限竞房步入成熟期，但好项目却不多了

身边买房的朋友多起来了，一位媒体老师上周还在和『地产营销人』说起看二手房的问题，结果转天就在一个五环内的限竞房交了钱。

原来她看上的二手房业主突然反悔不卖了，她也不纠结，直接去买了新房。

这种干脆的态度值得赞赏，买房就应该这样，挑准时机，短平快拿下，后面就无需再耗费精力。

有的人买房一看好几年，阅盘无数，道理一堆，但就是没下手，错过一个又一个好项目，房子越买越远，心理不平衡，患得患失，如此置业非常不可取。

今年北京楼市属“小火”的状态，从前三季度看，明显超过去年，甚至四季度过完，会超过前年，是三年来楼市表现最好的一年。

从前9个月数据看，新房成交量同比增22%，远超二手房，而限竞房成交同比增长41%，在新房住宅中一马当先。

限竞房用三个季度的时间，完成了2019年全年的销量，市场之火热可见一斑。

整体上看，今年北京限竞房市场呈现出一些新特征，在此『地产营销人』谈两点主要印象：

1、好地段已然重要，新利好不能小视

具有地段优势的限竞房在不断减少。今年的一个趋势是，相对较好区位的地块都给了不限价住宅，未来开发商将用豪宅去兑现市场价值。

由此一来，拥有优质地段的限竞房就显得更加稀缺了。反映在环线上，四环、五环属性的限价房，市场认可度高，销售速度快，是多数购房者优先考虑的。

不过今年，因为一些规划、政策等重大利好的出现，让区位价值又增添了新的想象空间。

在这种情况下，关注重大利好和地段的叠加效应，是买房人应该关注的事项。

比如说，大兴国际机场运行爬坡，给北京南部和西部商圈带来的利好机会，包括丽泽商务区新增航站楼；轻轨和高速线路明显增多；空港产业润物细无声地衔接等。

而9月在北京设立自贸区的政策利好，也给东部金盏注入强心剂，北京第二个“三里屯”依稀可见，东五环崛起也对格局演化带来连锁反应。

因此，在地段资源基础上，考量利好加持的比重，可以让限竞房价值判断更全面。

2、颠覆性创新不易，但产品日趋成熟

如果总结近三年限竞房的产品印象：2018年平庸，2019年惊艳，2020年是成熟。

2018年是限竞房第一年，市场初试水，开发商产品做得简单，因为项目少，购房者也很少比较；

2019年供应变大，竞争升级，开发商加强研发，颠覆性创新成主流，神户型大热；

2020年户型继续升级空间变小，在细节、功能、精装配置上开始比拼附加值和精细化，产品日趋成熟。

在有限的规划指标中，实现颠覆性创新已非常困难，但产品优化和提升仍在推进，与不限价纯住宅的品质差距在不断缩小。

特别是园林景观的投入，精装内容的丰富，科技智能系统的增项等方面，更加追求品质感、舒适性和人性化，由此实现整体性价比的提升，与二手房相比，居住体验远远胜出。

这也就是为什么前9个月限竞房成交量同比增长41%，而二手房只同比增长6%的主要原因。

限竞房经过两年多在产品上的努力，如今在购房者的选择中已完全占据优势。

那么当下，北京在不同方位有什么好的限竞房项目可作为首选吗？

上周，『地产营销人』作为嘉宾参加了每年一度的“京城楼市四大名旦”媒体发布会。

2020年“四大名旦”是从北京东、西、南、北四个方位甄选出来的，被称为“东华西府，南宸北ONE”。

东华指的是，东五环华樾国际，项目位于朝阳东坝板块，是今年北京朝阳区唯一在售纯新限竞房项目。项目周边有3号线和12号线双轨交汇，又被两河五园环抱，汇聚优质城市资源。

在稀缺地段之上，项目所在片区被划定为金盏国际合作服务区，是北京自贸区关键落位之处，板块承接利好，价值骤然提升。

华樾国际产品覆盖约72-155㎡二至四居，户型方正、设计精细、空间自由组合，是引领潮流、适应时代发展、面向年轻群体的灵动作品。

其中，89㎡的主力三居，做到三面宽朝南，主卧套房设计，空间可据个人喜好自由拆合。特别是中、西厨的灵活设计，考虑到当下年轻人国际化的生活方式和居住场景，布局充满创意，餐客厨一体，空间更显大气，所有南向房间均带飘窗，有效拓展了室内空间。

西府是指臻御府，其西南四环+临地铁的先天优势，备受客户青睐。作为双轨地铁社区，项目无缝衔接9号线、房山线交汇郭公庄站，步行百米即到，十分便捷。

项目自建有商办、室内体育馆、社区医疗保障设施、老年康养、社区幼儿园等生活配套，同时享有四环全维度城市级配套，周边分布有万达广场、永旺梦乐城两大购物中心、两座三甲医院、六所学校，还有三个城市公园环绕，醇熟宜居。

