解锁一本地产项目总操盘的参考手册
引言
由于专业出身和工作经历不同，绝大多数项目总无法熟悉项目中所有事项及管理要点，在这样的条件下，如何才能补足短板，在项目操盘的不同场景中有效应对？
【场景1】
张总刚接手某项目不到一个月，公司里程碑节点“总平公示”已接近截止期限，张总此前没有没做过这类工作，感到茫然无措。作为项目总，他到底要介入多深？需要注意哪些要点的控制？有哪些风险？
【场景2】
王总此前担任过项目总，但原项目后期根据公司要求交接给其他人，因而没有全周期参与，而这次新接的项目即将面临集中交付，实际上王总并没有统筹过该项工作，作为项目总，在交付工作中需要重点关注哪些环节？介入深度如何？有哪些要点？
作为一名项目总，匹配权责的前提必然是相关能力达到公司的胜任力要求，而由于专业出身和工作经历不同，绝大多数项目总无法熟悉项目中所有事项及管理要点。在这样的条件下，如何才能补足短板，在项目操盘的不同场景中有效应对？
据了解，标杆房企的项目总往往都有一份“随身秘籍”，业内称之为“操盘手册”，它是一本指导项目总如何操作、管控项目的“口袋书”，同时也是汇聚项目总经理操盘经验的“宝典”。
对于操盘手册的设计，赛普总结了五大标准，即：运营标准（指标）、兵法标准（纲领）、路径标准（路径图）、操作标准（场景卡）和成果标准（表单模板）。
一份相对完整有效的操盘手册，设计原则应尽可能覆盖上述五方面的理念和内容。
从使用者角度来指导操盘手册的完善性和实用性，项目总在操盘过程中核心要关注什么？我们经过大量调研和访谈，总结出项目总最关心的“四问”：
“我要参与哪些项目环节？”
“每个环节我要管控什么事情？”
“有什么风险是我要注意的？”
“有没有前人的经验可以给我分享？”
这四个问题是项目总操盘手册所需要回答的。
不同企业因发展阶段、管理现状和人才储备等的不同，项目总的要求和类型也不同。以下以T企的项目总作战手册为例，来解锁一个项目操盘手册的基本组成和使用。
T企专注省内市场，近几年公司调整战略方向，加大规模扩张，实现本省销售总额连年排名第一。T企现有在建在售项目超过50个，但项目总大多从过去的工程经理转型而来，人员能力和意识仍处在专注工程现场管理的阶段。T企的作战手册具体分为三部分内容：1张“作战蓝图”、21个“战斗单元”、61个“实战参考”。
来看看这一作战手册如何回答项目总最关心的四个问题。
1.“我要参与哪些项目环节？”
作战蓝图相当于项目操盘的全景图，根据项目开发的关键环节及事项，形成图形化、体系性的示意图，是项目核心场景和开发路径的全面呈现。地铁图形式呈现，项目总能一目了然地掌握项目整体开发路径，及快速找到关键要素。
首先，蓝图将项目开发的路径自左向右划分为四个阶段：前期准备、开工至展示区开放、首次开盘、持续销售至交付。涵盖项目总从前置工作到结算及后评估的全部场景。
其次，根据主导专业和开发节奏的不同，把“战场”分成“一主四支”，即一个主战场、四个支线战场。四个支线战场以不同颜色表示，代表设计、营销、报建、招采/成本这四条专业线，主战场则以投资、运营和工程为主。
再次，在“一主四支”的基础上形成“战斗单元”，战斗单元是项目总操盘的核心场景，每一个单元赋予对应的周期。21个核心战斗单元分布于不同的战场（一主四支），部分单元相互连接后形成关键线路，“战地坐标”则代表项目开发的关键节点。
在蓝图里可以看到，基于“四阶段+一主四支”的结构，21个战斗单元依据其主责条线进行排布，每一个战斗单元代表一个核心场景，即一个阶段性的事件合集。比如说“11-展示区开放”是一系列关于展示区开放的动作，包括推进动作和管理动作等。
2.“每个环节我要管控什么事情？”
战斗单元是站在项目总操盘角度提炼出来的核心场景，21个单元构成了作战手册的基础元素，如下图示例。
有了战斗单元，每个战斗单元里面都会有作战环节，即要去完成的诸多场景任务，可能3件、4件、6件不等。
以“内部立项论证”这个战斗单元为例，要完成这个单元共有6个环节，即成立筹备小组、项目信息收集、前期强排方案、可行性研究、项目投资决策和项目立项批复，每一个环节都配备相应的管控深度和管控要点，由于前期强排方案被认为是风险点，特地增加了对风险点的管控说明。
明确各环节相互关系和前后顺序，每一个作战环节匹配相应的管控深度和要点。
