原创 | 澳洲房产市场负面消息不断，下半场该如何进？

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前言

过去的几年里，悉尼和墨尔本房地产热潮一直占据澳洲新闻头版。而眼下，随着各大小银行加息模式开启、限贷政策未见松动，各个首府城市房价纷纷应声下跌。

澳洲的楼市分化越发明显，原本炙手可热的市场进入下滑通道，而此前遭到冷遇的市场慢慢进入上升期。

作为首次购房者，可能最想知道市场底在哪里，该如何挑选好的楼盘，摸底入场。而那些房产投资者，最想了解的可能是哪些区还有升值空间，不至于在若干年后房价没长反而割肉离场。今天，《澳洲财经见闻》就来和大家侃侃澳洲楼市的下半场。

一

哪些区具有投资潜力？

尽管悉尼和墨尔本楼市均在放缓，但依旧存在一些对房源需求大于供给的城区，那里的房价仍在上涨。我们来看看截至2018年5月的过去一年中，各州房价表现最佳的区有哪些。

堪培拉

在澳大利亚首都领地，排名前6的区都位于内北区或快速发展中的Gungahlin外区。在堪培拉，房价涨幅最大的区主要受益于全新建设中的轻轨线，该轻轨将于今年12月开始运营。轻轨直接经过CBD，到达Gungahlin的居民区，并经过内北区。

维多利亚州

人们通常认为，在维州，房价表现最好的地方一定在墨尔本。然而，在涨幅排名中，Newcomb的Geelong地区位列第8。Geelong距墨尔本约70公里，是澳大利亚房价增长领先的郊区城市。比起墨尔本市区的房子，你可以少花25万澳元在Geelong购买一套房子，并且还可以享有阳光沙滩、热闹的咖啡馆和购物街区。而且，那里的服务行业发展很快，为越来越多的当地居民提供了就业机会。

新南威尔士州

由于悉尼房价下跌的涟漪效应还未退却，所以在新州，一些偏远地区的房价跻身涨幅榜前10， 就不足为奇了。

昆士兰州

以下10个区分别代表布里斯班及其外围城区、黄金海岸（Gold Coast,）、阳光海岸（Sunshine Coast）和Townsville。 只有一个区 ，单独位于布里斯班市的Hamilton，它反映出了该州偏远地区的强劲购房需求。

西澳大利亚

前十名中有包括珀斯的8个区和Pilbara地区的2个区。 由于独立屋和公寓的价格增长强劲，Claremont和Applecross两次上榜。

南澳大利亚州

阿德莱德各区占据了南澳前10名。在过去一年中，Norwood 的房价中位数突破了百万澳元。

塔斯马尼亚

在塔斯马尼亚，排名前10的区大多位于大霍巴特地区 。 这两年，霍巴特的房价稳定增长，并在过去一年中涨势领先首府城市。 经常有媒体报道，在那儿的一些楼盘仅仅几天就一抢而空 。比如，Bellerive的公寓市场和Claremont独立屋市场，还有Blackmans Bay地区。

北领地

北邻地的房价增长显得温和的多，前10大表现最好的区涨幅还不到5％，其中一些甚至出现了负增长。

如果你愿意投入更多的时间和心思，找出那些未来最有增长前景的城区和其背后的原因，即使在当下楼市低迷，还是有投资机会的。

华人最喜欢扎推悉尼和墨尔本买房，但其实许多房价中位数远低于悉尼和墨尔本的地区，更具有投资价值，而且已经有了很多成功的案例。

这些涨幅靠前的区都有一些共性，例如拥有新建或正在规划中的基础设施项目、声誉好的学校、方便的生活设施，像海滩、咖啡馆之类，还有会提供非常多的就业机会。

天上不会掉馅饼，想要买房升值赚钱，必须从头到尾做足功课。

二

如何挑选有升值潜力的房子？

若想要购买会增值的房子，请参考以下5个建议。

对于许多首次置业者来说，购买公寓是进入房地产市场的最佳方式。

但是，由于市场上单位公寓种类繁多，买家如何选择有升值空间的楼盘变得非常重要 。

根据Canstar金融服务集团首席执行官Steve Mickenbecker的观点，挑选楼盘的方法，就是从一个未来买家的角度来审视你当下想购买的房子。

不单单是公寓，购买独立屋一样，你也应该考虑一下它将来的卖点在哪里。

1

越大越好吗？

房地产专家Steve Jovcevski认为，多间卧室和较大空间的公寓可以吸引到更广泛的买方市场。考虑到公寓的未来升值空间，你应该更多关注两居室，甚至是三居室的公寓，当然这一切的前提是你有预算。

