开发，一期已经完工交房，二期正在建设，三期尚未开工。税务查的主要问题，一是一期地下车位因为不能办理产权登记，所以销售收款2200万元没有入账，少缴了160万元的增值税及附加、土地增值税等；

二是一期成本发票没有到齐，财务核算按合同预计了4700万元的开发成本，在企业所得税汇算时没有进行纳税调整；税务在检查时按国税发（2009）31号文件的规定进行纳税调整，只能预计不超过合同金额10%的开发成本。再加上未入账的地下车位销售收入2200万元，最后需要补缴企业所得税920万元。主要就是企业所得税多。

我说，第一，你2200万元的地下车位收入不入账，涉及到的增值税、土地增值税等160万元就不要再提了，这个税必须交。企业所得税方面，对这块收入也不存在争议，必须确认销售收入。但是地下车位的成本可以由地上可售建筑面积来分摊，这样对企业更有利。

会计说检查人员也是这么计算的。



老板说这个税我们现在已经交过了。我又不懂税法，以为不能办证就不用交税。会计也拿不准，所以当时才没有入账，现在都已经入账了。

第二，税务在检查时按国税发（2009）31号文件预提计税成本，这个可以提出异议。可以要求按国家税务总局公告2018年第28号文件的规定执行，这个文件对公司更有利。

文件第十五条规定，税务机关在检查时发现企业应当取得而未取得发票的，可以告知企业，要求企业应当自被告知之日起60日内补开符合规定的发票，发票按期开过来，税务可以认可。

老板非常高兴，让会计记下来，回去之后打印出来找税务沟通去。

老板又问人防车位其他企业是怎么处理的，到底能不能卖。

我说人防车位属于国有资产，不能卖。谁投资谁受益，你们可以对外出租。你们有人防工程吗？

老板说，有，在二期。



我问税务人员知道你们人防工程的事吗？会计说税务不知道，因为二期刚开始预售，销售成本结转都是一期的，所以税务不知道。

我说这个可以找税务，要带着二期人防工程的规划许可证、防空地下室建设意见书等资料。因为人防工程属于公共配套设施，是为整个开发项目服务的，所以其建设成本可以在一、二三期之间分摊。正在建设所以成本发票到的不多对吧？没有关系，这个可以依据国税发（2009）31号文件第三十二条第（二）项的规定执行。

第三十二条第（二）项规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。人防工程正好符合这项规定，可以按预算造价预提建设成本，然后在一、二、三期之间分摊，这样就把一期的销售成本又提高了，利润减少了，所以要补的企业所得税也就少了。

老板好高兴，说回去立即安排成本部的人做个预算出来，不要发票，这个事情好办。老板问做到4800元/平方米的造价合适吗？



我说你千万不要这么搞啊，这个价格太离谱了吧？不要认为税务的人不懂工程，他们随便找个搞造价的咨询一下不就清楚了吗？你们就按照真实情况去做，做好之后报到税务，必要时让工程的人解释一下预算造价编制的依据，这样也容易被税务认可。

最后老板说回去马上安排人加班做，争取明天就政策问题、人防成本问题一起与税务沟通。