臻御府所处的总部基地板块，也是近年来南城计划的产业风口之地，科创效应吸附高端人才涌入，带来旺盛消费力，未来蕴含巨大发展潜力。

项目邀世界著名设计师——本间贵史，精心打磨52-130㎡一至四居户型。其中，89㎡三室两厅两卫“零浪费、神户型”，圈粉无数。

130㎡四居户型方正，三面宽朝南，超级主卧套，配独立衣帽间；餐厨客一体空间设计，通透性强，且助于交流；步入式玄关，收纳功能强大；U型厨房，操作动线人性化，可做开放式设计。

项目还结合日式空间特点，强调实用性，凸显极致收纳，并依据中国人居习惯，以豪宅理念筑家，在入门仪式感、公共空间联通一体化、居住空间私密性处理等方面，做到精微优化。

南宸是指首开龙湖熙悦宸著，项目位于四环西红门商圈，紧临60万方荟聚宜家、鸿坤广场、乐家三大购物中心环伺，享三站地铁环绕，毗邻京开高速，直通四环、三环、二环，瞬抵丽泽、金融街、总部基地等商务区。

千亿南城计划推动下，丽泽金融商务区、丰台科技园、南苑等板块迅速崛起，南四环价值获重估，土地愈发珍稀。目前板块内仅有两宗限价土地，首开龙湖熙悦宸著就是其一。虽然是限竞房，但操盘方龙湖仍以纯商品住宅高标准来打造。

作为长安街以南唯一精装洋房社区，龙湖发挥长期在园林景观上积累的优势，营造了“九树玖院”新京韵东方院落园林景观。享有约200㎡私属度假式水岸花厅院落，独家定制北京文化版龙小湖儿童乐园，为居者带来不出家门即享院落四季、京城十二时辰的美景。

户型覆盖81-136㎡三至四居，81㎡实现三居功能，不仅南北通透，还做到全明设计，在北京楼市极为鲜见。卫生间干湿分离设计，南向房间均配飘窗，客厅享有3.8米的大开间，主卧面宽达到了3.35米，舒适度超出想象。

89㎡三居户型，两卫配置，3.5米面宽的主卧套房设计，私密性好；南向客厅、主卧均附带飘窗，玄关设计延伸出独立餐厅氛围。128㎡创新“4+1”户型，格局方正，独立步入式衣帽间。

136㎡户型设计创新“4+2”格局，增加公共衣帽间和家政间设计；南向10.7米三面宽，尺度奢阔；4米超大南向客厅，与餐厅相连，大气舒展；主卧舒适性堪称极致。

限价四环洋房却满配奢装标准，从新风系统、净水系统、卫浴系统以及整个厨房家电配置，皆与高端住宅看齐。厨房蒸箱、烤箱、洗碗机等厨电一应俱全，且为国际一线品牌，投入品质引业内惊叹。

北ONE是指的奥森ONE。项目位于中轴线与北五环交汇的亚奥板块，这是北京多年供应最稀缺的居住板块，此前已断供近八年。项目距奥森公园仅2公里，属头排视野，楼层高处鸟瞰有俯视中央公园之感。

项目西临海淀西二旗，为中国互联网企业汇聚之地，也是北京IT精英向往之地。东临朝阳区望京，北京高薪企业、外企、独角兽公司扎堆。左右逢源，满足大量置业需求。

亚奥板块常年8-10万豪宅门槛，奥森ONE限价仅5.88万/㎡，与周边二手房价格倒挂，价格优势明显。

项目按高品质社区打造，将奥森绿意引入园中，以奥森公园为底色精心营造一座超5万㎡的十美园境，给予居者充沛的活动空间。

项目规划75-140㎡二至四居全产品系户型。89㎡三居两卫，南北通透，三面宽朝南；配有飘窗，享有更好采光和观景视野；客卫干湿分离，所有功能兼顾人性化。

奥森ONE全精装交付，细节考虑周到：厨房配有上滑轨推拉门，灶具墙面设置金属防污板、冰箱设计独立电路等贴心配置，很好解决生活痛点。全屋还引入华为hilink智能系统，并配有新风系统，二居总价低至440万起，蓄客阶段便一房难求。

今年整体看，限竞房虽仍有供应，但库存已大幅下降，去化周期明显缩短。对于买房人，综合品质过关的项目还有选择空间，但好房源、好价格不容易遇到，所以置业计划还是要趁早。

也许现在感觉不到紧迫感，但当明年这个时候，新选出的“四大名旦”大概率不会再是限竞房，届时希望你不要因错过而产生遗憾。

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