商场改办公？效果可能超乎想象 - 设计实操篇
不久前一份戴德梁行的研报让我们对疫情后的办公市场有了数据上的认识，除了北京和广州这两位根基深厚的老大哥，各种一二线热门城市的办公空置率都纷纷超过了15%，甚至往40%逼近。传统写字楼办公物业已经让各大开发商头疼不已，但城市规划中的指标和政府对各种新兴片区下产业规划的雄心勃勃，让更多在建或规划中的一栋栋高塔即将投入市场，商业在各大新区也有着类似的局面，野蛮生长的城市新区规划和不那么对等的经济现状让人唏嘘。
此表格及数据来自戴德梁行
彼山上周曾对美国的商场改办公进行了初步介绍，存量物业的相互转化就像是城市生长中的自我调节，通过需求来决定供给，看着更为舒心。而在国内，这样一个趋势也正悄然兴起。这个背景前提其实很好理解：
1. 一二线城市的地价普遍高企，拿地成本甚至建成后的利润空间对很多中小型开发商极不友好。
2. 大量空置的办公和商业已经在一到四线城市漫延开来，而城市规划中按理论数值的居产办商配比，和所有城市停不下来的卖地开发车轮，这些空置率会进一步攀高，但交通和城市人口的发展却跟不上这个速度。
3. 国内早期的商业运营团队普遍缺乏与时俱进的更新思路，对业态和空间的更替频率不够，而多年前的设计思路更是更新换代的掣肘，导致大量市中心的老旧商业未得到也不具备跟进时代的商业升级。
4. 更多人已经厌倦了被困在一个高高的玻璃盒子里办公，厌倦了长时间的电梯等待和与自然户外空间的隔绝。
在这样的背景下大家对商业和办公的革新都势在必行，各大开发商绞尽脑汁的希望手头这些高低大小的盒子们能充分发挥他应有的城市角色和盈利回报，仍希望扎根一二线城市的中小型开发商则尽其所能的寻找创新性的开发和盈利模式，今天我们则探讨其中一种比较有意思的解法。
更新活化项目中的另类方式 -Office Mall
从原本的租金逻辑来看，办公楼/厂房提升成产业园相对可取，因为本身物业是同类型中由低提升到高的一个过程，这里面通过设施、空间、服务、内容等多个维度提升的方式，将原本老旧过时的办公/生产空间，变成更具有综合价值，服务于价值曲线更上游的企业，也就达到了提升租金的角度。更何况原本相对较高的使用率也能在可租赁面积层面有更大的操作空间，通过调整/降低对外出租的使用率，在长租提升项目中也是保证盈利的重要手段。
但商场改办公则听上去并非那么顺理成章，商场的基础租金属性一般情况下是大于办公的，而基础使用率属性则小于办公，这个双向负增长的基础前提让此类改造听上去有点反其道而行之的感觉。
然而有危则有机，我们在前文提到的当下物业过剩的现象，为这类另辟蹊径的项目开发方式提供了绝好时机：
1. 因为空置率的存在，开发团队可以以低于市场价的成本长租或购置这些空置业，用心定位后以市场可接受的价位赚取租金差。
2. 因为企业或人群对钢铁森林和高楼大厦的审美疲劳，大平层与公共空间会让人们接受更低的使用率，以换取更舒适的办公空间。
3. 因为空置物业对城市面貌的影响，这类存量物业的改造升级其实在一二线城市的政府部门中是相对受待见的，从政府层面的帮扶和绿灯，能帮这类更新带来进一步的优势。
4. 老旧待提升商业所存在的区域往往是公共交通相对便利的核心区域，易于打造对交通和区位要求较高的办公园区。
还有更多细节在此不一一赘述，这个另辟蹊径后的成果便是我们今天要聊的新产品 – Office Mall，这个词语于国内也首先来自于彼山团队曾服务过的业主 -“同创集团”。
同创算是国内比较早洞察到改造提升这一先机的，正因如此在集团还如此年轻的第一个十年内，他们就完成了十多个各种类型的改造项目，分别将旧办公楼（羊城同创汇）、旧厂房（唯品同创汇）以及旧商业/裙楼（新洲同创汇、振业同创汇）都尝试改造成了创意/产业相关的办公园区，并都获得了相应的成功。
羊城同创汇(图片来自网络)/唯品同创汇/新洲同创汇
我们曾在2018年接到同创集团的委托，从建筑改造到室内的全阶段设计一起帮甲方完成了前海振业广场的改造，也就是“振业同创汇”。随后2020年初我们将深圳办公室也搬迁到了新洲同创汇-OFFICE MALL系列的旗舰产品，也是同创集团的自用总部，因此我们对这个产品作为设计者和使用者，有了双向的感受。
化劣势为优势，以空间换价值 – 项目改造思路
商业裙楼的设计之初，往往有着15-20M的铺位进深，宽敞的中庭及走道，要求更高的疏散宽度，还有大量封闭的外立面，让其基础形态都与传统办公有着比较大的差别，每一点对于办公来说都有着一定的局限性。
首先15-20M虽然很深，同样面积的租赁下，用5.4M的大层高来换取空间的体积感，对相对稀缺的采光面其实是有一定弥补性的，也有着不俗的空间体验感。而原本封闭的外立面在打开之后，借由相对充足的层高，也会有不错的进光量，满足了办公的需求。
