同一权利人分割不动产如何操作？《中国自然资源报》政策答疑（四）

《中国自然资源报》法治版答疑专栏（四）

写在前面的话：不知不觉到不动产登记岗位已经七年了，期间从登记小白到现在略有所得，经历了一番不算短的历程，自己也感觉收获满满。之所以开始撰写并能在国家级刊物上发表50多篇文章，在《中国不动产》开设“登记与法”专栏，为《中国国土资源经济》审阅稿件，在《中国自然资源报》法治版开设政策答疑专栏，起因是统一登记后各地提出许多疑难案例，并无现成的答案或规定可循。本着解答问题推进工作的思路开始研究，好在04年一个月过司法考试的底子还在，现实没有明确规定，回到民法基础法理出发找到问题的解决方式。由于提问的人很多聚焦在相同或类似的问题，开始试着撰写文章以应。感谢《中国不动产》、《中国房地产》等刊物一开始就接纳我的文章，从三个月一篇到两三天可以写就一篇，也看了一些关于思维方式和论文写作的书籍，渐渐的发现写文章的好处，写文章会推动你对日常遇到问题进行总结和思考，并发现底层的原理，对思维和笔头都是很好的锻炼。从认知心理学说，整合性复述是有效学习的不二法门，单纯的重复只会给人学会的错觉，写文章输出自己的观点也算知行合一的方式。文章发表后也得到不少老师、同仁的关注和鼓励，进一步坚定了继续下去的信心。这也是开始学习一门新知识的方式，用最短的时间快速入门，取得一定成果获得正面反馈，进而受到鼓舞继续学习出成果，正面反馈继续学习。所谓滚雪球，应该也是这个道理。刚开始的时候是最难的，什么都不会，需要咬紧牙关积攒一定量的入门知识后，根据知识间的联系不断扩大你的知识面和深度，输入是最好的学习反馈。费曼学习法的精髓就是你要把你学到的东西教给别人，就说明你学会了。我想去年用一个月时间过了三门城乡规划师的考试科目跟这样的学习法也有关系。写文章的另一个好处就是心流体验。叔本华在《人生的智慧》中认为人受制于自身的欲望，人生就是在欲望满足后的无聊和欲望不满足后的痛苦中摇摆。要摆脱这一生物性就是要学会感悟精神上的快乐。人本心理学家马斯洛提出巅峰体验，积极心理学家提出心流体验，也是教育心理学在《为什么学生不喜欢上学》中的答案，人在完成比目前能力稍高一些难度的任务中如果可以实现即时正面反馈和可衡量等目标，可以全身心的投入该任务的时候能够达到忘我的境地，也就是心流体验，感觉不到时间的流转。这也是今日头条、抖音、电子游戏等能够令人上瘾的原因，因为他们准确应用了这一心理学原理，让人产生愉悦感。但长此以往将导致注意力不能集中和碎片化的思维。写作是米哈里比较推崇的心流体验方式，稿酬带来的收益微乎其微，但其带来的掌控感和完成感是十分珍贵的。十多年前我刚入职有同事聊天时曾说，退休的同事在退休时才发现自己居然已经工作了三十多年，但回头看看好像什么都没有留下。究其原因，我认为是机关工作的碎片化，大多是临时性的任务，缺乏个人的完成感和印记。张爱玲说过，“对于三十岁以后的人来说，十年八年不过是指缝间的事。而对于年轻人而言，三年五年就可以是一生一世”。办公楼里的时光和白公馆的胡琴声一般拉过来又拉过去，在岁月的洪荒中，时间的流逝是无从排解的，写作是主动记录时光的刻度，在生物心理学上，主动感，即使是虚假的，也能有效的缓解焦虑（见《改变心理学的40项研究》）。因此在写作的同时，能够帮助到别人，在心理学上也是有益的。“施比受更有福”，这是有生物依据的（见《具身认知》）。之前的文章有人反映学术性比较强，“你告诉我结论就好了”。在碎片化阅读时代，可能采用问答的形式知识更容易被传播，这是新的尝试。对微信帮中提出的带有普遍性的问题进行解答。一网友提问网友勇强：2010年我单位通过招拍挂成功竞拍了92798.1㎡商业用地，并缴纳了出让金、契税等费用完成权利证书的办理。后由于该地块被政府修建的道路占用，现我单位拟以该土地证办理抵押，但当地不动产登记中心认为其中有道路不予办理他项权利，请问相关法律法规是否有该项要求？另外，我们已启动与政府协商补偿事宜，由于流程多时间长，影响了公司的抵押工作，能否将该证分割为两个证？专家答疑答：如果出让合同没有配建道路的约定，或该土地上的道路未经补偿征收，则仍属于土地使用权人使用，不应作为办理抵押登记的障碍。按照《不动产登记操作规范》《不动产单元设定和代码编制规则》等相关规定，宗地一经确定，不得擅自分割。同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件，分割后的不动产应满足权属界线固定、功能完整、用途明确、可独立使用等单元设定要求。目前没有明确相关部门包括哪些部门。按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不动产分割转让需要经过土地管理部门和房产管理部门的批准。很多地方出台的政策还要求分割登记需要得到消防、规划等部门的批准。另外还要看出让合同对土地能否分割转让和抵押是否有禁止性约定。历年发表文章买卖合同被判无效，已登记的不动产怎么办亲属关系证明虚假，能否撤销不动产继承转移登记土地出让合同解除后，已登记的不动产怎么办一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，  如何办理不动产转移登记转移登记时发现不动产存在违法建筑如何处理购房合同解除后，已登记的不动产怎么办？法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记不动产单元如何分割登记不动产登记机构可以依职权注销查封抵押登记么继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记撤销登记的法理及其适用请注意！不予受理更正登记有法律风险不动产登记有错误，怎么办？浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立法建议最高法判决：申请更正登记应当提供充分证据证明登记错误超值抵押并非不动产登记障碍民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任抵押权转移登记容易混淆的几个问题抵押权主合同期限变更登记的法律研究境外法人是否可以作为抵押权人申请不动产抵押登记银行续贷如何保持抵押权顺位登记思考不动产登记簿如何体现抵押合同的“担保范围”未经抵押权人同意能否转让房产适用从属性原理登记各类常见抵押权适用从属性原理登记各类常见抵押权在建建筑物未建部分能否抵押房屋租赁权性质及登记研究采矿权不动产登记怎么做，有剩余储量是否必须延续国有建设用地使用权出让合同法律性质探析