求你千万别瞎装修了……
包租婆二小姐
1）控制收租流
2）老破小流
3）低总价流
4）学区房流
5）法院拍卖流
6）小商铺流
7）凤变冰装修流
8）使用权流
9）二房东流
10）大面积低单价流
顶楼大面积复式、豪华别墅等房屋
都属于特殊需求产品
选购这类产品的人
几乎没人要上家遗留的装修
只有常规小户型产品
面向的客户是没经验且偷懒的小白领
他们才会喜欢凤变冰的装修
他们对装修设计、施工、建材，家具、窗帘、灯具、硬装、软装这些专业名词看了就发怵，他们希望所见即所得，即买即入住。“凤姐变冰冰”的装修套路是为他们量身定制的
你家的顶楼大复式
遭受过托管群租的蹂躏
卖相很差，所以你才起了重新装修的心是吧？
别担心
现在只需要把廉价的隔断统统拆除
破烂的密度板家具统统扔光
房屋打扫得干干净净
瓷砖擦得精光锃亮的
墙壁涂得雪雪白的
空间看起来清白又清爽
待价而沽就足够了
千万不要有什么凤变冰装修的想法！
特殊需求的客群，没人喜欢上家的装修，哪怕它是全新的！
单间低于700的投资房绝不装修！
这是一个十分经典的提问
投资房，日后要卖出的，究竟如何准确把握“装修”与“空关”之间的尺度
很多人都搞不清楚
二小姐的实践经验显示：
满两年卖出的投资房
绝不装修
长持五年以上的投资房
装修
持有介于2-5年间的投资房
视当地租金情况而定
一个房间租金低于700/月的
绝不考虑装修！
一个房间租金介于700-1000/月的
看你愿意赔上的精力
一个房间租金高于1000/月的
具备装修的意义
以上是速记法则
下面来讲讲法则的推导过程
全中国房价梯度差异很大，房租的梯度差异也很大，但是装修费的梯度差异并不大
京沪10万一平方的房子
出租简装也就800/㎡
十八线小县城5千一平方的房子
出租简装也得500/㎡
装修费是刚需，再低也低不到哪里去
就像你吃一顿快餐
在陆家嘴或者金融街大概30块钱
在十八线路边估计也要10块钱
但你如果是宴请宾客
在陆家嘴或者金融街有人均5000的店
在十八线小县城有人均50的店
刚需和改善的价格梯度差是不一样的
在目前的中国，出租简装的一套三房，装修成本几乎差不多5万左右，出租两年回本，则租金约为2000/月，均摊到每个房间，为700/间（如果客厅隔断，则为500/间）
出租简装的房子卖相比清水毛坯房要差
在二手市场的价格
反而低于清水毛坯
作为投资房，这部分的损失也要考虑到
所以，如果房屋租金低于700/间，完全失去了装修的意义；哪怕达到700/间，也不过刚刚好打平装修成本+卖相差的亏损；持有两年等于做无用功；长持才能产生效益。
投资房究竟要不要装修
问问自己
你要持有多久？
每个单间月租多少？
二小姐研究出来的速记口诀和数字都记住了吗？求你千万别瞎装修了
请在包租婆二小姐的投资房装修指导原则下完成这道家庭作业——
家装市场是较难规范的行业之一
游击队泛滥，挂靠外包现象严重
业主、包工头、装修公司三方利益的纠缠交错，相互制衡，使得家装市场这块大蛋糕格外的错综复杂。
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