成熟区VS漂亮新区,重庆楼市趋冷下的众生相
(图片来源于网络)
对于开发商们,其实再熬大约30天,重庆就会迎来一年一度的“返乡潮”。
重庆是人口外出大户,每年估摸着有500万人外出搞建设,赚外块,每年春节前集中回重庆,挣了的钱贴补家用。
买买楼,买买车,过年也好在牌桌上炫耀一番。
因此,通常1月份重庆的大件商品市场都不会太差,很多企业也都会准备点“小恩惠”喜迎返乡大军。
开发商也会在一月份定个的不大不小的目标,俗称“开门红”。红完了就度假去了。
但是!
今年等不及了!
最近无意间我看到成熟区和新区两个阵营的PK对话。
成熟区:开盘!1栋!
新区:我跟!3栋一起!
新区:中介们,红军、绿军、杂牌军,全都来!
成熟区:我跟!先跟1个月吧
成熟区:中介佣金1个点!
新区:压上,佣金5个点!业务员成交奖励2000!还报打车票!
成熟区:七天签约99折!
新区:压上!认购98折!月底签约97折!首付分期一年!免息!
成熟区:...广告公司吗?做张海报,内容是“开盘劲销9成,当红不让!”
新区:广告公司吗?做张海报,“售罄!感谢有你!”
除了最后的对话,前面都是真的...
当前的众生相。
潮水退去了,你说褪的早点还好,结果“褪去”刚好遇到了“年度冲刺”,一冲一退,相视而哭...最后的10天,是决定年终奖信封厚度的关键10天!
开发商使出了浑身解数,对于购房者,真是最好的日子!
1.
好日子里的纠结
最近有许多刚需朋友又特别纠结,因为一下冒出来很多楼盘,我总结了一下,讨论最热烈的有几类:
(1)哇,大卫老师,西永XX盘11000/平,买不买?
(2)哇,大卫老师,巴滨路XX盘建面9000/平,还能首付分期,可以买吗?
(3)哇,宇宙中心照母山...14500!!
(4)大卫老师,江北嘴XX盘为什么还那么贵?
作为大卫老师,我想说,纠结很正常。
这就是我说的分化。
分化的背后,是这个楼盘向其真实价值回归的路途。
在某种程度上,卖不动与降价促销是因果关系。
所以,前几天我看到一家楼盘,土地楼面单价6000多/㎡,房子开盘卖建面8000多/㎡,我很担心这类楼盘...他破坏了商业的逻辑关系。
最后很可能生产出粗制滥造的房子。
我不赞同一味追求低价,我们应该追求的,叫做“物有所值”或“物超所值”。
就像最近大家都在讨论的网红融景城,他也要新开盘一栋82-101平户型。
因为户型好(经典的经济型三房双卫和四房双卫),交通、学校、商业配套都没的说,又是一个近乎“绝版”的江北嘴区域内围合式布局的楼盘。
所以大家都特别关注他,据说办卡已经超员了。
但许多读者又犯了难,在问我:是不是贵了点?
他们去售楼部,置业顾问MM报价是“预计建面单价会在16200元/㎡左右”!
贵不贵?
贵,或不贵,无非两个衡量标准,第一,绝对值贵(认为不值),第二,相对值贵(认为可以选择更便宜但差不多好的)。
其本质,应当是:你愿意为一种什么样的生活状态,支付多少代价。
仅此而已。
城市中心成熟区,优质大盘,想要,但价格贵,有点犹豫;
新区促销房,价格便宜,但总害怕买了要后悔,未来发展不起来。
2.
选成熟的中心城区,还是新区?
中心城区的定义:重庆是组团式发展,感觉每个区都有中心。
比如江北有观音桥,沙坪坝有三峡广场,九龙坡有杨家坪,巴南有龙洲湾,西部新城有西永,江南新城有茶园,两江新区还有个龙兴...
但是,重庆还真的有中心!官方给了名分:解放碑-江北嘴-弹子石构成重庆CBD,中央商务区。
并且围绕着渝中母城,在轨道环线以内,形成了成熟的城市聚居区。
百度热力图就能看出来。
(来源于百度地图)
这是夜晚1点57分,人们基本都休息了,颜色越深,代表人数越集中。
3000年重庆史,已经形成了一个人口聚集的中心区域。这里人口稠密。
对于买哪里,我又做了几个假设
1)城市中心和新区,价格差不多,品质差不多,买哪里?
2)价格差不多,但新区产品更好、规划更好,就是要等5-8年,买哪里?
