走心分析:控制地产投资的风险,才能在动荡的房市中投资获利
大多伦多地区目前的房地产市场依然是个两极化的市场。公寓现房市场相当热闹,履履见到买家加价抢房,同时,卖家捂盘惜售,所以,虽然总成交量同比下降,平均成交价格却明显上升。说到独立屋市场,价格在过去一年急跌20%至30%之后已经回稳,但挂盘上市的供应量颇大,成交量却比较小,说明相当多买家还在观望之中。其实,过去一年因成交量急降已经储存起来大量的潜在买家,问题是,这些购买力何时会释放出来?
从近期的公寓楼花市场继续火热的情况看,大多伦多地区的房地产市场上还有不少投资者。市中心被发展商热炒的项目还是持续热销,无论是发展商,还是地产经纪和买家朋友们,都十分看好未来几年市区的公寓房价会上升。
房地产是长线投资
我们一方面看到了自去年4月底开始的以独立屋为代表的”房价大调整” ,另一方面是部分投资者在公寓市场上的积极买入。未来几年,现在的买家朋友们还能赚到钱吗?现在买房会有风险吗?
虽然投资公寓的朋友们当中有相当一部分是”炒家”,例如,只买楼花,在交房前转让出去。但仍然有很多朋友是长线投资者,等楼花变现楼可以住人了,就租出去,等几年再卖。经验告诉我们,短炒,很难避开风险,如果房价跌一段时间,哪怕是比较短的时间,如果您不得不卖,您就会亏本。但是,如果是长线投资,房价短期调整就不算什么。长远一点看,大多伦多地区人口越来越多,任何比较大的房价下跌,都会吸引新的人带着新的钱来填平下跌的低谷,问题只是多长时间填平下跌的低谷,投资者风险大大下降。
现金流持平与“自动驾驶”
如果您持有一项投资,现金流持平(或者小有盈余) ,您就可能就会继续持有不做它想,並且,可以全无压力地等待它升值。有时,还会等来不大不小的惊喜。我可以跟大家分享如下的案例:客人买公寓出租,首付(自有资金) 不到40%,剩下60%至65%靠银行贷款。大约有1:2.5到1:3的杠杆效应。以前,每个月租金收入与银行供款加管理费和地税等总支出持平。去年到今年,房价升幅20%以上,租金增长17%多一点。如果粗略计算首付(自有资金) 的年回报率,则是至少20%(价格上涨)x 2.5 (杠杆效应)= 50%!这还是仅仅是计算了房价升幅。假设去年到今年房价没有升幅怎么办?那就继续持有呗!反正租金涨了,现金流越来越好,这是一项好投资,可以暂时不管它,让它”自动驾驶” 。
可是,如果现金流不能持平,毎个月都亏点儿钱,资产价格又不升反跌,这时,您还能心无牵挂地长期持有这项投资吗?例如,有人炒独立屋,去年买入150到160万加币的好学区独立屋,贷款100万加币(大约是房价的65%),每月还贷加地税,至少5000加帀的固定支出。能收回多少租金?大约2600至2800加币,毎月会亏2000多加币。这样炒房能撑多久?看来,独立屋真地是用来住的,不是用来炒的!
“100倍的风险”如何控制?
即使我们找到了适合的房屋去做长线投资,作为业主和房东,我们出租房屋时,都会背负”100倍的风险” 。假设,我们在市中心用40万出头的价格买入一房一厅单位做投资用途,租金是毎月2000加币。如果租客是有工作的人,我们业主方通常会按照安省租务法规定,只收一头加一尾共两个月租金4000加币,就将房子的使用权交了出去。40万加币与4000加币是什么比例?100:1对吧!当我们把房子交给租客以后,我们虽然依然拥有产权,但是,在现行的安省租务法之下,我们业主方对房子还有多少控制权?我们能随时进那房子吗?如果租客失业交不上房租了,我们能立即把租客清出去吗?这样看来,业主和房东背负的风险是不是100倍或更多?
自从去年下半年,安省进一步出台保护租客的法规:房东若赶走房客,必须给予对方赔偿。过去,当房东有合理的理由时候(例如“有家人或亲戚要搬进来”),便可以解除租约,而租客必须自行承担突然搬家而产生的费用。在新法规下,如果房客没有犯错而被赶走,则房东要支付一个月的租金,或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说,房东再也不能以”自用”为由,随意赶走租客了。即便在租客离开后,省府还会监督房东,如果他们在一年内再度打广告出租,将视作“失信”行为(badfaith)。除非他们能证明自己的清白,否则就可能面临2万5千加币的罚款。
精选租客确保现金流平稳
成功的房地产长线投资离不开精准的计划和精心的操作。建议朋友们在买楼花之前,就预先了解清楚项目所在地的人口结构和收入水平,从而预知潜在租客的群体。有的社区楼价便宜,但人口结构不理想,买在这样的社区,有可能面临与”差租客” 的长期争战。
其实,挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作,如果不经过细致的筛选而被”专业租霸”所害,业主的损失会很大,华人社区中已经有不少令人伤感的例子。尤其不利的是,现行的安省租务法多少有点儿偏帮租客的倾向,业主朋友们要加倍小心。
我建议业主朋友们在筛选租客时,至少经过”三步走”的程序:
1.要求潜在租客填写RentalApplication,提供CreditReport等资料,並核查验证。从一开始就不诚实的人很可能在将来给业主带来麻烦。
2.无论多忙,都要面试候选租客。15到30分钟的面试通常会帮助认识候选租客的为人处事。
3.完成经得起推敲的合法租约和保险安排。自今年4月30日起,在安省出租房屋,必须便用新版标准租约,但有些特殊条款还足应该放入量身定制尽可能保护业主的ScheduleA里面。
无论房地产市场如何起伏,总有很多投资者朋友会赚到钱。而这些朋友往往是那些擅长于控制风险的朋友们。