500万买的上海别墅，竟被贴上拆违通告单！160户业主将损失惨重

拿到钥匙2个多月

浦东新区航头镇云麓里小区

业主王先生的家门口

就被贴上了拆违通告单

“业主自取得所购房屋后，在消防通道、共用部位等公共区域陆续擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，已严重影响该区域消防安全和房屋使用安全……如拒不停止建设、自行拆除的，本机关将依法立即强制拆除。”这是航头镇城管部门于2020年12月11日出具的第001号通告。

违建的部分

正是开发商在销售之初大力鼓吹的

“赠送面积”

一旦拆违

160户上叠业主将“损失”惨重

原因在于，上叠户型“赠送”面积是一处露天天井，按照开发商样板房的展示，“封顶铺梁”后，正好可以“改造”为上下两个厕所。而一旦拆除，不仅厕所没了，雨水还会灌进天井一侧的电梯引发故障。

△业主收到了城管下发的拆违通告。

业主们认为，如果没有所谓的赠送面积

他们到手的是雨水倒灌

缺少厕所的残缺户型

对此，开发商该承担怎样的责任？

诱人的“赠送面积”

云麓里小区于2019年6月开盘，距离新开通的18号线航头站仅1公里多，小区户型分高层洋房和叠加别墅两种。“1.2容积率低密四层叠院，凤毛麟角”“私家门厅独立入户”“再现墅区生活”……在宣传册上，关于叠墅的描述吸引了不少购房者，总价近500万元的89平方米上叠户型（别墅的第三、四楼）最为抢手。

叠墅自带电梯，供两户使用。出了电梯后，3楼处是一个约6平方米的“入户门厅”。4楼同一位置，在房型图上被标注为“上空”，意味着这块空间是3楼与4楼打通的露天“天井”。上叠室内布局为3室2厅2卫，两个卫生间分别位于3楼楼梯一侧，以及4楼次卧一侧。

△浦东新区航头镇的云麓里小区叠墅户型。

当购房者参观样板房时，还能发现开发商的“改造方案”十分诱人。在销售的介绍中，3楼靠近楼梯的卫生间被改成了储物间，取而代之的是一块宽敞的“附赠面积”，被改为3楼卫生间。在4楼，房型图上标注为“上空”的区域，也被设计为衣帽间和卫生间。在视频中，销售人员拍了拍入口处的瓷砖说，“从这里开始往里，都是一个附赠的面积。”

△云麓里叠墅的上叠业主户型图上显示，电梯外的入户门厅为露天设计。

△样板房的视频介绍中，入户门厅改造成室内的样式，主卧内出现厕所。

改造后，天井没了，但2卫升级成了3卫。对附赠面积如此“设计改造”有法律风险吗？有个别业主要求开发商开具承诺函。

记者看到，开发商在承诺函上表示，“业主在交房之后，可按照样板房装修标准进行搭建，如有问题我司承担责任”，下方落有开发商红章。不少业主更坚信，“既然开发商样板房这样装，我们也可以。”在紧张激烈的摇号氛围下，160名上叠业主没有考虑太多便签下了预售合同。

2020年9月30日，王先生成为拿到钥匙的第一批业主。他早早联系好施工队进场装修，给天井封顶是他的首个施工步骤……

拆违后暴露房型缺陷

2021年1月8日一早，记者来到云麓里小区。叠墅区上下叠住宅拥有米白红色相间的尖顶欧式造型，房间自带小阳台，底楼配有独立花园，相当洋气。高层洋房的业主早已入住，而叠墅的业主才刚刚结束拆违，主干道上时不时可见成堆被敲碎的水泥石块。

在17楼302室，门厅区域满地敲落的水泥块令人无处下脚。抬头一看，3楼墙壁上还留有崭新的瓷砖、粗细不一的管道和电线，3楼和4楼中间裸露出钢制梁，4楼的屋顶边缘残留着一圈水泥痕迹。现场看起来，拆违前业主已完成了上下两个卫生间的搭建，模仿的正是样板间的设计。

△主卧外的中空区域被架设钢梁，改造成卫生间，拆违后则留下了管道设施。

△底楼的入户门厅处被改造成卫生间，拆违后剩下钢筋和管道。

△封顶是业主违建的首要工程步骤，箭头处为拆除屋顶后剩余的材料。

据业主称，至少有100多户已在拆违前完成了封顶改造。记者走访了其他几户已经改造的上叠业主家中，发现搭建方式如出一辙，如今均留下如同刺猬一般炸开的钢筋条与管网线，同时暴露的还有这栋别墅背后的房型劣势。

在17号楼301室，天井未被改造，记者看到天井内开发商预留的雨水管道接口和一处小小的地漏，与一侧电梯间地面齐平。业主称，一旦下雨，地漏根本无法及时排水，雨水会直接倒灌进电梯间，引发电梯故障。同时，在不改造的情况下，上叠3楼的卫生间位于室内楼梯下方的三角形不规则空间区域，空间十分局促，4楼的卫生间则离主卧有一定距离，且主次卧需共用。所谓的赠送面积改造后正填补了上述种种设计上不足，甚至反而成了卖点。

△电梯外的天井因排水不畅容易造成雨水倒灌进电梯内。

△底楼户型内配套的厕所空间狭窄。

如今卖点变违建。拆违后，天井雨水倒灌电梯的安全隐患如何解决，成了业主们首要关心的问题。在去年12月31日一次协调会上，开发商提供了两种天井顶棚方案：一种是电动玻璃顶窗，另一种是液压杆式的气窗。但浦东城管航头中队工作人员告知，目前这两种方案还未获批。记者联系负责云麓里项目的上海佳晟地产开发有限公司询问进展，总部专员于1月12日答复记者称，正在与镇政府协商希望对事件有妥善处理，预计近期将有进展。

“样板房违建”更要严惩

本文来源：解放日报·上观新闻