3)某些新区,地价高,产品定位高,所以房价上去了,甚至跟成熟区差不多!买哪里?
4)某些新区价格便宜一大截,但各方面都没什么优势,就剩下“便宜”一个特点,买哪里?
其实我认为很简单,你只需要围绕一个前提--认清你买房的目的以及未来生活的便利性设想。以此为前提:
1)如果价格品质都差不多,当然买成熟区域里面生活配套完善的啊!
2)价格差不多,但你看中的新区规划更好、产品更好,有你特别喜欢的配套,那么这个选择就会因人实际情况而异,但我相信选成熟区的人要多很多;
3)如果新区都很贵了,我相信除了对产品有特定需求或对配套有特定需求(比如学区),大多数人会选成熟区;
4)如果新区很便宜,同时规划相当完美,政府背书,那就是“以时间换空间”的事。
耐心持有,等新区变熟区,等配套从规划到落地,恰好首付资金门槛又特别低,这种情形下,我会选择新区。
最后还有重要一点,从资产配置或投资的逻辑看,以我多年的实践经验证明,新区更适合做“波段”,因为起伏会大一些;而成熟区更适合“长持”,以租养房,享受资产稳步增长。
现目前,绝大部分朋友在购房时,都会兼顾考虑“自住需求”与“资产保值需求”。比如说重庆人,在这一轮行情后,很多人意识到了房产带来资产增值的乐趣...
在最近2年,我们受到了这样的“教育”...
3.
重庆人被“降维打击”!
在过去十二年,上海房价大概普涨了6倍左右,几个一线城市差不多都是这个数。
一部分人或卖掉或抵押一套北上深房产,再通过其他金融渠道,筹得资金,用“过来人的眼光”,到重庆来“一套换几套”!
我们很痛恨这些“炒房”行为。
但却明白了其中的几个道理:
1)货币宽松会带来通胀,进而导致资产价格上升!而房价属于资产的重要部分!房价涨可能并不是房子真的增值了,而是货币购买力被稀释了。
2)中国的城镇化还未完成,不断有新移民涌入大城市,“实际需求”是大城市房价的支撑!
3)我们面临着潜在的人口老龄化问题和经济转型的过渡期。但只要你相信未来越来越好,相信经济会持续发展,那么社会财富只会越来越多,并最终传导到资产价格上。
4)各类关于资金运作的理论和实践技巧。
不得不说,越来越多人认识到了房子的“金融属性”!
4.
回过头看,为什么外地人喜欢融景城,值得思考
他们以“过来人”的眼光看融景城,无外乎几点:
其一,就是他处于城市发展的成熟中心区,左边观音桥,右边江北嘴,前方北滨路,对面是解放碑,这种地方,在上海起码也是建面8万多/㎡的世茂滨江花园啊!
这是地段价值。
其二,重庆历史悠久,有很多老破旧房子,两江四岸核心区很难有成片的,并且规模大的新楼盘,他们还去看了重庆天地,紫御江山,长嘉汇。据说选融景城和长嘉汇的多一些。
融景城周边的居住氛围特别好,学校、轨道交通、商业都有,他们看本地购房人很多。
这是居住价值。
其三,就是金融价值。融景城的评估价,租金都不错,这类房子很容易周转,还有很强的融资能力和变现能力!
而他们也用“过来人”的眼光,比较抗拒新区。
这一点,我其实经常反驳他们。我说“我经常投资新区,并没有任何不妥!”
他们也反驳我,“那是因为时间还没到!当重庆进入存量房时代,你就知道中心城区的价值了!”
其实,我们说的不是一码事,我天天在重庆,挑选的“机会”非常多,自然就喜欢“波段”。
而外地人,来一次也待不了多久,他们自然只能选择更稳健的投资目标,长期持有。
这两天,《主城区“两江四岸”治理提升实施方案》正式出炉。其中,明确了“两江四岸”核心地带原则上不再新建高层住宅!
我恍然大悟!
种种迹象表明,融景城之类的滨江大盘,之所定价看上去“不便宜”,是因为这样城市中心区域的滨江楼盘,如果再不买,以后都不会再有了!
包括二手房,就像你持有一套很优质的绝版住房,除非万不得已或者要狠宰下家一笔,你会卖吗?
我反正不会。
这才是他的真正价值所在!
所以,在楼市趋冷的情形下,楼市迎来大分化,我们看到新区里很多“毫无特色卖点”的普通楼盘,在疯狂的“送温暖”。
而“两江四岸”核心地带的高层,还自信的坚挺着。
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