“以人为本”四个字，关乎南阳新城区发展成败

关于所有城市的新区，总是有人问同一类问题：

你觉得XX的新区，有希望吗？

你觉得XX新区发展起来，要几年？

你觉得我在新区买房子，未来会不会涨？

这些所有问题的答案，都是一个字：人。

如果再补充，就是：人，人人，人人人。

后来我明白，问这些问题的人，他们心里明白，却要明知故问，只是在表达一种情绪，这种情绪里有关切，有冲动，也有焦虑。

南阳人对于南阳新城区，同样如此。

究竟是什么关乎新区建设的成败？新区建设，该如何填人？是个问题。

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我们不妨以南阳新城区为例，做个小研究。

弄清楚怎么样往南阳新城区填人，先要搞清楚：

1、新区的面积和范围；

2、新区目前的人口；

3、目前新区的配套。

南阳新区范围有多大？示范区的最新规划文件和概况里，这样说：

南阳新城区计划建成区面积：95.76 Km²；

2020年，建成区面积：19.03 Km²。

2035年，建成区面积：62.45 Km²。

南阳新城区目前人口？

2020年，新城区常住人口17万人。

2035年，新城区人口控制在60万。

我们从地图上可以详细看出新区的范围。

商南高速—兰南高速—沪霍线围成的区域，外加高铁站片区，就是目前南阳规划的新区，可分为四个组团。

在这里，我们引入一个“建成区”的概念，就是我们通常理解的“生活便利的市区”。这样计算城区计算人口密度，才比较有意义。

按照新区计划建成面积计算，南阳新区2020年的实际人口密度是：

17万人÷95.76 Km²≈1775人/Km²

如果到了2035年，南阳目标达到的建成区人口密度是：

60万人÷62.45 Km²≈9608人/Km²

这是个什么密度级别？目标定得合理吗？

我们参考现在南阳中心城区的人口密度。2016年，南阳政府工作报告透露：

南阳中心城区建成区面积达到120平方公里；常住人口达到120万人。

2016年时，南阳示范区的建设刚刚启动，这个人口和面积，主要还是原有中心城区的人口和面积，所以，算出来2016年，南阳建成区的人口密度为：

120万人÷120 Km²=1万人/Km²

一些本地媒体2019年透露，2020年，南阳市中心城区人口将达到180万人，建设用地规模控制在165平方公里。我们减去新区建成区的17万人口，2020年南阳市建成区的人口密度，也依然在1万人/Km²左右。

南阳市建成区人口密度，目前相当于宁波、大连、纽约市的等级。就目前居住体验来看，大城市病不算特别凸显，尤其已建成的东区，相对宜居。

（数据来源：《中国许多城市人口密度太低了》，作者：David Rand）

南阳新区的1775人/Km²和南阳中心城区的1万人/Km²的人口密度相比，目前差距明显，即是说，南阳计划用近16年的时间，达到目前南阳建成区的人口密度。

也可见新区目前最缺的就是：人。

没有人，房子就没人住；

没有人，就没有消费；

没有人，商业不可能来；

没有人，新区建设就是白花钱；

没有人，疏解中心城区的目的就达不到；

所以，南阳新区建设，硬件投入的同时，如何拉人，是迫在眉睫的问题。

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南阳新区怎样拉人？目前能看出的做法是：

1、自然村安置；

2、基建；

3、产业入驻；

4、总部入驻；

5、高铁引流；

6、完全学校引流；

7、大学城规划引流；

8、行政企事业单位入驻。

为了进一步了解新区建设，我们实地考察新区各主要组团目前居住情况。

北部：新区管委会、恒大帝景、油田新城社区

中部：三馆一院片区

南部：四完片区

东南部：高铁片区

北部片区的管委会、恒大帝景附近。

底商未见入驻。

目前，从小区外停车来看，这个项目已有不少业主入驻，但是从底商的进驻情况来看，可见入住率不高，商业还在起步阶段。

油田新城，尚未入住，正在最后的施工阶段。

菱角池小学的孩子们在户外做操，后面是菱角池安置小区。这些孩子，都是南阳新区未来的希望和支柱。

南阳一中新校区

中部：金融街、三馆一院、姜营社区、华耀城

已建成的三馆一院，图书馆正在搬迁，博物馆正在筹备陈列。

三馆一院周边的楼盘，部分主体已经完工。

姜营安置区

华耀城附近，能看到不少车辆

月季大观园停了不少车辆，天气寒冷，依然有人来游玩。

月季园西园正在加紧建设

东环路上眺望三馆一院，可以看出目前南阳新区的策略是组团式发展，组团之间仍然存在大片农田和自然村。

外围正在加紧绿化的八完，已经招生入驻。

南部：四完片区

中达天汇家园附近

南唐路，竹木家具市场附近，新区与旧中心城区结合部，目前已经汇聚了众多开发商。

第四完全学校。

四完片区目前有相对成熟的居住配套，距离主城区很近，也是众多开发商纷纷入驻的片区。

东南部：高铁片区

鼎盛大道立交桥

高铁站周边道路很宽敞，但目前周边并没有高层住宅。

从北到南，纵览南阳新城区四个片区，给人的感受是：

1、道路很宽，框架初显，规划非常超前；

2、各项配套推进非常迅速；

3、以点带面，连面成片，组团式发展趋势明显；

4、居住配套不成熟，目前仅限于地缘居民生活，如自然村安置后的社区居民；

5、机场阻断了新区主干道，实际通行需要绕行很远，通行体验不佳。机场限高也影响了新城区整体楼盘高度的规划；

6、新城区和中心城区的连接不够紧密，桥梁数量偏少，新区主干道与西岸中心城区主干道多数尚未连通。

7、南阳城市过去十年，已经有过一次向东迁徙。与其他城市新区相比，目前新区重量级行政单位落地较少，带动人口郊区化迁徙的作用极为有限。

8、新城区商业已建成配套几乎为零，购物不便。以三馆一院核心片区为例，片区目前投资属性较强。

9、有待强有力的产业落地，拉动人口迁徙。

10、新城区房价较高，相对于西区、白河南片区，对刚需人口缺乏足够吸引力。

这是绝大多数城市的新区发展，都要经历的“空城”阶段，南阳目前新区尚在建设之中，但如何吸引更多人口，非常迫切。

南阳新区建成区要在2035年达到60万人口，以目前2020年17万人口的基数来算，未来16年，年平均人口的增速要达到8.2%以上。