振业项目对立面改造和采光量的分析，通过很简单的立面处理即可完成，成本和审批都相对可控
而相对宽敞的中庭和走道看似占用了使用率，但另一个角度让办公室门外的第一道空间也变得更能让人喘一口气。这其实是很多高层办公写字楼做不到的地方，大量高层塔楼除了办公室的工位就是走廊和洗手间的实用格局，让越来越多本来处在高压工作和城市环境下的人们又多了一份压抑，也就难怪很多人会希望享受楼下一根烟的谈天论地，或是洗手间里一刻钟的个人空间。再结合“珍珠空间”的点状功能节点引入，让整个盒子空间内的体验感丰富了起来，也正如现代商业里内容和体验节点的填充，不仅仅是卖货与买货。另外，OFFICE MALL比起传统半室外和室外产业园的好处是，在空调和适当遮挡的天光下所创造出来的更舒适的热环境与光环境，让这些公共空间变得更易停留，同时也能兼顾到空间感、创意感和商务感，这在当下越来越多的新兴产业（如互联网、新媒体、新医疗、教育等）的偏好中都是加分因素。
同创汇的室内公区每天都有很多在休息、玩手机、工作的人（新洲同创汇）
在前海振业同创汇的设计中，我们还遇到了一个比较棘手的问题-办公与商业如何共存。如果仅仅是商业改办公，成本允许的前提下，我们可以将部分商业疏散梯取消或至少在前室上进行面积整合，来剔除不需要的楼梯以获取更多的使用空间。然而前海振业项目中，我们的改造范围仅仅是六层商业的首三层，四五六层仍然保留商业、餐饮甚至影院用途，这意味着我们不能调整任何疏散梯，甚至不能将首三层的疏散性质定义为单独的办公，因为改性后办公不能与商业共用疏散梯，同时也将带来比较繁复的报建甚至消防审批。另外的难点是办公人流和高区商业人流如何在现有的垂直交通中进行分离，这涉及到物业持有方与改造开发方的博弈，同时也涉及到如何营造出一个相对平衡的解法，既能保证高区原本的商业客流获得仍然足够的垂直交通便利度，又不能让流线相互干扰，进入到我们首三层的办公区域中影响整体的氛围。
由于此类改造要最大化利旧，对现状可利用的交通和设备分析都十分关键。
而后增加的垂直交通空间与现有交通如何配合，也是多轮研究后的重点，特别是同创OFFICE MALL产品的标志性大楼梯，承载着休闲、路演及交通功能于一体的核心节点，由于此项目公共与办公人流易交汇、扶梯错综复杂、且可通透空间较小，反而成了相对棘手的问题。
最终方案我们保留了项目内侧的扶梯，并且将大楼梯放到了二上三的位置，以确保办公区闸口的管理便利性，而大楼梯同时承载交通与路演和休闲空间功能，保证一定的专属性和私密性。
大楼梯及玻璃顶棚视线及光线分析
当解决了所有的流线、布局和功能后，我们开始研究如何把创意和成本用在最合适的空间，因为租赁改造项目中的成本和工期都比一般开发项目更为敏感。由于前海振业广场这个项目本身是塔楼与裙楼一体化的开发，项目入口经由办公楼的大堂一起进入，项目门头的设计既要考虑到原本大堂的风格，又要有其特征能在类似的业态中突显自身的特点。而另一个核心空间则是场地核心大楼梯的位置，其承载的功能最多，空间也最丰富，再加上三四层新旧业态的交接也是在这个位置被一个大型玻璃顶棚分割开来。
因此我们在设计中将这两个有着类似属性的核心空间连成了一体化打造，让主题变得十分鲜明的同时，让有限成本在这两个被聚焦的位置效能最大化，格栅从昭示性门头，再到吊顶，再到大楼梯的背景墙最后到三四层之间的关键天光区域，拉伸了空间体验，同时也形成了三四层半透光但不透视线的功能性玻璃顶棚，兼顾了项目的私密性和展示性。
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设计渲染终稿
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此部分为室内渲染过程稿，最终因成本原因舍弃部分功能及效果
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建成实景随拍
从设计角度来说，振业项目的整个推导演化其实是一个非常辩证理性的过程，感性的设计和创意在这个过程中是锦上添花的作用。比起一般开发项目中的市场推导、主观因素或设计师的创造性因素，大多长租型改造项目的场地、结构、时间和成本的框架反而对结果限制得更加细致入微，这甚至与自有物业的改造也是大有不同的思路。也正因如此，这类项目初始定位的精准度也十分重要，基于相对非常有限的时间节点和利润空间，中途的定位变化有可能让项目从周期上、财务表现上、呈现上，甚至最终运营上都出现偏差，这一点我们将另起一篇，专门再讲讲这类OFFICE MALL的开发、定位及运营，也是在设计、体验以及与客户/好友经常就这类项目沟通交流后的一些更全面的心得感受。