Mickenbecker也表示，这个尺寸大小的公寓加上内部齐全的配套设施，一直都很有市场。还需关注一下附近是否靠近轨道交通、停车场和超市。

相反，那些较实惠的小型公寓的市场空间就小的多。 因此，许多贷款机构对小型公寓贷款加以限制，所以45平方米以下的购房者获得贷款的概率更小。

2

地理位置有多重要？

人人都知道，有地理位置优势的房产升值空间更大，从好的区、街道、周围景观还有楼层都是需要考虑的因素 。

地产中介Property Mavens的创始人Miriam Sandkuhler认为，公寓买家除了考虑所在的区的地理位置，还需要了解一下这个区的人口统计数据，哪些年龄段和职业人群偏多，以及未来该地区楼盘的目标受众是哪些人群。每个地区的人口类型不同，某些具有特定风格的公寓楼需求量会非常大。

无论是新的还是旧的高端公寓，通常会吸引一些想把大房子置换成小房子的人。这些人可能是年迈且有经济实力的老人，也可能是有钱的单身人士。只要周围配套设施齐全，他们会愿意出高价购买这些高端公寓。

房地产专家Steve Jovcevski建议，采光好、交通便捷、靠近购物中心、不在主干道上或飞机场附近，是评估一套房地基本面的几个简单标准。

3

停车场可以使房子增值吗？

如果社区附近没有街边停车位，那么带有停车位的公寓是一个不错的选择。

在房价畸高的市中心地区，一个停车位可以使同一套公寓价格额外增加30万澳元。

REIV项研究发现，带停车位的公寓价格比没有停车位的公寓涨价速度快出4％，但随着卧室数量的增加，这个差异又会逐步缩小。

4

房屋质量很重要

眼下，粗制滥造现象越发普遍。准买家应该聘请专业人士来看房，确保你不会买到品质差的房源。

“任何一套房子都会有这样那样的问题，可能会导致1000到50,000澳元不等的损失，” Jovcevski说。 “让建筑专家和虫害检查员事先来勘察一下房屋，可以使风险最小化。”

5

如何从众多房源中脱颖而出？

如果你的房子具有难以复制的独特属性，那就可以和与市场上的其他房源区分开来。

比如拥有城市景观或海港景观是绝对加分的，还有具有时代特色的公寓或由名建筑师设计的房子也会成为赢家。

当一座城市被钢筋水泥裹挟时，绿化植被多的社区就能卖出好价钱。此外，比起停车位，有些人更喜欢紧挨着公园，比如老年人群。

END

本周四（9月6日），澳新银行（ANZ ）和澳洲联邦银行（CBA）纷纷宣布，紧随西太银行（Westpac）将步入加息行列。澳新银行宣布，从9月27日起，将把浮动贷款利率上调16个基点。澳洲联邦银行紧随ANZ发表声明，将从10月4日起，加息15个基点。

预计澳洲国民银行（NAB）也会在近期宣布加息。

澳新银行（ANZ）澳大利亚总裁弗雷德·奥赫尔森（Fred Ohlsson）和澳洲联邦银行澳大利亚总裁安格苏·沙利文（Angus Sullivan）纷纷表示：“考虑到利率上升对家庭预算的影响，对于我们来说这也是一个艰难的决定。现实情况是，银行融资成本更高了，我们还需要平衡所有利益相关者的需求。”

9月份，澳洲央行会议依然决定将利率维持在历史最低点不变，市场普遍预期央行会在2019/20年加息；此外，澳洲住房可负担性依然较差。考虑到这些因素，因此房价或会有进一步的调节。

但从历史的角度来看，房地产长期仍然看涨。