一则《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》，再次把曾经的超人李嘉诚推上风口浪尖。与十几年前的赞誉不同，现在李超人每天面对的几乎都是漫天的批评之声。媒体对李嘉诚口诛笔的重点，主要集中在空手套白狼和捂盘惜售。赚了国人的钱，最后还是让他给跑了，就差活捉批斗了。然而真的是这样吗？我们来用简单的初中数学计算下李嘉诚到底赚了多少钱？到底有没有、是不是在空手套白狼？
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第一，捂盘惜售。2004 年拿地，今天都 2020 年了，捂地 16 年还没盖完还有将近 7000 套房子没卖完。明明就是捂盘，就是想等着房价涨的更高，才能赚的更多。第二，赚得太多。2004 年 21.35 亿元，拿下成都高新区 1036.47 亩土地，开发项目「南城都汇」。媒体称前期销售额超过 180 亿，按照大型房企权益销售净利润率 20% 来计算，这个项目前期获利 36 亿元。另外根据 7 月 23 日长实集团的公告，成都南城都汇项目作价约 78.47 亿元，预期出售事项计及融资安排后获得约 38.11 亿元未经审核得益。简单说，李嘉诚在成都轻轻松松赚得 36+38=74 亿。第三，空手套白狼。2006 年，也就是和记黄埔在成都拿下南城都汇项目仅仅一年多之后，就将其中的 886 亩土地抵押，并获得了建设银行、农业银行和中国银行合计 26.21 亿元的贷款。指责李嘉诚的文章大都围绕这「三宗罪」展开，然后加上一些对资本家的指控。但我们要看的是真实的世界，而不是被带节奏。
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首先，关于捂盘惜售的问题，盖房子有盖房子的节奏，工程有工程的进度，我们不能说人家开发的慢就一上来扣个捂盘惜售的帽子吧？实际上，你搜南城都汇的百科出来，引用的是网易新闻 2016 年的文章介绍，「自推售以来连年荣膺销冠，为成都楼市炙手可热的热销项目之一。南城都汇项目已交付至 5 期，逾万户业主已入住。」也就是说，事实是，「捂盘 16 年」的指控子虚乌有，人家不是捂着没盖而是一直在盖，而且卖的很抢手。计划开发的八期，2016 年已经交付至 5 期，而且入住业主已经过万户。而根据证券时报的调查，「南城都汇」项目还有第 7、8 期未开售，约有房源近 7000 套，目前建筑主体几乎已经竣工。剩下的地，也没空着，而主体已经竣工，盖好了。至于，赚得太多的问题，我们需要用到一点初中的数学计算能力。前面说了，部分媒体和自媒体认为李嘉诚在成都这里轻轻松松就赚了几十个亿，按照公布的数据估算大概是 74 亿。那么李嘉诚最初投入了多少钱呢？21.35 亿，方便计算我们就算是 21 亿。赚的钱我们为了方便计算，也给他多算上 10 亿，总共 84 亿。这样算下来一共是 4 倍的获利，400%。但是不要忘了，这可是 16 年的 4 倍，按照复利公式来计算的话(1+x)¹⁶=4，计算得出，x=0.0905077326653。也就是说，按照复利来计算回报率，李超人最初投入的21亿，年化回报率只有不过9.05%，连 10% 都不到。面对这个回报率，那些痛骂李嘉诚的人真的觉得有必要吗？
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而另外一边，我们再来看看李嘉诚的对手盘，也就是那些买了房子的散户们，他们到底是赚了还是亏了？太远的数据我们查不到，我们还是用百度百科上介绍南城都汇的一个基本数据，也就是2016 年入住业主超过一万户。为计算方便，我们就用 1 万户，也就是 1 万套房子来计算。我们从贝壳找房 APP 上的数据来看，按照南城都汇的房价总价来估算，平均每套大概可以算作 260 万。实际上，300 万以上的房子也很常见，为了尽量客观，我们还是保守一点。每套 260 万，1 万套也就是 260 亿。这个估算和当初媒体说的前期销售额 180 亿的数据基本吻合。因为前期销售出去的房子，房价是一个缓慢上涨的过程。现在还没有出售的 7000 套房源，260 万×7000=182 亿。两者相加，也就是目前整个南城都汇项目的市值大概是在 260 + 182 = 442 亿人民币左右。