《总规》一出，抽丝剥茧看环京！
感觉秋天还没过，冬天就到了。『地产营销人』说得是天气，不是楼市。
别管媒体怎么报道国庆期间楼市成交量大跌之类的新闻，都建议你不要当真。国庆节签约的房子可不代表那几天的行情，这些成交量最起码都是8月份认购的房源，签约滞后性根本不能反应当下的市场冷暖。
另外大会也要召开了，为了配合稳定的市场环境，难道网签不该控制一下吗？想想也没什么可大惊小怪的，一切合情合理，中国特色而已。
当别人问『地产营销人』是不是楼市更差了？回复往往是相反的：楼市不仅没有更差，而是在悄悄回暖，渐入佳境。
一是节前的二手房成交有了明显的回升，单周冲破3000套，这个指标值得关注；二是最近央行又在温柔“放水”，定向降准说是支持实体经济，但总有“水流”会不由自主的灌溉楼市；三是在『地产营销人』拥有几千同业的朋友圈里，看到各项目真实认购情况喜人，预计都会在两个月之内转化成签约数据。
对于楼市来说，今年的冬天会比较“温暖”，不少人都在等着大会结束后出手，偏听偏信那些不专业媒体的标题党，你就真被蒙蔽了。
进入最后一个季度，大家对除了北京之外的环京楼市依然关心
就『地产营销人』掌握的市场情报看，9月份的环京楼市依然平淡。一方面各地不限购的公寓类产品替代住宅成为市场供应的主力；另一方面在严厉的监管之下，依然有大量项目处于封盘状态，价格没涨也没跌，被锁死的成交量看不出趋势走向。
但节前新出炉的《北京城市总体规划》还是给环京注入了强心剂，京津冀一体化不仅是经济的协同，显然也是规划的协同、城市的联动。
环京已经被纳入到“一核两翼”的完整规划框架之中，任由过去的无序开发将成为过去时，加强管控，提升标准，对于环京楼市的长远发展绝对是好事。
那么，从总规的落定再看环京，产业外溢、生态友好，以及都市圈重构是三大关键词，由此对于我们进一步加深对环京楼市的理解大有裨益。
1、高新产业的价值加持
京津冀一体化不仅未来人口会趋于均衡合理，产业也要根据各地情况选择差异化布局。
像北京、天津这种城市群的核心都市，除了向外疏解不符合城市功能的产业，也有一些高端产业会选择外溢，能承接这些产业的地区，显然会更有发展后劲。
新版北京城市规划中指出：“发挥北京科技创新引领作用，支持京津冀地区产业转型升级，发展高新产业。促进跨区域交通基础设施互联互通、市政基础设施共建共享。促进周边地区公共服务配套，缩小区域差距。”
所以，未来观察环京楼市，要侧重产业角度，选择那些可以承接和正在引入高新技术产业的城市。这些城市不仅可以为楼市带来强劲的动力，还能提供清洁的环境，适宜人居。
2、生态友好则吸人吸产
中国发展研究中心主任陆铭在《空间的力量》一书中提到：城市群中心城市对周边城市既有向心力又有离心力的影响。
核心城市对周边城市的虹吸效应，导致大量的人口资源向中心城市聚集，但当发展到一定阶段，中心城市人口、交通负担加重，引起大城市病，随之又开始“去中心化”自主调整，人口和企业向外迁移。
根据东京、首尔、伦敦及纽约等都市圈发展规律，未来远郊区及卫星城的人口量将达到都市圈的近半水平。
人口外溢和企业迁址的目的地既有从生存成本、交通条件等维度的考量，更有自然生态、宜居环境的人为挑选。
具有良好生态环境和自然资源的环京城市，会在后期的发展中逐渐凸显优势，吸“人”、吸“产”的核心竞争力最终是自然包裹的“城”。
3、三中心确立城市分化
