国际“热钱”流动波及 悉尼墨尔本房市
AFN
国际货币基金组织（IMF）提供的研究报告显示，伴随国际住房市场同步性加强，澳大利亚房地产市场面临国外市场波动的所带来的风险也越大。
本次研究中，国际货币基金组织对全球40个国家的44个主要大城市的房价走势进行了分析。结果显示，自金融危机爆发以来，全球房地产市场受益于量化宽松政策和投资者活动增加出现快速上涨。以墨尔本、悉尼、多伦多和温哥华为首，这些市场表现出惊人的同步性。
报告指出：“房价的走势开始越来越多的有赖于全球影响因素”。
国际影响因素不容忽视
尽管，土地利用法规、税收政策和人口统计等地方因素仍是影响房价变化的主要因素，但是过去三十年以来，全球房地产市场的同步性日趋加强，尤其是各国主要大城市之间往往呈现出很强的联动效应。
换言之，政策决策者在进行相应政策制定时不能仅关注国内市场影响因素而忽略了国际市场波动所带来的风险。
其中，悉尼和墨尔本受国际“热钱”流动的影响最大。资本的本性是逐利。因此，收益率高的地区往往也是资本流入的地区。当大量热钱涌向利率较低、且收益率较高的市场时，风险不言而喻。
IMF警告称：“发达经济体的一线城市由于和全球金融市场的融入度较高、且对全球投资者的吸引力较大，往往受全球金融市场波动的影响也最大。”
全球加息预期升温，澳洲房价受影响
在全球主要发达经济体央行先后宣布加息的背景下，澳储行宣布连续第20个月保持1.5%的官方现金利率不变，导致澳大利亚和其他发达经济体之间的利差进一步扩大。
尽管澳储行官方利率保持不变，但是澳大利亚国内银行进行离岸融资的成本已经上升。这种成本转嫁给消费者的最直接形式就是房贷利率的上调。因此，在过去十年全球的量化宽松、经济刺激政策逐步终结的同时，澳大利亚自然难以不受影响。
如果减息和经济刺激政策推动了房价的上涨，那么加息对资产价格的影响也就相应不难理解。历经近6年的快速上涨，我们看到一些首府城市的房价已经开始停滞不前，疲态尽显。
据统计，过去一年，悉尼房价下跌了2.1%，墨尔本也是如此。霍巴特成为唯一一个录得上涨的首府城市。澳洲银行业监管机构，澳大利亚审慎监管局（APRA）和澳储行开始加大力度严控高风险借贷行为。
对于那些在市场顶点或顶点附近贷款买房的人群而言，加息所带来的偿贷成本无疑也是最大的。
一方面，加息会推升贷款买房人的贷款成本，进而对其持续偿贷能力构成威胁；另一方面，加息可能会加速房价的下跌，进而导致资不抵债的情况。
房产投资风险加大，保持投资多样性
对于认为房屋“总是比股票更安全”的投资者而言，国际货币基金组织在报告中表：“房价的走势和决定因素其实和其他金融资产高度相似”。
无论在中国，还是在澳大利亚，人们对房子有着特殊的钟爱。但是市场必有其运行的规律，即没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。近期的数据均表明澳大利亚房地产市场出现明显放缓，风险迅速累积。
尽管我们不能肯定地预测未来的房价走势，但是我们至少可以做到“投资资产的多样化”，即不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。
专注于单一或彼此关联投资品风险是很大的。例如，从国际衡量标准来看，澳大利亚对房地产的依赖程度明显过高。据统计，澳大利亚股市中银行股占比25%，而全球股市的这一比例仅为9%。同时，房贷业务在上市银行中占有绝对大的比重。
当风险过分集中，可能因此付出的代价也是惨重的。我们看到澳大利亚居民负债水平处于全球前列。过重的负债不得不让很多家庭削减消费开支，而消费恰恰是推动澳大利亚经济的最重要驱动因素。
遵循投资多样化的原则有助于防范风险的过度集中化，进而才能确保抵御各类风险。
参考资料：澳洲金融评论报