金潮谈滨水休闲产业（53）如何突破公共游艇港投资瓶颈
来源：滨水休闲联盟
城市滨水区是滨水城市的独特资源，是一个城市的灵魂，它承载着这个城市的历史文化，它展示着这个城市的商业繁华。其中，公共游艇港或游艇码头是城市滨水休闲区的重要业态，是城市滨水区一颗璀璨的明珠，也是滨水城市一道亮丽的风景线。公共游艇港的核心理念是旅游加滨水休闲，通过游艇港的运营，带动沿岸的商业经济带，带动城市旅游业的发展，提升城市品牌效应。
公共游艇港是停泊和进出各类游艇的港口，是一个城市的基础设施，是以公共游艇码头为核心的商业中心，是为所有来游艇港消费的消费者（其中包括游艇船主、游艇从业人员、游客）服务的公共设施。公共游艇港的基本属性是公众性和开放性。公共游艇港即是商业中心，也是旅游景区，每天有大量的游客在游艇港参观游览和消费。
一、目前公共游艇港投资所面临的主要问题
1、高成本低收益，影响企业投资积极性
企业对公共游艇港投资望而却步的主要原因是投资成本大，投资回报率不高。而决定大型游艇港投资成本的关键因素有三个，其一是土地成本，二是水域使用成本，三是建设成本。就目前我国游艇产业发展现状看，上述三项成本如果过大，企业很难在短期内收回前期投入，也直接影响了企业投资积极性。
2、游艇码头供大于求，影响运营效益
目前我国大陆境内游艇保有量不足4000艘，而已建成并投入运营的大大小小的游艇会、游艇俱乐部100多家，游艇码头总泊位数量达到10000个以上，已出现供大于求的局面。
3、缺乏政策支持，投资前景不明确
到目前为止，政府相关部门还没有出台针对公共游艇港投资建设方面的专项支持政策，如土地出让、海域使用、融资平台、税收优惠、规划审批等。投资前景不可预期。
二、对公共游艇港的定性是突破游艇港投资瓶颈的关键
政府的投入与企业的投资其关注点是有本质的区别。政府投入更多关注的是社会性和公益性以及对城市经济发展能够带来的可预期的好处；而企业投资更多关注的是投资回报。如果政府能够认识到公共游艇港的建设对一个滨水城市的旅游业发展和城市景观提升有好处，政府也愿意投入。但关键是要对公共游艇港有科学的定位，既公共游艇港是城市基础设施的组成部分，带有部分公益性和社会性。
对公共游艇港项目来说，如何将政府投入与企业投资的积极性结合在一起，形成合力，突破公共游艇港的投资瓶颈，关键看公共游艇港的定位是否既符合政府投入条件，又符合企业利益。因此我们说对游艇港的定性是决定投资模式的关键。
三、对公共游艇港的投资模式探讨
如果对公共游艇港的定性，政府与企业可以认同，下一步我们将讨论公共游艇港的投资模式。根据笔者对国外游艇港的大量调研，认为目前我国对公共游艇港的投资最佳模式是PPP模式。即Public—Private—Partnership模式，是指政府与私人组织（企业）之间，为了合作建设城市基础设施项目，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。PPP模式具体说就是政府以土地、水域使用权作为出资，企业以现金出资，按双方投资比例设立项目公司，并获得相应收益，降低企业投资风险，实现政府预期目标。
公共游艇港为了运营收益，一般选择在城市中心港区或人力密集区域，土地成本很高。另外，游艇港是公共游艇码头，收费较低，要依靠规模效益和多种经营才能实现盈利。因此，完全依靠企业投资很难在短期收回成本。PPP模式将改变公共游艇港由企业独立投资的模式，为公共游艇港的投资建设探索出一条新路。
四、对降低公共游艇港投资成本的探讨
如果投资模式能够确定，下一步是如何降低公共游艇港的投资成本。PPP模式的核心不是增加投资成本，而是发挥政府和企业的各自优势，降低投资成本，提高投资效益。
1、如何降低建设成本？
对公共游艇港项目投资来说。除了土地和水域使用成本之外，游艇港的建设成本是决定公共游艇港项目能否实现盈利的关键。其建设成本又以水工成本为主，既水下工程和防波堤工程。我们需要选择现有货运港口、交通港口、城市渔港等进行改造升级，开辟出部分区域建设公共游艇港，以减少水下工程和防波堤工程的投入。这方面需要政府的大力支持。另外，游艇码头的设备也可以简化，主要以中小游艇停泊位为主，满足游艇进出港的基本需求即可，这也符合目前中国国情。
2、如何降低融资成本？
