走心分析:控制地产投资的风险,才能在动荡的房市中投资获利

大多伦多地区目前的房地产市场依然是个两极化的市场。公寓现房市场相当热闹,履履见到买家加价抢房,同时,卖家捂盘惜售,所以,虽然总成交量同比下降,平均成交价格却明显上升。说到独立屋市场,价格在过去一年急跌20%至30%之后已经回稳,但挂盘上市的供应量颇大,成交量却比较小,说明相当多买家还在观望之中。其实,过去一年因成交量急降已经储存起来大量的潜在买家,问题是,这些购买力何时会释放出来?

从近期的公寓楼花市场继续火热的情况看,大多伦多地区的房地产市场上还有不少投资者。市中心被发展商热炒的项目还是持续热销,无论是发展商,还是地产经纪和买家朋友们,都十分看好未来几年市区的公寓房价会上升。

房地产是长线投资

我们一方面看到了自去年4月底开始的以独立屋为代表的”房价大调整” ,另一方面是部分投资者在公寓市场上的积极买入。未来几年,现在的买家朋友们还能赚到钱吗?现在买房会有风险吗?

虽然投资公寓的朋友们当中有相当一部分是”炒家”,例如,只买楼花,在交房前转让出去。但仍然有很多朋友是长线投资者,等楼花变现楼可以住人了,就租出去,等几年再卖。经验告诉我们,短炒,很难避开风险,如果房价跌一段时间,哪怕是比较短的时间,如果您不得不卖,您就会亏本。但是,如果是长线投资,房价短期调整就不算什么。长远一点看,大多伦多地区人口越来越多,任何比较大的房价下跌,都会吸引新的人带着新的钱来填平下跌的低谷,问题只是多长时间填平下跌的低谷,投资者风险大大下降。

现金流持平与“自动驾驶”

如果您持有一项投资,现金流持平(或者小有盈余) ,您就可能就会继续持有不做它想,並且,可以全无压力地等待它升值。有时,还会等来不大不小的惊喜。我可以跟大家分享如下的案例:客人买公寓出租,首付(自有资金) 不到40%,剩下60%至65%靠银行贷款。大约有1:2.5到1:3的杠杆效应。以前,每个月租金收入与银行供款加管理费和地税等总支出持平。去年到今年,房价升幅20%以上,租金增长17%多一点。如果粗略计算首付(自有资金) 的年回报率,则是至少20%(价格上涨)x 2.5 (杠杆效应)= 50%!这还是仅仅是计算了房价升幅。假设去年到今年房价没有升幅怎么办?那就继续持有呗!反正租金涨了,现金流越来越好,这是一项好投资,可以暂时不管它,让它”自动驾驶” 。

可是,如果现金流不能持平,毎个月都亏点儿钱,资产价格又不升反跌,这时,您还能心无牵挂地长期持有这项投资吗?例如,有人炒独立屋,去年买入150到160万加币的好学区独立屋,贷款100万加币(大约是房价的65%),每月还贷加地税,至少5000加帀的固定支出。能收回多少租金?大约2600至2800加币,毎月会亏2000多加币。这样炒房能撑多久?看来,独立屋真地是用来住的,不是用来炒的!

“100倍的风险”如何控制?

即使我们找到了适合的房屋去做长线投资,作为业主和房东,我们出租房屋时,都会背负”100倍的风险” 。假设,我们在市中心用40万出头的价格买入一房一厅单位做投资用途,租金是毎月2000加币。如果租客是有工作的人,我们业主方通常会按照安省租务法规定,只收一头加一尾共两个月租金4000加币,就将房子的使用权交了出去。40万加币与4000加币是什么比例?100:1对吧!当我们把房子交给租客以后,我们虽然依然拥有产权,但是,在现行的安省租务法之下,我们业主方对房子还有多少控制权?我们能随时进那房子吗?如果租客失业交不上房租了,我们能立即把租客清出去吗?这样看来,业主和房东背负的风险是不是100倍或更多?

自从去年下半年,安省进一步出台保护租客的法规:房东若赶走房客,必须给予对方赔偿。过去,当房东有合理的理由时候(例如“有家人或亲戚要搬进来”),便可以解除租约,而租客必须自行承担突然搬家而产生的费用。在新法规下,如果房客没有犯错而被赶走,则房东要支付一个月的租金,或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说,房东再也不能以”自用”为由,随意赶走租客了。即便在租客离开后,省府还会监督房东,如果他们在一年内再度打广告出租,将视作“失信”行为(badfaith)。除非他们能证明自己的清白,否则就可能面临2万5千加币的罚款。

精选租客确保现金流平稳

成功的房地产长线投资离不开精准的计划和精心的操作。建议朋友们在买楼花之前,就预先了解清楚项目所在地的人口结构和收入水平,从而预知潜在租客的群体。有的社区楼价便宜,但人口结构不理想,买在这样的社区,有可能面临与”差租客” 的长期争战。

