地铁上盖,门口就是名校,这个新盘二期每平涨价6-7千
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此篇非广告,全是实打实的干货。
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原则上,对于新盘,特别是北京新盘来说,只有两种走势:
“低开高走”与“低开平走”。
翻译成大白话就是:
一个新盘,首次开盘的价格会低一些。之后再开,要么价格维持不变,要么涨价。至于降价,一般、二般,哪怕三般情况下,都是不太可能的。
原因很简单:
如果降价了,前期购买的业主会维权。现如今的业主们,对价格的敏感度远远高于交房质量。
当然,一些犄角旮旯的房源,价格可能会低一些,这类属于特殊情况,不在我们的讨论范围。
行情不好的时候,不少二三线城市就会降价。就拿现在来说,天津、郑州、济南等城市,依旧没有止跌企稳的趋势。
而北京的开发商则不同,他们一般都会硬扛,很少降价。除非是自身条件非常差劲的楼盘。
2
今年,北京楼市依旧以“稳”为主,虽然5月之后成交量连续大增,但价格没有太大的变化。
新盘市场中,有的二次开盘提价500-600,有的提价1000-2000,主要还看前期的火爆程度。
但是,有一个新盘二期准备涨价6-7千,甚至更高。
现在这种行情下,究竟是哪个盘这么有底气?
不卖关子,它就是位于石景山的禧悦学府。
项目是个限竞房,由首创和新城联合开发,销售均价不超过62766元/㎡,且最高销售单价不得超过65904元/㎡。
从位置来看,它属于石景山和海淀的交界处,而且是个地铁盘,周边配套也还可以。
一期开盘的时候我去踩盘,人气比其他楼盘旺不少。
据了解,这些购房者大多是奔着项目南边的教育用地来的。这里规划了北大附中石景山学校,离项目非常非常近。
按照“就近入学”的原则,将来大概率能被划进来。
另一个吸引人的点,是地铁6号线。这条线经过不少重量级商圈,比如朝阳门、东大桥等,向东一直到通州潞城。这条线的通勤价值非常大。
还有就是离海淀近,可以蹭一下海淀的资源。海淀的房价什么样不用多说大家都清楚。虽然买不起,但我在你旁边买一个也是可以的。有点类似于:虽然我追不到女神,但我可以在女神居住地旁边租个房子。只要离得近,机会总是有的
至于产品本身,我认为没什么亮点,至少亮点不够突出。
一、户型设计一般。
主力户型89㎡三居没有亮点,和市面上那些网红三面宽相比,自然要逊色一些。
二、作为限竞房,价格稍微有点高
石景山限竞房不多,除了偏远的五里坨之外,地段好的就只有“禧悦学府”和古城的“长安云锦”,两个盘地段差不多,唯一的区别是云锦离地铁站稍微远一些,但据说11号线也会在周边设站。
云锦均价5.8万,学府6.2万,差了4000块钱。
即便算上距离地铁远近的因素,我认为这4000块钱也略多(况且云锦还是洋房),2000倒是正常(当然,溢价部分来自于“北大附中”这个名校的加持)。
虽然和云锦对标起来稍微有一点点贵,但只要涉及到学区,北京家长没有哪一个是理性的,一期卖得还算不错,如今已经基本清盘。
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据项目方透漏,二期预计会在11-12月份开盘,价格6.8-7.2万。
要知道,一期均价才6.2万,就算二期均价6.8万,这也意味着一平涨了6000呢。
这个涨幅,真是“惊人”,堪称北京新盘第一涨。
也许你会说:
这不是限竞房吗,不是最高销售单价不能超过65904元/㎡吗?
还真不是这样的。
二期地块在竞拍的时候,就是不限价的纯商品房,今年2月11日由首创以29.75亿元底价摘得。
二期的地块,就在地铁口边上,可谓是真正的“地铁上盖”。
如此一来,开发商就有了提价的底气。只要不是高得离谱,上面一般都会批的。毕竟,中海和华润的不限价项目,目前均价也都在7W+呢。
不过这对当初买了一期业主来说,倒是个天大的利好。
那么,二期这么高的价格,究竟能不能买呢?
我认为:
这个盘目前最大的溢价在于“北大附中”(至于奥特莱斯,听听就行了),不过分校的质量,大多数也就那样。像人大附、黄城根、北京小学等等名校,已经满京城开花了,可靠谱又有几个?
二期规模不大,只有4栋高层,从目前曝出的户型来看,和一期基本相同。
至于能不能买,关键要看品质是否会在一期的基础上进行升级。
如果品质差别不大,那就建议果断放弃。