捡漏郑州特价房，你必须了解的一些真相！

每年双十一，除了光棍，几乎所有人都在兴奋的过节。

如同往年，各个平台、各个商家、各类产品、各种优惠早已就绪，各路网友的购物车也被塞得满满登登。

跟以往有所不同的是，作为大额消费商品，房产第一次被搬上天猫平台。今年双十一，天猫好房上线了3000个楼盘，共计80万房源，号称优惠补贴一百亿。

再看线下，开发商的优惠促销也是轰轰烈烈。降价的降价，特价的特价。

真降价还是假优惠？是漏还是坑？想买特价房，需要留意什么？注意什么？

你需要一份避坑攻略。

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在我们粉丝群，有个很有意思的现象。

如果有人问xx盘、xx盘号称要涨价，有图有真相，真的假的？底下会有一堆热心网友跳出来：“别信，都是套路，逼着你赶紧去看房买房。”

如果有人问xx盘、xx盘降价了，靠不靠谱？底下网友的反应都是：“快打电话问问。”

说明什么？

购房者普遍对市场有了自己的判断力。

楼市横盘多年，涨价的楼盘寥寥无几，绝大多数处于横盘状态。临近年底，还债压力、业绩压力之下，以价换量才是最佳生存之道。

观望许久的购房者，早已对大势了然于心。着急回款的开发商，最需要的是真金白银的回款。在购房者心中，降价是王道，涨价是作死。

那么问题来了，现在房价到底降没？降了，但仅限于部分区域、部分房企、部分房源。

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提到降价，首先大家要明白一个问题，就是虽然大环境不好，但普遍性下降不可能。因为市场再不好，好产品也不会打折。

比如绿博，大家都知道前一阵区域房价基本腰斩，但坚挺的并非没有，比如神盘普罗理想国，凭借资源优势、配套优势、良好的口碑，价格一直比较坚挺。

那么，现在市场面上的降价，主要出现在哪些地方呢？

从区域来讲，近郊楼市降价范围、降价幅度更大。

每个城市，每一轮市场盘整期下的降价，都先出现在郊区。在北京，燕郊、廊坊先降；在郑州，始于绿博、荥阳、南龙湖、平原新区。

由于远离主城，这些区域在通勤距离、配套建设、区域城市度方面，对刚需来说并不友好，房价缺乏强有力的支撑。

一旦市场遇冷，最先感知到凉意的是他们，最先扛不住的是他们，最先降价的是他们，最先大范围降价的，也是他们。

从房企来讲，降价最早、持续最久的往往是大房企。

恒大、融创是最具代表性的典型。恒大，几乎每次都是第一个启动全国性降价的房企。

融创，从2017年单价9000多的融创象湖壹号，再到后来的融创大河宸院，现在的融创城，一些列降价操作，被竞品恨得牙痒痒。

为什么大开发商敢这么率性？

一方面，大房企市场感知度异常敏感，一看形势不对赶紧低价跑量；另一方面，大房企盘子大，注重全局发展，不太计较单个楼盘的得失。

从项目来讲，销售困难户最先妥协。

卖不动、卖得慢的老大难，撬动销售的唯一秘诀，就是降价。比如最近比较火的主城区某盘，以前单价一万三四，销售半死不活，卖了很多年还没清盘，现在推出9000多的特价，听说凌晨12点多售楼处还人头攒动。

这就是价格的吸引力。没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。

从产品来讲，公寓降价幅度更大。

以前，凭借低价格、低总价、精装修，公寓被不少投资客和资金有限的自住群体，视为最佳选择。

这两年，随着越来越多人意识到公寓高税费导致的流动性较弱，大家对于公寓的购买意向明显减少。

尤其是大环境不好，公寓销售更难。所以，公寓产品的降价幅度也更大。

南三环某公寓，单价5500；管南某公寓，单价7000左右；惠济核心区某公寓，特价5000多。单看价格，足以让购房者蠢蠢欲动。

从房源来讲，差楼层差户型降价更普遍。

当楼盘销售进入尾期，总有个别房源被挑剩下。一般是比较差的楼层、比较差的户型，这时候为了尽快清盘，开发商也往往会选择价格让步。

此外，还有一些价格比较优惠的房源，比如工抵房、精装改毛坯、必须要全款等等，都是低价房、特价房的几种情况。

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购买特价房，你还需要明白几个问题。

首先，什么是特价，就是特定房源的降价。

正如不要指望市场普遍性降价，也不要指望一个楼盘所有房源都是特价，比较抢手的房源不可能降。不要对特价房期望太高，失望就不会太大。

其次，保持理性，不要心存幻想。

怎么讲，明显套路的营销说辞，不要相信。比如一元一平这样的说法，用脚指头想都不可能，就不要傻傻的把时间和感情，浪费在楼盘营销的文字游戏中了。

另外，在眼花缭乱的降价特价中，如何辨别真伪，一定要学会多方印证。

不要一看朋友圈有劲爆价格了，就开始冲动，往售楼处跑，结果去了发现只有2套，被卖出去了。要么就是，价格确实低，但只有一楼顶楼。