限竞房步入成熟期,但好项目却不多了

身边买房的朋友多起来了,一位媒体老师上周还在和『地产营销人』说起看二手房的问题,结果转天就在一个五环内的限竞房交了钱。
原来她看上的二手房业主突然反悔不卖了,她也不纠结,直接去买了新房。
这种干脆的态度值得赞赏,买房就应该这样,挑准时机,短平快拿下,后面就无需再耗费精力。
有的人买房一看好几年,阅盘无数,道理一堆,但就是没下手,错过一个又一个好项目,房子越买越远,心理不平衡,患得患失,如此置业非常不可取。
今年北京楼市属“小火”的状态,从前三季度看,明显超过去年,甚至四季度过完,会超过前年,是三年来楼市表现最好的一年。
从前9个月数据看,新房成交量同比增22%,远超二手房,而限竞房成交同比增长41%,在新房住宅中一马当先。
限竞房用三个季度的时间,完成了2019年全年的销量,市场之火热可见一斑。
整体上看,今年北京限竞房市场呈现出一些新特征,在此『地产营销人』谈两点主要印象:
1、好地段已然重要,新利好不能小视
具有地段优势的限竞房在不断减少。今年的一个趋势是,相对较好区位的地块都给了不限价住宅,未来开发商将用豪宅去兑现市场价值。
由此一来,拥有优质地段的限竞房就显得更加稀缺了。反映在环线上,四环、五环属性的限价房,市场认可度高,销售速度快,是多数购房者优先考虑的。
不过今年,因为一些规划、政策等重大利好的出现,让区位价值又增添了新的想象空间。
在这种情况下,关注重大利好和地段的叠加效应,是买房人应该关注的事项。
比如说,大兴国际机场运行爬坡,给北京南部和西部商圈带来的利好机会,包括丽泽商务区新增航站楼;轻轨和高速线路明显增多;空港产业润物细无声地衔接等。
而9月在北京设立自贸区的政策利好,也给东部金盏注入强心剂,北京第二个“三里屯”依稀可见,东五环崛起也对格局演化带来连锁反应。
因此,在地段资源基础上,考量利好加持的比重,可以让限竞房价值判断更全面。
2、颠覆性创新不易,但产品日趋成熟
如果总结近三年限竞房的产品印象:2018年平庸,2019年惊艳,2020年是成熟。
2018年是限竞房第一年,市场初试水,开发商产品做得简单,因为项目少,购房者也很少比较;
2019年供应变大,竞争升级,开发商加强研发,颠覆性创新成主流,神户型大热;
2020年户型继续升级空间变小,在细节、功能、精装配置上开始比拼附加值和精细化,产品日趋成熟。
在有限的规划指标中,实现颠覆性创新已非常困难,但产品优化和提升仍在推进,与不限价纯住宅的品质差距在不断缩小。
特别是园林景观的投入,精装内容的丰富,科技智能系统的增项等方面,更加追求品质感、舒适性和人性化,由此实现整体性价比的提升,与二手房相比,居住体验远远胜出。
这也就是为什么前9个月限竞房成交量同比增长41%,而二手房只同比增长6%的主要原因。
限竞房经过两年多在产品上的努力,如今在购房者的选择中已完全占据优势。
那么当下,北京在不同方位有什么好的限竞房项目可作为首选吗?
上周,『地产营销人』作为嘉宾参加了每年一度的“京城楼市四大名旦”媒体发布会。
2020年“四大名旦”是从北京东、西、南、北四个方位甄选出来的,被称为“东华西府,南宸北ONE”。
东华指的是,东五环华樾国际,项目位于朝阳东坝板块,是今年北京朝阳区唯一在售纯新限竞房项目。项目周边有3号线和12号线双轨交汇,又被两河五园环抱,汇聚优质城市资源。
在稀缺地段之上,项目所在片区被划定为金盏国际合作服务区,是北京自贸区关键落位之处,板块承接利好,价值骤然提升。
华樾国际产品覆盖约72-155㎡二至四居,户型方正、设计精细、空间自由组合,是引领潮流、适应时代发展、面向年轻群体的灵动作品。
其中,89㎡的主力三居,做到三面宽朝南,主卧套房设计,空间可据个人喜好自由拆合。特别是中、西厨的灵活设计,考虑到当下年轻人国际化的生活方式和居住场景,布局充满创意,餐客厨一体,空间更显大气,所有南向房间均带飘窗,有效拓展了室内空间。
西府是指臻御府,其西南四环+临地铁的先天优势,备受客户青睐。作为双轨地铁社区,项目无缝衔接9号线、房山线交汇郭公庄站,步行百米即到,十分便捷。
项目自建有商办、室内体育馆、社区医疗保障设施、老年康养、社区幼儿园等生活配套,同时享有四环全维度城市级配套,周边分布有万达广场、永旺梦乐城两大购物中心、两座三甲医院、六所学校,还有三个城市公园环绕,醇熟宜居。
臻御府所处的总部基地板块,也是近年来南城计划的产业风口之地,科创效应吸附高端人才涌入,带来旺盛消费力,未来蕴含巨大发展潜力。
项目邀世界著名设计师——本间贵史,精心打磨52-130㎡一至四居户型。其中,89㎡三室两厅两卫“零浪费、神户型”,圈粉无数。
130㎡四居户型方正,三面宽朝南,超级主卧套,配独立衣帽间;餐厨客一体空间设计,通透性强,且助于交流;步入式玄关,收纳功能强大;U型厨房,操作动线人性化,可做开放式设计。
项目还结合日式空间特点,强调实用性,凸显极致收纳,并依据中国人居习惯,以豪宅理念筑家,在入门仪式感、公共空间联通一体化、居住空间私密性处理等方面,做到精微优化。
南宸是指首开龙湖熙悦宸著,项目位于四环西红门商圈,紧临60万方荟聚宜家、鸿坤广场、乐家三大购物中心环伺,享三站地铁环绕,毗邻京开高速,直通四环、三环、二环,瞬抵丽泽、金融街、总部基地等商务区。
千亿南城计划推动下,丽泽金融商务区、丰台科技园、南苑等板块迅速崛起,南四环价值获重估,土地愈发珍稀。目前板块内仅有两宗限价土地,首开龙湖熙悦宸著就是其一。虽然是限竞房,但操盘方龙湖仍以纯商品住宅高标准来打造。
作为长安街以南唯一精装洋房社区,龙湖发挥长期在园林景观上积累的优势,营造了“九树玖院”新京韵东方院落园林景观。享有约200㎡私属度假式水岸花厅院落,独家定制北京文化版龙小湖儿童乐园,为居者带来不出家门即享院落四季、京城十二时辰的美景。
户型覆盖81-136㎡三至四居,81㎡实现三居功能,不仅南北通透,还做到全明设计,在北京楼市极为鲜见。卫生间干湿分离设计,南向房间均配飘窗,客厅享有3.8米的大开间,主卧面宽达到了3.35米,舒适度超出想象。
89㎡三居户型,两卫配置,3.5米面宽的主卧套房设计,私密性好;南向客厅、主卧均附带飘窗,玄关设计延伸出独立餐厅氛围。128㎡创新“4+1”户型,格局方正,独立步入式衣帽间。
136㎡户型设计创新“4+2”格局,增加公共衣帽间和家政间设计;南向10.7米三面宽,尺度奢阔;4米超大南向客厅,与餐厅相连,大气舒展;主卧舒适性堪称极致。
限价四环洋房却满配奢装标准,从新风系统、净水系统、卫浴系统以及整个厨房家电配置,皆与高端住宅看齐。厨房蒸箱、烤箱、洗碗机等厨电一应俱全,且为国际一线品牌,投入品质引业内惊叹。
北ONE是指的奥森ONE。项目位于中轴线与北五环交汇的亚奥板块,这是北京多年供应最稀缺的居住板块,此前已断供近八年。项目距奥森公园仅2公里,属头排视野,楼层高处鸟瞰有俯视中央公园之感。
项目西临海淀西二旗,为中国互联网企业汇聚之地,也是北京IT精英向往之地。东临朝阳区望京,北京高薪企业、外企、独角兽公司扎堆。左右逢源,满足大量置业需求。
亚奥板块常年8-10万豪宅门槛,奥森ONE限价仅5.88万/㎡,与周边二手房价格倒挂,价格优势明显。
项目按高品质社区打造,将奥森绿意引入园中,以奥森公园为底色精心营造一座超5万㎡的十美园境,给予居者充沛的活动空间。
项目规划75-140㎡二至四居全产品系户型。89㎡三居两卫,南北通透,三面宽朝南;配有飘窗,享有更好采光和观景视野;客卫干湿分离,所有功能兼顾人性化。
奥森ONE全精装交付,细节考虑周到:厨房配有上滑轨推拉门,灶具墙面设置金属防污板、冰箱设计独立电路等贴心配置,很好解决生活痛点。全屋还引入华为hilink智能系统,并配有新风系统,二居总价低至440万起,蓄客阶段便一房难求。
今年整体看,限竞房虽仍有供应,但库存已大幅下降,去化周期明显缩短。对于买房人,综合品质过关的项目还有选择空间,但好房源、好价格不容易遇到,所以置业计划还是要趁早。
也许现在感觉不到紧迫感,但当明年这个时候,新选出的“四大名旦”大概率不会再是限竞房,届时希望你不要因错过而产生遗憾。
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