新盘正在小跑进场。
刚过去的11月，深圳住建局发出30张预售证，加上两个现售盘，有9951套住宅房源入市。
刚需却是一则以喜，一则以忧。
喜的是新盘有很多，不用陷入非A即B的艰难选择；忧的却是西部已经普遍5万+，真的买不起了。
佛系了两年、最近在看房的恺哥跟我说，他的总预算只有300多万。
看了一圈，他发现想一步到位买个3房几乎不可能——合适的太贵，符合预算的又太偏。
“真正的刚需想上车真的好难，”他感慨。
不过，一个好消息是——
12月2日，龙华的万科北宸之光拿到预售，730套住宅，单价最低4.1万/㎡，总价339万起。
据@深圳买房计划 了解到的信息，开盘还有额外优惠，95折起，精装交房。
81㎡户型，备案均价约4.7万/㎡，折后均价在4.5万/㎡左右，折后最低总价不到330万。
99㎡户型，备案均价约5.1万/㎡，折后均价4.9万/㎡左右，折后最低总价不到480万。
换句话说，首付百万，就能买到龙华3房。
这个价格对于恺哥，以及像他一样预算不太够、又想买在前景看好区域的年轻人来说，很友好。
确认过眼神，这是一个可以解救刚需的上车盘。
万科北宸之光的亮点里，刚需关注的TOP1，绝对是价格。这个价格，相当于2015年的红山、2016年的壹城中心。打开贝壳找房APP，现在红山价格8万+，以壹成中心为标杆的龙华中心区6万+。2014年底，我的一位朋友买在宝中，当时单价7万+，如今房子涨了600多万；几乎是同一时间，他的朋友买在东部，6年只涨了100多万。今天，宝中对大部分普通刚需来说，10万+的价格遥不可及。甚至扩大到整个宝安、光明等西部区域，年轻人们用尽“六个钱包”也很勉强。这时候再来看龙华，在4号线牛湖站附近的北宸之光算是意外之喜了。不仅新盘价格有惊喜，龙华正在推进的“数字龙华”规划，也令外界对这座年轻的行政区寄予更多厚望。11月初，龙华官宣要建设数字龙华，通过做强数字经济，令龙华实现产值翻番。[1]在龙华区规划的“一圈一区三廊”区域发展格局，龙华将构建一个占地约60平方公里的数字经济圈，产值超万亿，牛湖被纳入其中，定位为发展数字文化产业。▲“一圈一区三廊”区域发展格局示意图 | 龙华融媒发布根据《中国数字文化产业发展趋势研究报告》的预测，2020年数字文化产业预计产值规模为8万亿元。[2]近日，文化和旅游部发布要推动数字文化产业发展的相关文件。到2025年，要打造5个具有区域影响力、引领数字文化产业发展的产业集群，建设200个具有示范带动作用的数字文化产业项目。[3]“今天你对我爱搭不理，明天我让你高攀不起”，这句曾经用来形容过红山和龙华中心的戏言，未来大概率会落到牛湖身上。产业给牛湖片区发展带来强有力的底层支撑，如果论居住，这里的生活配套也足够。在牛湖及周边，地铁、商业、学校、文体配套，一个不落。上班通勤、休闲逛街、孩子教育，这些需求在这里都能满足。4号线北延线的通车，让牛湖被越来越多的深圳人看见。牛湖是4号线的始发站，13个站到深圳北站，32分钟；20个站到福田CBD，48分钟，直达，不需要换乘。相比于价格在同一水平线上的其他片区，牛湖离北站更近，也离中心区更近。22号线为快线，南北向贯穿龙华至福田，从牛湖出发，两站到松元厦后可换乘22号线直达香蜜湖、福保片区。[4]从牛湖站出发，一个站可以到龙华最大的商业中心、深圳第二大商业Mall观澜湖新城MH Mall。这座建面近30万㎡的商业中心，体量近2个万象城+1个欢乐海岸。▲观澜湖新城MH Mall | 深圳观澜湖MHMALL官微牛湖目前分布有广培学校、爱孚实验学校、德风学校等。在建的教育科学研究院附属中学，办学规模拟为初中30班、1500个学位。万科北宸之光还自带约3900㎡12班幼儿园。据深圳商报的报道，针对现时的教育焦虑，牛湖已经预留多块教育用地，将高标准建设学校。如果没来过牛湖，很难想到，这是一个被大体量公园绿地包围的片区。在万科北宸之光6公里范围（高德地图测距）内，分布有8大文旅配套。观澜版画村，深圳十大客家村落之一，很多深圳人周末会来到这里休闲游玩。观澜湖大地生态艺术园，占地约22万㎡，以绿色生态、环保艺术为主题，集艺术交流、展览展示、体育运动、生态休闲于一体，也是周末亲子活动的热门选择之一8大文体配套里，分布有5大公园绿色场所，体量达2200公顷，相当于18个香蜜湖（体量120万㎡）。更值得一提的是，万科北宸之光属于牛湖站旧改的首发项目。据不完全统计，仅是牛湖站周边就分布有约10个旧改，鸿荣源、佳兆业、卓越、中森等品牌房企都在圈地牛湖。仅鸿荣源的牛湖旧改，占地就有180万㎡，相当于4个壹成中心的占地面积。曾经破败的龙华中心，因片区内旧改大盘壹成中心的崛起而持续焕新，大量人流集聚，繁华已现。最近可供参考的是沙井的万科星城——这个由万科打造的网红盘，自2018年11月首开以来，持续两年成为爆款，如今住宅已售罄。在换房成本走高的深圳，3房户型满足购房者一步到位的需求。而市场上能做到3房，面积最小也要在85㎡、甚至90㎡以上，北宸之光用更小的面积，打造同样功能齐全的3房，打磨空间的实力可见一斑。玄关柜、预留内嵌柜、家政柜、厨房柜、镜柜等8大收纳魔法空间，装得下妈妈的手包鞋子、爸爸的运动球具，也装得下老人的锅碗瓢盆、孩子的玩具，以及更多的家庭记忆。卫生间采用4分离设计，划分了淋浴间、马桶、洗漱间、家政间四大空间，互不干扰，完美容纳一家人的起居生活。再也不用在晨起赶着上班、上学的时候，还因为洗手间内有人导致无法洗漱而干着急。北宸之光打造的互动星光广场，将自带的幼儿园、公交首末站、文化活动室、社康中心、社区体育活动场等10大一站式公配集合在一起，让业主在社区楼下就可以享受到全景生活圈。小区内规划的复式园林，设置有5大情景体验，并根据不同年龄段来划分活动空间。不想外出的周末，带着孩子在楼下玩耍，悠然享受亲子时光。好的物管不仅令小区业主舒心，也会成为房子溢价的助推器。北宸之光采用的万科物业，在中国物业服务百强企业中排名第一。据官网介绍，截至今年6月底，万科物业的住宅服务合同项目已达2769个。730套住宅，对于深圳急着上车的刚需来说，这个货量并不多。据了解，项目将于12月4日启动诚意登记。我建议恺哥抓紧时间到体验中心亲自感受一下。