公共游艇港的投资除政府以土地、水域使用权作为出资以外，企业将以现金形式出资，如何降低企业融资成本，也将是影响公共游艇港的整体投资收益的课题。在这里探讨两种方式，其一是由政府担保，游艇港项目公司在银行贷款，这种融资方式比社会其他融资成本要低。其二是由政府出面，向社会公开发行游艇港专项投资基金，初期只限于企业法人单位。其三是将游艇港项目公司股份制改造，以法人股为主，吸引更多股东参股。这种模式对今后游艇港的运营工作也会带来好处。在国外，游艇港岸线上的商业设施投资人或承包人也是游艇港项目公司的股东，参与游艇港的运营工作。
五、对公共游艇港的运营模式探讨
公共游艇港由于股权结构的多样性，服务对象的广泛性，投资方与运营方是分离的。投资方将游艇港建成后，大多委托专业游艇码头运营公司来运营管理，岸线上的商业设施也是通过招标选择经营者。游艇港的核心经营理念是旅游加滨水休闲。通过游艇港的运营，带动沿岸的商业经济带，带动城市旅游业的发展，提升城市品牌效应。公共游艇港的运营模式突出滨水休闲商业中心和度假目的地特征，并按照旅游度假景区的模式打造。
公共游艇港的盈利模式主要是游艇停泊费收入和游艇码头岸线上的各类商业设施的综合性营业性收入。由于游艇港的前期土地成本和水域使用成本较低，因此游艇停泊费单价比游艇会要低很多。另外，游艇港岸线上的商业配套面积比较大，游艇码头泊位也较多，加之游艇港的地点一般都是人流聚集区域，因此其经营效益会更好。
六、展望我国公共游艇港的发展未来
公共游艇港如果能够突破投资模式的束缚，将会迎来美好的发展前景，将会成为有市场爆发力的经济增长点，形成新一轮的投资热点。让游艇游起来，让更多的国人享受游艇生活，让游艇港成为大众消费的休闲度假场所，成为大旅游概念的组成部分，这一切将极大地促进中国游艇产业的发展。
目前，各沿海城市都在积极探索公共游艇港的投资与建设新模式，积极推进城市旅游产业的升级改造。要把公共游艇港做为城市基础设施来建设，把公共游艇港做为城市景观来打造，政府要推出更多的优惠政策，积极探索公共游艇港投融资新方式，吸引社会资本投资、建设、运营游艇港。政府与企业形成合力，促进游艇港在有条件的城市推广，拉动地方经济，促进大众消费，迎来中国滨水休闲产业的新时代！
七、国外公共游艇港投资运营成功案例分享——突尼斯游艇港考察纪实
笔者于2016年5月19日—22日对突尼斯游艇产业进行了一次考察调研，以下内容为考察调研纪实：
笔者在此期间共走访了三个游艇码头，包括：海港度假城市-哈马马特、国际旅游中心苏塞和“蓝白小镇”西迪·布·撒以德，并与游艇俱乐部负责人进行了交流座谈，了解到突尼斯游艇产业发展现状。
突尼斯目前共有7个游艇码头，总泊位数量约4000个。最大的游艇码头位于突尼斯著名的海港度假城市-哈马马特，有1500个泊位，基本停满了各类尺寸的大小游艇，其中不乏80—100英尺的超级游艇。突尼斯全部为公共游艇码头，由政府和私人公司共同投资，政府占小股，私人企业占大股并负责运营管理，包括码头岸线上的商业配套设施的投资与运营。
公共游艇码头按年、月、日费定价，举例：15米的游艇，年费5000第纳尔，合人民币16000元（见上图表格），同时有淡旺季价格。几乎没有空置泊位，企业按实际需求开发，以岸线商业为主要盈利模式。据笔者观察和游艇俱乐部负责人介绍，每个游艇码头几乎没有空置的游艇泊位，说明俱乐部的经营状况良好。船主大多为私人企业主，也有少部分外国人在此停泊游艇。突尼斯的游艇售价低于中国，主要是消费税比较低。
对中国游艇产业发展的借鉴与启迪
1、突尼斯的公共游艇码头投资和运营模式值得借鉴。由于政府以土地和海洋资源入股，使投资成本降低。另外游艇码头的主要收入是岸线上的商业配套设施，也使泊位租金有降低的空间；
2、突尼斯的游艇码头从规划到建设都与旅游度假景区相结合，从而能够吸引大量客流，保证了岸线商业设施的良性运营，也促进了游艇码头的运营。
3、按市场需求规划建设游艇码头泊位，减少了泊位的空置率；而不是盲目投资，更不是搞政府形象工程；
4、游艇码头的基本设施相对简单，充分利用海湾自然条件，包括渔港改造，减少防波堤及其它海工成本，从而直接减少码头的总体投资，降低了游艇泊位租金，与中国游艇码头动辄投资数亿元相比有较大区别。
中国无论从经济总量、发展速度、高收入群体总量都远超突尼斯，中国的游艇产业和游艇市场都应该有更大的市场空间和美好的前景。做为中国游艇产业的从业者应该对中国的游艇产业的发展抱有信心，也会有更多的有战略眼光的投资商加大对游艇产业的投资，特别是公共游艇码头的投资。同时，也要借鉴游艇发达国家，特别是游艇产业发展中国家在产业发展中的先进经验，共同促进中国游艇产业的发展。
作者简介：中国滨水休闲产业联盟理事长、中国市场学会副秘书长、中国市场学会滨水休闲产业研究中心主任、世界游艇盛典执行秘书长。