北京城市总体规划的发布，明确了未来北京架构的重新分级。
去中心化成为了北京城市架构重组的核心词，“一核两翼”的形成，加上北京新机场，构成为了未来北京发展的新三大中心区域：城市副中心、北京新机场和雄安新区。
伴随“三中心”的推进，环京城市价值已全面重构。
如：城市副中心一圈的北三县及武清、宝坻，北京新机场圈层的廊坊、永清、固安和雄安新区及周边的涿州、高碑店、霸州等地迎来机遇。
从以上几个关键词框定的范围，再去审视环京区域，可以发现天津宝坻的价值尚有待挖掘。
宝坻是京唐、京滨两条城际高铁均设站的地区，环京诸城无一能比。未来宝坻到城市副中心只需半小时，在北三县被严控的前提下，宝坻将得到更多的发展机遇。
宝坻的产业承接正在加速进行。早在2015年，京津中关村科技城总体规划就获天津市批准实施，并作为京津冀协同发展重点项目，被列为天津市“1＋11”功能疏解平台，写入了《京津冀协同发展规划纲要》。
在纲要中，宝坻是《京津冀协同发展规划纲要》直接“点名”的唯一直辖市区县，与北京、唐山、秦皇岛一起被列为京唐秦发展轴四大重要节点。
同时，宝坻在自然环境上素有“北京后花园”之称。
1500米水域宽度的潮白河、两河环抱的青龙湾，万亩湿地生态森林公园，区域内超1600公顷的林地面积覆盖全境，让整个区域负氧离子丰富，空气质量优于国家二级以上标准，PM2.5常年保持在100以下。宝坻优质的自然禀赋被公认是环渤海的天然氧吧。
不仅如此，宝坻还拥有丰富的旅游度假资源。除了拥有亚洲最大的温泉度假村，五星酒店和高尔夫球场，还有佛教圣地玉佛宫、大觉禅寺，随着高铁开通带来的便利，越来越多的京津两地人选择宝坻作为可度假可宜居的首选地。
根据CRIC的数据显示，在住宅土地成交数量上，宝坻30宗的土地成交量与北三县大体相当。
今年7月份的宝坻土拍，吸引了来自包括保利、碧桂园、首创、旭辉、鸿坤、万科、金地、金科、中海、中房等多家房企的争夺，首个自持项目的成交，溢价率高达30%。
而定位为宝坻高品质高端社区的恒大·花溪小镇的入市，也为宝坻楼市注入了新的活力和价值。
由恒大集团倾心打造的花溪小镇，位于天津市宝坻区京津新城。与潮白河、青龙湾相邻，整个社区依托优越的自然条件，结合园区的地形地势，运用花带、线性绿化、大面积水景，2000㎡的中央美湖等元素，打造出浪漫宜居景观。
恒大花溪小镇拥有2000㎡恒大双会所，兼顾健身与时尚休闲，不仅有多功能运动健身大厅、桌球室、茶艺室等，还有西餐酒吧厅、红酒雪茄吧、室内恒温游泳池，设施一流。
内部规划的欧陆风情商业街，集餐饮购物、休闲娱乐等丰富业态于一体，生活极为便利。
除此之外，项目周边星级凯悦度假酒店、帝景温泉度假村、27洞高尔夫球场、骑马场、游艇俱乐部、日式温泉、SPA健康保健等休闲健康配套，也为商务社交提供了空间。
恒大·花溪小镇，整体建筑呈现新古典主义风格，5—7层的洋房为恒大集团9A精品战略下的精装户型，不仅为大师设计，顶级选材，还为所有的住户配备了新风除霾系统，保证24小时鲜氧入户。
延续双节热销的是户户可观双河美景的87—110㎡的瞰景高层和94—99㎡的亲水洋房，在环京市场再度崛起之前低位买入，是一个不错的选择。
不要被舆论杂音干扰，坚信规划方向和价值推演，环京还大有可为，只待尘埃落定再度发力。
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