简单判断别墅价值的三个指标
就在10月的第二周，别墅市场的格局又发生了新的变化。
『地产营销人』统计的周度北京楼市成交排名中，昌平市场出现了均价超过9万/㎡的别墅成交，这是因为该区域9月份有新的项目开盘，可以说这个点踩得十分精准，如果拖到国庆之后，在新政影响下，可能就不会这般成功。
不过新政的到来也改变不了新的别墅市场格局的形成，从10月各区别墅的成交比重看，大兴、昌平和顺义占据了前三，这似乎预示着未来一短时间，别墅市场的热点区域在原来的基础上发生了一点变化。
其中最耐人寻味的便是昌平区域。
很多年前，昌平一直就是别墅供应比较集中的传统板块，沿京藏高速一线有不少别墅项目，但近几年由于老项目不断消化，区域缺少新的供地，昌平别墅市场的影响力在不断下降，其关注度甚至被其他新兴板块超越。
但随着从去年开始，在未来科技城区域逐渐出现土地供应，不少品牌开发商获得进驻的机会，一个新的别墅板块开始在昌平区域浮现，业内称之为“未来科技城别墅区”。
未来科技城别墅板块实际上已经脱离于过去的昌平传统别墅聚集地，它更靠近京承高速，可以说是夹在两条主要高速路中间的区域，左右逢源，交通条件可以说比原来要好很多。
另外，未来科技城是国家背书的新兴产业基地，未来的产业发展极具想象力，这便奠定了一个高端别墅区逐步形成的基础。
如果从今年的市场情况去预判明年的格局，中央别墅区、未来科技城别墅区、亦庄别墅区将成为市场关注度最高的三大板块。
不过，今天的话题是讨论别墅的价值，即如何在众多板块中找到市场潜力更大的别墅项目？
对此，『地产营销人』有三个简单的指标可供参考。
1、地价指标
虽然有很多专家学者不认为地王是推动房价上涨的关键要素，但从实际市场的表现看并不支持这种结论。
看看普宅市场就非常明显，今年下半年门头沟区域涨势凶猛，普宅均价从7月份的3.9万元/㎡，到8月份的4.7万元/㎡，再到9月份的5.4万元/㎡，三级跳的幅度极为惊人，很多业内同仁对此都表示不解。
纵然存在楼市供求矛盾的问题，但地王效应确实起到了推动作用，其主要表现在对市场预期的改变和房价上涨的暗示。
再看别墅市场，未来科技城板块和亦庄板块都是去年高价地丛生的区域，由楼面价传导至售价的预期让购房客户看到了即将打开的价值空间。一个项目突破了区域的价格天花板，会带动其他项目的跟随，这便坚定了购房者的信心，加速了区域市场的发展进程。
在这次新政中，提到了禁止地王频出的内容，相信不仅仅是针对舆论的引导，更是政府希望通过对地王的抑制，淡化这种房价上涨的预期。
不过对于购房客户而言，判断哪一个区域有较大的升值空间，地价指标无疑是最简单直接的，而过往的楼市发展历程也基本印证了这个规律。
2、花园指标
为什么会重点提花园指标，而不是产品指标？
在产品体系中，花园仅仅是别墅项目的单一卖点指标，但是这一指标对于客户而言甚为看重。如果对别墅客户所关注的卖点要素做个排序，花园面积应该毋庸置疑的会排在首位。买别墅，看花园，花园面积大的项目自然会成为吸引客户的核心卖点。
当下的北京别墅市场，现在想找到花园面积超过100平米的项目已经不容易了，200平米以上花园的别墅基本都成为单套总价超过3000万的高端项目。如若有客户想找超过400平米花园的别墅产品，对应的总价应该在5000万级标准。
所以，判定别墅的价值，抛开其他要素不谈，单单从花园指标便可大该估量出其总价的档位。这说明大花园的别墅项目绝对是稀有的、珍贵的、保值的，现在如此，未来更是如此。
3、配套指标
这里提到的配套并不是区域的城市配套，而是项目自身拥有的独特的配套指标。
可以肯定的是，这种特色配套的别墅项目不太可能再从新项目中出现，由于用地指标的紧张和控规条件的苛刻，新项目拥有的除了房子之外的配套资源十分匮乏，很多开发商认为能把房子勉强排进地块，把面积用足都已经非常不易，难再奢望得到其他资源的价值支撑。
