从深圳“二次房改”看重庆楼市未来

房住不炒，长效机制，租售并举。。。

这几个词，到处都在说，说了很多次，反复在强调，但作为普通消费者，仍然是云里雾里，看着上涨的房价，看着售楼部拥挤的人潮，内心惶惶不安，每个人不禁在问，到底是“买房”错了，还是“不买”错了？

我们，到底买还是不买？

中国人的信仰，是不是真的会如一些人所说“最终只会剩下【钱】和【房子】”？

我认为不会。

作为改革的先驱--深圳，前几日发布了一则《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，或许告诉了我们一些答案，其中也隐藏着关于未来楼市发展的秘密。

文件最重要的细节是这几点：

1、深圳计划到2035年，将建设各类住房170万套，其中包括：

保障性住房，总量不少于100万套，占住房供应量的60%左右，

商品住房约70万套，占40％左右；

2、在保障性住房里面，

1）人才住房、安居型商品房占住房供应的40％左右，数量各占一半（相当于总比例的20%）。

人才住房重点面向符合条件的各类人才，住房可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60％左右；

安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50％左右。

出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内不得流转。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满 15 年，或者年满 60 周岁且购房满 10 年，符合条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

2）公共租赁住房占住房供应的20％左右（只租不售）；重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30－60㎡为主，租金为市场价的30％左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10％。

3、不光在深圳做这些，还要开展城际合作，在粤港澳大湾区战略下，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

什么意思呢？

1、深圳在多渠道供给住房的路上，迈出了一大步，大部分城市都在说，深圳已经给出了具体的答卷，虽然这个答卷是个意见征集稿，并非最终方案，但学习借鉴的价值已经非常大，接下来很多城市会陆续学他。

2、深圳实际上的做法就是保持商品房的供应量，大约与过往几年平均的销售量持平，但同时大幅增多保障型住房，比商品房还多，是商品房的1.5倍，全是中小户型，租售结合。

再浓缩成一句话，就是对“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的践行，

• 为中低收入居民、基础服务行业人群、先进制造业职工等，几乎“买不起房的部分群体”，很便宜租金租给你（市场价1-3折）；

• 对于比底层收入稍微高一点的群体，以及可以被定义为人才的群体，给你提供90㎡以下的保障房，可以按市场价5-6折买或租。

• 剩余40%商品房，就是留给中端和高端需求，不出意外，大多数会豪宅化。

啰啰嗦嗦说了深圳政策的细则，作为重庆，现在的状况当然不会急于跟进，不会让保障性住房接近或超过商品房。

但深圳的这个住房改革体系，必须要看懂，因为他代表了未来的趋势，

说不定哪天重庆就开始了！！

深圳版的长效机制，我认为跟新加坡模式比较相似。

新加坡有廉租房-组屋-共管公寓的三层保障房市场，再加商品房，形成了多渠道住房供应。

1）廉租房--一般是政府出资购买，专门租给穷人，租金只是象征性收取，只占穷人收入很小的一部分，这个相当于深圳的“公租房”；

2）组屋--新加坡建了大量的“组屋”，相当于廉价房，深圳所说的“安居房”。新加坡的“居者有其屋”计划，将组屋的房价严格限定在城市月均收入的2倍，换句话说一个家庭一个月能买1平米，通常50-60平米/套的组屋，一个家庭大约5年就能买的起一套。

为了防止虚假申请，申请组屋要提交真实合法的材料，如果有弄虚作假会被罚款甚至6个月监禁，另外，组屋也是5年不许卖，过了5年要卖还得当地政府部门审核批准，基本上杜绝了炒房的可能。

3）“共管公寓”--类似我们的“共有产权房”，这部分住房是针对收入较高家庭，不符合购买组屋的家庭，又需要拥有私有住房，共管公寓房价只是纯商品房的7成，这种房子10年后可以自动私有化。

新加坡的保障性住房，早已超过住房市场总量的80%，商品房只剩下20%份额。

在如此大的保障房供给之下，新加坡的商品房满足有钱人的改善、享受需求，现在平均价格是组屋的3-4倍，也有市场，但没什么人炒作。

归纳起来，是将房产分成了用于保障基本居住的必需品和用于享受的奢侈品。

保障性住房就是必需品，用来住，房住不炒。

未来的商品房就是奢侈品，享受，改善，也很高端，当然，还很贵。

结合一张图

细思极恐，中国的人口红利，将随着未来80、90后的老去，全面进入衰退，马云说的“房子如葱”，并非危言耸听。

因为，20多年后，如此多的房子，谁来接盘？这是一个现实问题。

所以，各大城市忙着抢人，都知道人口总数在下滑，即便是假如全面放开多生多育，那多半也只会加剧社会分化，有钱人多生，越穷越不敢生。

怎么办？赶紧抢现成的人啊！！

抢完硕士抢本科，抢完本科抢专科...

直到，去火车站，凭高铁票直接办落户。

对接盘侠的如饥似渴，还将持续。

深圳，新政，指明了未来楼市方向。

全国城市，深圳是最缺地的，他都能拿出比商品房多的保障性住房，而且是在保证商品房既定总量不减少的情况下。挤一挤，总会有的，没有？那就把旁边城市的拿来用。

除深圳外，谁还如此缺地？

看完深圳，再看看重庆。

虽然土地价格走高，但新土地的容积率已经全面降低，这些土地，未来大多数都将是所谓的中端，高端，用于改善，用于奢侈，享受。

因为重庆的低端房已经足够多了。

由此可见，中端，高端新房，以及部分品质上乘、地段与配套优越的存量二手房，未来的机会更大。

当国人还不习惯于租房，当80后90后还是最活跃的主力消费人群，房地产，还会发展，

只不过，剩下的光景，要掰手指头算一算了。

一味乐观，不可取，房屋价值分化，会更明显！

抢到宝，还是抢到雷，在你刷卡付定金的那一刹那就决定了。