也就是，业主已经在手的房产市值是 260 亿，而还没有出售的房子按照同样价格估算的话大概是 182 亿。请注意，这两个数值的估算，都还没有把商铺计算在内，我们暂且忽略。当然这个数也不算是一个小数，一个旺铺几百万甚至千万很正常。根据证券时报的梳理，之前最后一次开盘是 2016 年，以 1.2万/㎡ 的单价推出第 6 期。仔细看清楚，即便是 2016 年买南城都汇项目的人，目前也基本上已经翻番了。假如说我们买入 100 平的房子，2016 年单价 1.2 万/㎡，总价 120 万的房子，如果首付按照 30% 来计算，只需要支付 36 万，算上其他费用就按照 40 万来计算，四年之后的房子市值却已经超过 260 万。（实际上，证券时报的梳理，周边二手房房价已经超过三万）这个时候如果我们把房子卖掉，除去最初的 40 万首付和这四年的贷款利息和本金大约 90 万，那么可以净赚 130 万。一个普通买房者，4 年的时间可以把 40 万变 130 万，3.25 倍的收益率。复利年化收益率34.27%。而李超人的年化收益率只有不到 10%。说实话，这个「白狼」套起来，还是普通购房者套的更爽吧？。请注意，这还仅仅是用 2016 年的房价涨幅数据来计算，还不用说越往前计算，越早买房子的人，收益率就越高。作为李嘉诚的对手盘、接盘侠，他们的收益率远远超过李嘉诚本人。
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从一个普通购房者的微观视角来看，上述收益率足以让李嘉诚「空手套白狼」的说法不攻自破。李嘉诚那二十多亿的真金白银投进来，两年多后才有了更多的贷款，这个过程如果被称之为是「空手套白狼的话」，那么我们很多的普通购房者，岂不是也要面临同样的指责？同样用着低首付、抵押一个没有盖好的期房，然后就可以获得将来的房子，几年之后交房，房价还涨了不少。卖了能赚钱，不卖自己住也开心，是不是？毕竟因为李嘉诚的投资和银行的贷款，让普通人可以提前锁定房价，获得未来的房产。如果我们留意下相关报道，彼时李嘉诚是以「地王」的价格竞拍拿下土地的。竞拍，要交保证金，资金要实打实到账。竞拍是和其他很多企业同时竞争，价高者得。让这块土地通过竞拍的方式流转到自认为最有开发实力的企业手上，只有对中国、对成都、对这块地的未来足够看好，才会拿真金白银来表达这份「爱」。李嘉诚是赚了个盆满钵满，可买李嘉诚房子的那些各行各业的人们，他们也没有亏啊。赚到的总数虽然不比李嘉诚多，但在收益率上还超过了他。成都市政府在这个过程中当然也是受益者，不仅仅是开发商带进来的启动资金，还有那一万套新房的契税，二手房交易的税收，买卖过房子的人大概都可以估算这个项目所带来税收收益。还不用说，小区所聚拢的人气和带来的商业价值，加上设计、开发、管理和建设房地产的经验知识。这个道理和合资汽车一样，资金进来了，投资建厂技术、经验和管理都带进来了。李嘉诚的确是赚了不少钱，但我们也看到了，这些房子的市值加起来早已远远超过了当初的投入，也超过了他所赚的钱。可以说，这个过程没有利益受损者，而李嘉诚的作用，则是在那个最初的起点上，用真金白银表示出了对当时中国和成都的信心，并用真金白银推动了成都的建设和发展，让很多人可以提前低价位锁定房价、买上房子，住上房子，上了房地产的列车。我很好奇，今天南城都汇买了李嘉诚楼盘的业主，他们会骂李嘉诚吗？在这些明摆着的简单事实面前，还骂李嘉诚的人恐怕最主要的还是自己没有赚到吧？客观讲，李嘉诚让很多普通人享受到了中国房地产增值的收益，而只有更多李嘉诚这样的资本家愿意投资中国，才能够让更多的普通人在未来获益。最后，为了保证对这个问题的严谨性，我特地咨询了《古典自由主义》的译者，从事多年房地产相关行业，懂奥派人又帅的「马景涛」老师，陈老师对本文作出了非常有价值的补充。
2020年09月28日
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题图：Konstantin Korovin，Paris
ps：利益披露，没买李家房子，也没收李家钱，纯科普，祝大家都早日买上好房子。
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