“文化 旅游 地产”的开发模式及发展策略

从目前国内实践看，旅游地产在市场上主要有三种操作模式：第一种是先开发旅游项目，等旅游项目做成熟后，再开发商品房；第二种是地产与旅游项目同步开发，以满足人们生活、休闲、度假需求；第三种是对历史文化古迹、古建筑、古村落的改造开发。

旅游文化主题地产类型——由单一模式向复合模式方向演变。

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模式之一：先做旅游后做地产

典型案例

深圳华侨城

先做旅游——华侨城及属下四大主题公园：锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷，以及相应的配套酒店及其它设施。

中国民俗文化村

深圳世界之窗

深圳欢乐谷

后做地产——“波托菲诺”，旅游地产的先驱。如果说旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——“波托菲诺”，华侨城的房地产项目都是围绕主题公园而做的。

波托菲诺天鹅堡一期

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模式之二：地产 旅游同步开发

典型案例

成都芙蓉古城

芙蓉古城是中国屈指可数的融居住、旅游、休闲度假于一体的大型复合式旅游地产项目。

芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成。在功能分区上，遵循各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有到致，统一和谐。

文化是芙蓉古城鲜明特征之一，开发商除了对传统建筑和历史文化的挖掘外，还在规划之初就对整个古城进行详尽的布局，让饮食文化、童趣文化、街市文化、茶文水文化、民风民俗文化、地域文化等根植于古城。

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模式之三：古村落改造与开发

典型案例

黄山黔县宏村

宏村背倚黄山余脉，融自然景观和人文景观为一体，被誉为“中国画里的乡村”，2000年11月30日，被联合国教科文组织列入了世界文化遗产名录。

开发商对宏村的开发采取慎重的保护开发策略，制定严格的规划开发方案，对原有的书院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺；建设相关旅游配套设施，并进行资源整合与挖掘。

总结

旅游文化主题地产的成功基础

天生的资质

有特色的自然环境实际上决定了旅游地产项目的特征，旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，这给项目的开发带来了先天优势。

完善的规划

旅游地产所在区域要具备较为完备的道路、水、电、通讯等设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，充分满足人们的多样化需求。

完备的网络

旅游地产不仅要有优美的环境品质、完善的设备体系、周到的服务，还要有一个已建立好完备的再营销网络，不断吸引人们的投资。

良好的题材

旅游文化主题地产项目离不开文化底蕴，文化有利于形成新的主题，创造好的故事线索来营造引人入胜的旅游娱乐项目。

持续的投资

旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，这需要持续的资金投入