一二手倒挂所以连全款新房都要抢？那是你的错觉！
好了，我要来纠正一个基本错误的观点
每个公众号都在谈论一二手倒挂
小密圈都有兔司机认为一二手倒挂剪刀差高达30%了！
而我并不这样认为
一二手倒挂现象根本没你想象中严重
必须纠正大家这个错误的观点
一手房的价格是实价，是超市价，
超市懂吗？
你能在超市和收银员讨价还价吗？
一样的，售楼处告诉你房子200万，你问置业顾问180万卖不卖？置业顾问会用惊诧的目光注视你
售楼处还价，你最多问问99折，98折
你问8折卖不卖？
售楼小姐一时竟无语凝噎
二手房的价格是挂牌价，
是四季青市场里衣服的挂牌价，
议价空间可比售楼处大多了
有的房东是挂着玩的，拽得很，
其实他根本就不是真的要卖，
这种挂牌价是不作数的，
这种无诚意房东你就别搭理了
你要去找真正想出货的房东，
价格当然可以谈的
看房也是很配合的
四季青的连衣裙
不到谈判的最后一刻，
你永远不知道多少钱能卖给你
一套二手房也一样
不到谈判的最后一刻
你也永远不知道成交价是多少
所以呢，你把售楼处的实价，和二手房的挂牌价，不诚心卖的房东价比较，这两者之间差了很多，你就以为一二手有30%以上的倒挂了，这是错误的
实际成交价，你去翻兔博士，很意外吧？
比房东的报价低很多
比你想象中要低很多
我朋友最近在杭州翻到的盘，成交价都很实惠的。我就举个例子，售楼处期房210万，全款；旁边2-5年内次新房普遍挂220-230万
我朋友买到的是199万——这就是真正要卖的房东，实际出货的价格。
你别看220、230挂一大堆，那个卖不掉的，要么等傻乎乎的冲头来买，可是冲头很少的，等好久才等来1个，可全小区挂220万以上的房东有N个呢，所以其实大部分220万是卖不掉的
说到底还是老百姓买房经验不足
面对强势的二手房市场，老百姓没啥经验，总觉得自己走入了五星级酒店，自己就矮了三分，自惭形秽
和强势房东谈判，一点技巧都没有，如何挖掘真正想卖的房东，如何议价，这种真的是靠经验了，我写几个字帮不了你
我只能告诉你，二手房挂价虚高，而你不必把挂牌当成交价。所以，一二手倒挂现象根本没你想象中厉害，30%更是夸大其词
新盘因为政府限价，
出现了10%的倒挂，
的确有。
一旦超过10%，
那么这种价差会导致你根本抢不到新盘
抢不到的房子，价格是不作数的，你不能把摇号才能买到的一手房价格和二手房比较——除非你有那个幸运，摇到号了
你也不能把全款才能买到的一手房价格和二手房比较——因为全款买期房，你成本天生就比人家贷款的贵！除非你买到的是一手房现房，那么全款买了反手就能向银行做抵押，资金成本无非从5.4%的二套利率变成6.3%的抵押贷利率，而首付都能享受3成，这点差异勉强可以接受。
全款买2年后才能做抵押的期房？
朋友帮帮忙！
你成本天生比人家贵了15%以上好吗？
你不要只看价格呀！
别人每个月在回收租金了，
你却在每月损失利息，
这样加上去，你还会觉得自己抢到的期房比别人便宜吗？
买房算回报率
是看你首付多少
每个月月供多少
不是看你这套房子总价多少！
政府限价
一二手价格倒挂情况的确存在
但根本没你想象中新房塌到了多大的便宜似的，撑死也就10%
而且还背负着损失2年租金的压力
对自住客/新房癌患者来说
此时抢新房是正确的
新房从未像今天如此便宜
但对于要控制成本的投资客来说
抢新房根本没塌到多少便宜