管控深度即项目总对该作战环节的参与程度，可分为“直接操作”“结果把控”“情况知悉”三种。以总包进场为例，管控深度为“直接操作”，意即该事项由项目总直接操作。
管控要点即项目总在项目推动过程中，对该作战环节需要重点关注的事项及如何进行管理的说明。
每一个作战环节都会匹配经过提炼的管控要点，为突出重点，每个作战环节的管控要点不超过6个。如“17-配套及园林施工”的第1个作战环节是配套及园林图纸会审及优化，有4个管控要点。
3.“有什么风险是我要注意的？”
项目操盘的过程中隐藏着各类大小风险点，随时可能导致经济损失甚至项目停滞，因此风险控制也是项目总的操盘关注点。
T企作战手册对风险点也进行了说明，比如“12-首开区建设”的作战环节1为“首开区设计图纸会审及优化”，除四个管控要点和管控深度之外，右侧会说明是什么风险、为什么会产生这个风险并进行具体的风险描述，同时还会有风控要点的说明，提示如何控制这个风险点，以及风险红线。
对于项目操盘来说，并非每一个作战环节都是风险点，因此仅在评估为风险点的作战环节才进行风险控制的说明。
4.“有没有前人的经验可以给我分享？”
T企基于过往操作经验深度提炼了61个实战参考，即提供项目中实际发生的案例作为经验指导。
案例提炼采用“问题-原因-解决-预防”的思路，如下图所示，通过案例描述、问题分析、解决方案和预防机制对每一个案例进行说明，帮助项目总吸取前人经验，提前预判问题并采取应对措施。
作战手册具体怎样使用？项目总如何及时找到他想要的内容和策略？因为作战手册的使用对象主要是实际操盘的项目总，或是出于学习目的的潜在项目总和其他人员，所以往往被应用于解决实操问题、进行知识储备和企业培训交流。
作战手册的使用可总结为“五步法”。
一是看蓝图。拿到手册之后先看作战蓝图，找到遇到问题的时点，比如蓝图分为四个阶段，可以先定阶段，明确在哪个阶段，是主战场还是支线战场。
二是找单元。看完作战蓝图之后找到作战单元，把阶段和战场都定下来，再去找到相应的作战单元，确定是哪个单元的事项。
三是定环节。找到作战单元之后，里面可能有10个环节，要聚焦到目标环节。
四是落要点。根据关注点的导向落实要点，关注到相应的管控和风控要点。
五是观案例。看一下该作战环节的实战参考案例，从中找到可以借鉴的经验。
此时，可以回到本文开篇的场景和问题，对于场景1中的张总，可在作战手册中先找到与“总平公示”匹配的阶段，即“开工到展示区开放”阶段，明确阶段后确定工作类型，“总平公示”属于报建类工作，接下来去蓝图中看总平公示是不是关键路径、属于主战场还是支战场，通过这些关键因素去匹配蓝图，最后会聚焦到“10-取得工规证/施工证”这个单元。
再回到蓝图，“总平公示”一眼可见处在“开工到展示区开放”阶段，又因为是报建类工作，可直接从紫色线（可回过头去看上文中的蓝图）来寻找。
紫色线里面只有“10-取得工规证/施工证”和“13-首开取得预售证”，那么显然就能确定是前者，之后从“10-取得工规证/施工证”里面去展开、抓取和分解。
“10-取得工规证/施工证”这个战斗单元一共有6个环节，包括总平公示、施工图纸审查备案、获取《建设工程规划许可证》、消防人防审查备案、质安监审查备案和获取《建设工程施工许可证》。
其中的第1个环节就叫“总平公示”，可以看到总平公示要怎样去管控，管控要点有4点，这个环节正好也是一个风险点，下面可以看到风险描述、风险要点和风险红线，了解关于风险有哪些注意事项，这个环节项目总的管控深度是“结果把控”，即不需要直接操作，但要对结果进行把控。
跟场景1一样，本文开篇场景2中的王总应在手册中先找到相应的阶段，如果是交付工作项，那么就是在“持续销售至交付”这个环节过程中。交付工作是一个重大的项目节点，往往处在关键路径上，即“主战场”，可在蓝图里找到“20-集中交付”这个战斗单元。
之后，从手册里找到“集中交付”作战单元所在的页面，下面有5个环节：集中交房方案和目标确定、交付前整改与风险检查、交付前预验收、现场交付和交房后评估。相对应地，在T企项目总作战手册的相应页码，对应工作环节的管控要点、管控深度、风控要点和项目红线便都能看到。
相应环节的实战案例，案例中的王总可以去进行了解，包括之前遇到了什么问题、需要注意什么问题等。
通过上面提到的“五步法”，项目总就能够找到并抓取他所需要的内容。