其实,挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作,如果不经过细致的筛选而被”专业租霸”所害,业主的损失会很大,华人社区中已经有不少令人伤感的例子。尤其不利的是,现行的安省租务法多少有点儿偏帮租客的倾向,业主朋友们要加倍小心。

我建议业主朋友们在筛选租客时,至少经过”三步走”的程序:

1.要求潜在租客填写RentalApplication,提供CreditReport等资料,並核查验证。从一开始就不诚实的人很可能在将来给业主带来麻烦。

2.无论多忙,都要面试候选租客。15到30分钟的面试通常会帮助认识候选租客的为人处事。

3.完成经得起推敲的合法租约和保险安排。自今年4月30日起,在安省出租房屋,必须便用新版标准租约,但有些特殊条款还足应该放入量身定制尽可能保护业主的ScheduleA里面。

无论房地产市场如何起伏,总有很多投资者朋友会赚到钱。而这些朋友往往是那些擅长于控制风险的朋友们。

(0)

相关推荐

  • 倡议业主对租客减免租金,你怎么看?

    最近,一篇由广州市房地产租赁协会发布<减租倡议书>,倡议业主对租客的租金进行减免.与此同时,王健林对外宣布,减免万达商业旗下的所有实体商户一个月租金,估计万达损失在35个亿左右.面对疫情来 ...

  • 因租金不合理房东被罚款9000欧!还自演中介坑房客上千欧!

    2020年12月,三个同伴以1200欧一起租下了巴塞罗那一套房子,当时新的房屋租赁相关法律法规已经出台,如果在近5年已经有租赁合同,新的合同金额不能高于旧合同.这代表,房东不能临时涨金,即使换了一批租 ...

  • 28岁就成为地产大亨,一日净赚十三万,靠的竟是YouTube?

    现在,人人的生活都离不开社交媒体,每天打开手机,各种社交媒体走一圈.不过,您可能没有注意到,这些社交媒体不仅可以娱乐身心,也许还可以为您提供一条通往成功的路径.   您别不信.   英国约克郡一名年轻 ...

  • 魔都江山一片红

    二小姐先声明: 上海没涨!上海没涨! 上海不涨价整整两年了 2016年高位接盘侠亏利息两年,亏得肉疼 好了 政治正确了 接下来请收看正文 魔都江山一片红 新房认筹摇号忙 二手虽然过得浑浑噩噩 但房租明 ...

  • 坐拥伦敦55亿英镑房产帝国,1000位租户,租金收益1.6亿,什么大人物那么厉害?

    伦敦的房产吸引着世界各领域的人群,从商业巨子到娱乐大咖,这些房产投资者们来自全球的商界,慈善界,运动界以及娱乐界,可都是各行各业的领袖人物.   其实,伦敦的房产还吸引了世界各国的政界人物!最有代表的 ...

  • 决定当房东前,你必须要知道的三个不动产投资风险

    ▼全文共1603个字,阅读大约需要4分钟 房地产投资最主要的特色之一是:它能在中长期内每月盈利,为投资人建立一个稳定的租金收入资产.购买房产并不是最终目标,投资人有必要在购买后不断寻找租户以获得稳定的 ...

  • 蛋壳和小黄车,在退押金(租金)上,形成了鲜明的对比!

    俺家也住楼房 圣诞节的傍晚时分,一则突如其来的消息,打破了即将入眠的夜: 昨天(12月25日)晚上17时左右,有人突然发现:"蛋壳公寓"旗下App上房源信息,已经全部下架! 无论是 ...

  • 日本房产投资基础知识2-投资用房产的运营模式以及房东的义务!

    ※版权声明:本文首发于公众号「小白聊日房」,为原创作品,转载此文时,需在正文签署作者名,标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权. 日本房地产市场的机构化率达到83%,在全球范围内绝无仅有的高,并且 ...

  • 租房这点事——房东篇

    最近陆续有朋友向我询问房子出租的问题,我在惊叹上海"土豪"数量的同时,觉得可能有必要写点什么,就有了下面这篇文章. 1.2016年11月28日, 市住建委.人民银行上海分行.上海银 ...

  • 2021年,房屋出租有​新规,现在已经正式实施

    为了保护房屋租住者利益,2021年1月1日开始将实施新的<民法典>,这里涉及到了房东和租客利益.随着这部新规实行,也意味着今年起,租房住将统统按照"新政策"来办!202 ...

  • 澳洲楼市下跌,五大赢家获益

    共1426字|预计阅读时长2分钟 在澳洲楼市的持续下跌过程中,不少持有住房业主由于资产缩水而成为本轮下行周期的"输家". 例如,那些在市场顶点买入的业主,目前处于明显的" ...