全款沉淀2年，10-16%的利息损失
损失2年租金，6%的租金损失
这两者至少抬高了你20%的成本线
“一二手倒挂”
这个专业词语
在今年政府限价的背景下居然火了
真是让人始料不及
其实这个词语在业内一直有之
而且是非常负面的房地产行情指标——
当一二手倒挂出现的时候
就是你火速清仓卖房子的时候
一手房的市场触觉永远先于二手房，二手房东永远是跟着售楼处跑的，而且跑得比售楼处要慢。
在一个健康的市场化的节奏里
在上涨行情启动之初，售楼处嗅到了风吹草动，会先于二手房涨价，大幅度调高备案价格
此时，后知后觉的二手房东还傻乎乎地按原价卖
这时候，你应该入二手房
在下跌行情启动之初，售楼处会先于二手房跌价，大幅度清仓先走为妙
此时，后知后觉的二手房东还傻乎乎地按原来的高价挂着，但看房量锐减，房子卖不掉，他也不会去研究原因
这时候，你应该入一手房
在一个完全健康无干涉的市场情况下，一旦出现“一二手倒挂”的情况，就是售楼处嗅到了调控的味道，跌价先走为妙。
你作为一个投资客，也应该迅速调低价格，果断出货
只是，现如今的“一二手倒挂”是政府不让新盘涨价的缘故，不是完全市场化的操作，做不得数罢了
记得，如果有一天政府对新盘不限价了
却依然出现“一二手倒挂”现象
你赶紧脚底抹油，降价大清仓
一二手价格倒挂情况的确存在
但——根本没你想象中新房塌到了多大的便宜似的，撑死也就10%，而且还背负着损失2年租金+损失2年全款利息的压力，这两者至少抬高了你20%的成本线
也就是说，你一个投资客，进货就进了一个1.2倍的高价货。
把这个成本加上，你还会觉得全款抢2年后交房的新房很便宜吗？
想占新房的便宜？
没你想的那么容易！
现在的一二手倒挂是由于行政大手的干涉，如果有一天政府对新盘不限价了，却依然出现“一二手倒挂”现象，你赶紧脚底抹油，降价大清仓。因为这是非常准确的下跌行情开启的指标。
二小姐个人认为，全款抢新房并不是良策。
买房子不要看总价，不要看单价，这是没有投资意识的人普遍犯的错误。因为隔壁这套300万，而这套280万，所以抢这个。可是这套你付出的是300万现金，隔壁这套你付出的是280*30%=84万+30年贷款。
30年贷款和利息看起来很恐怖，可它尚！未！发！生！
买房子要看你的首付多少，月供多少。要看你拿出去的真金白银是多少！如果赚到的利润是定额的话，那么你拿出来的越少，你的回报率就越高。
当然，无理财能力只会存银行或者余额宝的亲请闭上眼睛随便买，房子无论如何都能跑赢余额宝。
能抢的，高性价比的房源，二小姐总结如下——
你是首套首贷首付3成，可以买；哪怕利率上浮也无所谓，关键是首付3成；
全款付清并且是现房做抵押，可以买；抵押年限越长越好，30年最赞！
售楼处尾盘清仓房源，可以买；请大力猛戳二小姐以前专门为此写过的专题：二小姐带你捞干货之如何快速发现跳楼价大清仓的笋盘/尾盘？
性价比高的二手房源，可以买；这个要考验你的挖笋能力；
一次性付款的期房，比旁边二手次新成！交！价！低20%，才值得买。（你要买新房自住不需要考虑这些，我的判定标准以投资计算）
自己对号入座。
闭上眼睛杭州随便买一套都能暴涨的日子结束了。
二小姐我，收手了。
但你不是我，无论如何，对于理财能力仅仅达到存银行和余额宝的亲来说，目前买杭州的房子，依然没问题。
你只要看看京沪悲剧一般不忍直视的租售比，就会对杭州充满了希望。