如何避免不确定性中的购房风险
在不确定性中寻找确定性,接下来会成为购房者面对的最头痛问题。
由于楼市政策长效机制的推行,下一步对于市场的分辨难度就加大了。
前两天听了一段子,说未来的丈母娘问准女婿:你准备的婚房是租赁的,还是带产权的?是共有产权,还是自有产权?由此看来,房产性质的界定在生活场景中难免会遇到尴尬,归根到底还是基于资产价值的巨大不同。
房子是用来住的不假,但放在社会评价体系中,旧有的观念是不可能轻易改变的。
还有一种不确定性,对于在售的纯商品房普宅来说,明年将会遇到大量限价商品房的阻击,包括在房山、大兴、丰台、昌平等供应板块,虽然纯普宅的大面积改善户型能拉开定位差异,比之限价商品房的7090更具舒适度,但两者价格确实也存在20%左右的落差。
这对于同在一个区域,有着近似产品形态的在售普宅来说势必会受到干扰。到底最终价格差是填平,还是各归其道,这种不确定对购房者的预期判断必然产生影响。
不过,一味的等也不是办法,毕竟宝贵的楼市周期谁也难言能买在最底部,当你能看清楚走势之时,房价和房源早已率先做出反应,买不买的上和买得值不值便成为一下个纠结的问题。
那么,到底如何在不确定的市场环境中,找到最大的确定性,买到不受周期和政策影响的房产呢?
『地产营销人』认为,从以下几个方面入手能提高置业的安全系数。
1、别墅产品基本不会受影响
别墅从产品形态上完全与普宅不同,更不会与未来的限价商品房形成直接冲突,在相当长的一段时间内,具有价值的最大确定性。
一方面,由于产品类型的特殊,别墅市场的存量在逐年下降,今年北京新增的所有土地将来都无法还原成现状别墅的品质。
即使在现有土地控规条件下设计出新型别墅,也基本都会在“地下”做足文章,地下空间大,地上居室少的情况不可避免,别墅形态有可能出现扭曲。
另一方面,同样作为改善型产品,因为今年预售限价等因素,别墅市场就分流了一部分普宅市场的客户,从而加速了别墅存量的消化,未来别墅的稀缺性明显大于其他产品类型,从保质增值角度来说,别墅的发挥潜力可能在后期显现。
2、混居矛盾已被客户重视
今年影响北京楼市的一大事件是,高档社区与政策性住房在同一地块内设不设围墙的矛盾开始凸显。
从维持社会和谐的角度,政府肯定是禁止社区内“围墙”的设立,但就买了房的业主而言,当然是希望保持社区产品类型的纯粹和圈层的统一。
由此导致当下看房的客户开始关注项目是否配有政策性住房的问题,特别是对于豪宅和别墅客户而言,该条件成为置业零容忍的挑选要素,存在混居的高端项目已被他们划出购房清单之外。
反而,一些早期拿地,指标单纯,具备容积率优势和产品形态划一的项目在这一事件之后受到了青睐,成为高端客户优先考虑的置业标的。
不混居,纯别墅,开始成为少部分项目主打的卖点。就确定性而言,此类项目显然面对的风险更小,居住舒适度更高,其房产价值也会更稳定。
3、周边板块规划的准确预期
抛开产品和社区的向内层面,物业价值还取决于向外的市政规划确定性。
一般楼市规律是,在相对成熟的板块,房产的所有价值都已完整兑现,其价格也基本顶到天花板,后续的波动更多是周期赐予的动能。而尚处于发展中的欠成熟板块,房产价格则随周边规划的利好而具有巨大势能。
所谓的想象力是来自不确定性,而最大涨幅的斩获则是在不确定性的项目周边,率先挖掘出的确定性规划利好。
这种利好可能是一座期待已久的公园,或是一个购物中心的开建,抑或是一所名校的进驻,多种利好的叠加决定了房产价值如同坐上了轿子,随周期拉长而水涨船高。
这种准确预期来源于政府文件的权威发布,来源于对城市总体规划方向的深刻领悟,就像马云最近常说的那句话:不是因为看见而相信,而是因为相信而看见。
机会总是眷顾那些高瞻远瞩,眼光超前的人。
在以上确立的前提下,放眼北京市场,有“真别墅,买红廷”之称的高端项目——红廷别墅,一下就映入眼帘。
红廷别墅位于朝阳区五元桥东南角,位于南影路北侧,紧邻中国电影博物馆,隶属望京板块,据守大望京CBD、中央别墅区及北京中央艺术区三区交汇的黄金节点,处国门显赫之地。
项目的总占地20万平米,建筑面积12万平米,容积率仅为0.69。由于拿地较早,红廷别墅拥有最纯粹的形制,全部由联排、双拼和独栋产品构成,完全无与政策性住房混居的困扰。
低容积率带来项目超大楼间距,南北40到50米,东西10米左右,充分保障每一户的采光、视野及私密性。
红廷别墅整体为由外向内的环状布局,拥有最大南向展示面,每户每层都兼顾到不同的园林景观视野。ARTDECO的建筑风格,强调纵向线条之美,立面挺拔,石材敦厚,工艺精湛。石材切割的排风口和隐形排水系统体现匠心之美。
项目南侧是规划中的40万平米影视公园,没有任何高层建筑物,且公园将来免费开放,可为业主尽享。
而项目周边的黑桥艺术村和南皋村,政府已准备投入190亿资金,计划于今年底前正式启动拆迁,未来拆迁居民将不回迁,腾退地块根据规划将建成20万平米的市政体育公园,并预留金融、商业和住宅用地。
周边规划的确定性,决定了红廷别墅随利好不断兑现而拥有弹性巨大的增值潜力。
同时,项目也拥有多数别墅项目不具备的酒店业态,27000平米的五星级艺术精品酒店在建中,预计明年可交付使用。
未来酒店会提供110间客房和古玉博物馆以及文化交流中心,在一层以及负一层会有游泳池、健身房、红酒吧、会议中心等配套设施,同时打造3到4家的国际品牌餐饮以确保高端生活品质。
据悉,该服务只针对业主以及酒店客人开放,而酒店管理方已确定为URC国际酒店管理集团,该运营方打造的上海璞丽酒店已成为中式顶级酒店服务的代表作。
未来的酒店服务与项目物业服务连为一体,为业主提供个性化定制服务,如:接送机、物业托管、医疗保健咨询等,七大服务体系,建立至高品质生活的体验标准。
项目分为两期,一期几近售罄,仅有少量房源在售。联排主力面积330—410平米,双拼产品360平米附赠约200平米花园,而独栋产品超过700平米,分布于社区中央景观最佳的位置。
所有产品均为四层设计地上三层地下一层,由于花园全部为下沉式设计,所以毫无传统地下的阴暗感受,全通风全采光,符合地上空间用途,提高了空间使用率。
特别是独栋产品北入户南花园,南向面宽达到18米以上,采光效果堪称奢侈,而北侧附赠的4个车位,可搭建阳光车棚,美观既实用。由于建筑采纳框架结构,空间可塑造性强,且项目近期推出定制化精装服务,为业主提供多种选择。
『地产营销人』在品鉴中感受到红廷别墅实景体验区的“真切”:全新售楼处的开放,实景看房动线的游走,实楼样板间的创新亮相,真别墅尽显芳华。
于不确定性中把握确定,也许就是选择当下入手的一份淡定。
推荐阅读: