重庆最新供地计划出台！房价洼地效应将消失！

这两天，重庆市规划和自然资源局官网发布了《重庆市2020年国有建设用地供应计划》公告。
这份公告有如下几个关键数据：
1、今年全市计划供应用地，约19万亩，比去年增加了22.3%；
2、其中，交通水利用地同比增加57.5%；工业用地增11.8%；医疗等项目用地增11.7%；
3、住宅用地38700亩。
两个要点：
其一，今年的住宅用地预计目标38700亩，多了还是少了？
相比去年，微升！相比过往年份，稳中有降。实际上是延续和维持的动作。
其二，今年大幅增加交通等基础设施领域用地，例如城市轨道交通、高铁、交通枢纽等都属于交通领域。增幅超过50%。
这意味着重庆城市建设在大提速！
结合到最新出台的“成渝两地公积金互认”新政策，这份土地供应计划，对重庆的房市，实际上会带来超出你想象的重要影响。
该如何理解呢？

1

重庆的地，长期被很多外地投资房产的朋友形容为“太多了”。
“感觉每年都新出来很多地，遍布在东南西北各大新区。”
导致的结果：充足供应，完全满足需求；平价且充足的土地，完美遏制房价！
于是，又有两个不同声音出现：
声音1：于重庆安居乐业角度看，是好事，因为房价低，购置门槛低。你在重庆生活工作，买房非常容易，至今最低首付20万都还能搞定一套极致刚需类住房。
放在大多数三线以上城市，这一点几乎就是白天里做梦。
声音2：于资产的角度看，重庆人又非常吃亏。
当重庆家庭的子女外出拼搏，需要家里支援时，才发现，与二线以上城市的家庭相比，资产厚度已经差了若干不等的档位。因为房子是当前大多数中国普通家庭最主要的资产构成。
同时，以房产估值触发的一系列金融、经济、财富效应等问题上，重庆人多少也吃了亏。

2

重庆山地多，人均土地少，刚性需求旺盛，加上过往若干年施行了“地票政策”，使得重庆土地供应的确非常多。
我们统计了近十年来重庆住宅类供地的计划量。
（统计于各年度官网公告数据）
2015年以前，重庆含住宅的土地供应，基本都在40000亩以上，2011年峰值，达到惊人的86835亩！
如叠加容积率乘数，前些年的供应量的确非常之大，并且持续。
但2016年起，有所转变，供地规模与容积率逐渐实现了同步下降。
例如近几年，重庆主城区商住类土地实际成交情况。

  • 2017年，实际成交约18706亩（约1247万方，可建体量2593万方）

  • 2018年，实际成交约12705亩（约847万方，可建体量1614万方）

  • 2019年，实际成交约13914亩（约880万方，可建体量1401万方）

（采集于锐理数据统计）
从2020年的情况看，仍然会保持延续性！
因此，趋势是很明显的：
（1）可建住房规模，逐步降低，较高峰期，下降2倍有余；
（2）新出让土地，位置越来越远。
例如最近部分区域已经召开了2020年土地推介会。
九龙坡区的土地推介会上，发展区域是西站-华岩方向。
两江的供地计划，主要分布在复盛、龙兴、水土区域。
内环快速路以内的住宅用地，凤毛菱角，新上市的地块，进一步呈外拓的形态。

3

我们知道，土地价格与房价存在必然的关系。
结合地价，我们简单看看重庆地价与房价的比值。我随便列举几个区：
两江新区
2019年两江新区的楼面平均价格约7005元/㎡；
当前新房大致建面均价约14500元/㎡。
≈1：2
江北区
2019年的楼面平均价格约7268元/㎡；
当前新房大致建面均价约16000元/㎡。
≈1：2.2
巴南
2019年的楼面平均价格约5599元/㎡；
当前新房大致建面均价约10000元/㎡。
≈1：1.78
大约都在1:2上下。
顺便又去看一下区县：
永川
2019年的楼面均价约1770元/㎡；
当前新房均价约6300元/㎡。
≈1：3.5
璧山
2019年的楼面均价约2337元/㎡；
当前新房均价约7780元/㎡。
≈1：3.3
江津
2019年的楼面均价约1358元/㎡；
当前新房均价约6400元/㎡。
≈1：4.7
看出门道了吗？
重庆土地价格与房屋售价之间，大致形成了4000-8000元/㎡左右的空间。
而主城区地价VS房价的比值，还不如区县。
按照目前的状况，开发商需要在4000-8000元/㎡的空间里面辗转腾挪，覆盖所有的成本，并且做出有品质的住房。
并不容易。
开发商获利办法通常变成两类：
（1）时间换空间。例如南滨路中海十里长江，如此优越位置，得益于地价较低，现在还能开出来建面18000元/㎡上下带精装修。
（2）拿地谨慎、精控成本、低价为王。又例如重庆大多数开发商，将住房面积控制在90平以内，长期主打刚需。
这也是“地王”在重庆几乎是贬义词、被嘲讽的根源所在。
预期利润空间小，开发商盈利难度相对较大，“控总价跑量”型开发成为主流，缺乏做高品质住宅的动力。
很多人认为重庆房价预期空间有限与房产税（豪宅税）有关。因为会开发商通常会比照着豪宅税线来反推预期可实现房价，又用房价来计算可接受的地价上限。
应该说房产税有一定影响，但绝不是主因。
关键因素仍然是重庆长期保持充足土地供应量，且缺乏强势的、被广泛认可的区域。
就像重庆内部的地域黑，长期存在。
北、中、西吹形成几股力量，竞争胶着。

4

回到开头，从2016年起，重庆住宅类土地出让规模逐渐减少，2019年主城区更降至约1400余万方的可开发规模，达到近10年的低位，较高峰期减少2/3，并且2020年依然维持此状况。
这是什么原因，又意味着会发生什么？
我的理解是：
（1）重庆已从刚需时代走向改善时代
这两年的重庆，二手房大量放盘，加上商品房20年历史累积出来的需求，实质上都意味着改善时代的到来。
刚需是对住的基本需求，比较单一；
改善则是对生活的需求，呈多样化。
目前的重庆主城区，老旧塔楼过多。住宅小区普遍容积率都在3左右，部分纯高层社区，容积率甚至在4-5以上。
这不是谁的错。
主城区约5472万平方公里下，拥有900万左右常住人口，在山城地貌下，过去重庆人住的密集、憋屈、毫无舒适度，成为事实。
如今，当刚性需求的住房矛盾得到很大缓解后。
重庆人的住房矛盾，已经转变成日益提高的生活水平与居住舒适度之间的矛盾。
人们需要好房子！
从容积率变化看，重庆政府，自然很明白大家的需求。
（整体容积率变化 来源于锐理）
（2）低地价的魔咒，就是一层窗户纸
为了满足住房需求，重庆通过“地票政策”获取到大量的城市建设土地储备，多年来一直采取较为积极的供地策略，还大量配建公租房。
量大就能维持相对低价。
随着国家对环境保护的重视，倡导“青山绿水”下，重庆有了“两江四岸治理提升”“‘四山’保护提升”等纲领性政策。
禁止无序开发，降低开发规模；从过往高容积率、钢筋混泥土森林的塔楼时代，逐步往低容积率、环境宜人的板楼时代转变，成为了必然。
从“量”到“质”，于城市，于居住者，都是天大的好事。
多，理论上≈价格可低。
少，又意味着什么呢？

5

目前的重庆，城市骨架已基本成型，即：城市圆心25KM通勤半径内，北至中央公园、西至大学城、南至龙洲湾、东至茶园/龙兴一带。
虽然新区较多，且发展阶段不同，但已基本固化了下来。
接下来，各个新区只会随着基础设施建设加速（地铁、高铁网络和交通枢纽）；新一轮“新基建”红利（产业布局、政策扶持）；以及区域商业中心加速成型，变得越来越好。
进而，向国际化大都市迈进。
随着重庆整体基础设施完善、产业转型走上正轨、成渝双城经济圈取得全国性影响力等，重庆的房价洼地效应，必然消失。
第一轮周期，我判断会是五年左右。
同时，面对当前的压力与挑战，我认为重庆在房地产方面，有着充分的调整空间。
例如，重庆能在维持“房产税”与“限贷”的红线之上，完全可采取针对性放宽购房政策，尤其是四川方向。
因为成渝双城经济圈下，川渝一家亲，成渝公积金已能互认，那定向对四川户籍放开“三无”按揭、房产税政策，让四川同胞来重庆安家乐业，是谓皆大欢喜。
还例如，重庆在西部槽谷开启科学城、高新区建设，对建设人才自然十分渴求，那么，是否有空间对外来人口在按揭条件、税收方面进行调整、放宽？甚至学习很多城市，直接进行适当的买房补贴？
都是值得思考的事。
（PS：本文数据来自于锐理、楼盘网、安居客）
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