而一部分早年获取的大规模地块，无论在密度指标和自身配套资源上具有特殊优势的项目放在今天，则显示出绝对的竞争实力。
譬如有的项目配有公园代建的用地，或者已建成的高尔夫球场；有的则规划了老年会所用地等等，这些配套都在项目开发过程中与楼盘的价值连接在一起，形成了丰富的卖点支撑和资源组合，显示出整盘的差异化特质。
有时候我们说，当满眼尽是豪宅的时候，就不要轻易被室内的完美场景所迷惑，走出样板间，围着项目转一圈，看一看除了房子之外还有没有可圈可点的配套资源，则会带来回归常识的价值判断。
在昌平这个再度崛起的别墅区域，临近未来科技城的北京壹号庄园前身正是众人皆知的东方普罗旺斯项目。融创收购该项目后，进行了大面积的产品调整和配套升级，本就天生丽质的别墅大盘则在今年又焕发出“第二春”。
北京壹号庄园正在凭借高端的产品定位和令其他项目羡慕的资源优势，成为与中央别墅区仅存的几个顶豪别墅全力抗衡的代表性项目。
地王区域，价值坚实
北京壹号庄园是融创中国旗下城市独栋别墅的代表作，延续了融创“壹号院”系一贯的高品质标准，是融创中国旗下高端产品系，相比于位于东直门的“使馆壹号院”及东三环农展馆的“北京壹号院”正北五环的北京壹号庄园紧邻京承高速直连内城，位于未来科技城中心区域，亦是中轴之地，项目的收让融创把更多资源倾注于产品更新和配套升级之上，以更高的品质夯实堪比地王项目的价值。
项目所在区域未来科技城以温榆河和定泗路为界，分为南北两个区，北区24家央企直接进驻，南区建设三百万平配套设施，将引入三大主题酒店和大型的商业综合体，配备一线品牌购物中心以及奥特莱斯，预计将于2019年完工并投入使用。
超低密度，奢享花园
北京壹号庄园占地1000亩，密度低，绿化率高，前期286独栋产品，已有205户入住，入住率超过70%，纯独栋品质，保证了更高层次的邻里品质与圈层社交平台的形成。
目前所推出的三期产品共90余栋， 产品面积区间为670㎡-1000㎡，全部为地上两层地下一层，前二后三的设计，整个小区采用英式和法式的新古典主义风格，轴线对称的法式建筑加上廊柱、线条、雕花装饰，以及葡萄牙米黄的石材外立面，典雅考究的细节尽显经典审美意趣。
“将建筑隐藏在自然里”是项目园林的设计理念。社区内种植的乔木高度基本在10米以上，在不影响采光的前提下保证户户私密，在超低密度的前提下，项目附赠大面积的私家庭院。
大小乔灌木与花果类树木环绕房前屋后，配备烧烤平台，温泉SPA池、休憩亭或花架以及水景等，如此“温泉私汤”的健康生活，注定是多数人追求的梦想，却只有少数人能够拥有。
得天独厚，配套天成
北京壹号庄园三大公园环绕，北侧是占地 约3000亩的拉斐特城堡，东侧是占地约4700亩的滨河森林公园、西南侧是占地2300亩的海鶄落湿地公园，再加上有“北京的母亲河”之称的温榆河、拉斐特城堡3.5公里的护城河以及海鶄落湿地公园20万平米的水体面积，得天独厚的区位及自然资源，让北京壹号庄园成为风景区里的富氧城市别墅。
配套方面除了近享未来科技城配套外，项目还可同享中央别墅区众多国际配套资源，同时项目社区中心配备近万平米的湖畔运动会所，包含：咖啡厅、红酒坊、多功能厅、会议室、室内外游泳池、健身房、保龄球、蓝球、羽毛球活动场馆、阅览室及儿童游乐区等众多休闲娱乐设施，自身还建有伊顿双语幼儿园，周边还有北师大幼儿园及小学、中学，方圆三公里的生活半径可以一站式解决了购物、就医，休闲娱乐等全部需求。
别墅需求是以自住不假，但没有客户不关心自己的房子未来的市场表现。入住多年后，即使没有卖掉，如能看节节高升的局面，想必也会对自己眼光表示赞许。
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