上期介绍了转让案例中的土地转让投资额25%认定方法相关案例，共7例。本期继续介绍转让案例中的土地预告登记转让或“先投资后转让”相关案例，共2例。
土地预告登记转让或“先投资后转让”相关案例
案例13：宁波市某公司土地预告登记转让案例
A公司2014年以出让方式取得宁波余姚市一宗工业用地，占地面积6596平方米，由于地块内高压线迁移工程的实施，地块一直未动工建设，企业由于经济形势变化，也缺乏开发动力。与此同时，B公司由于企业经营势头良好，需要扩大经营场地，但由于宁波市新增建设用地资源紧张，B企业一直未能找到合适的场地。经余姚市有关部门撮合，两公司协商一致，A公司拟将该宗地转让给B公司，但受25%投资额限制，难以推进。土地二级市场试点启动后，宁波市创新性的提出了“先投资后转让”的办法，先吸引受让人与转让前签订转让合同，并依法办理预告登记，以此保障受让人权益；由受让人出资进行开发建设，待投资额达到25%的条件后，再办理正式的不动产转移登记。根据试点政策，B公司与A公司签订了转让合同，经余姚市国土资源局审核后报余姚市人民政府批准同意，于2017年10月18日在余姚市行政审批中心办理了不动产预告登记。同时，A公司与国土局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，重新约定开竣工日期，而在两公司的转让合同中，也明确相关义务由B公司继续履行。2018年3月，B公司按照《国有建设用地使用权出让补充合同》约定，在有关部门办理了施工许可证，正式动工建设。截止2018年8月10日，根据第三方资金投入情况专项审计报告，B公司投入资金占原土地使用权出让合同项下宗地的项目固定资产总投资最低额的28.22%，符合国有建设用地使用权转让条件，8月24日，两公司共同在余姚市行政审批中心办理了不动产转移登记，顺利完成了宗地转让的全部过程。
案例14：宁波市某公司项目转让案例
A公司于2011年以出让方式取得位于余姚市滨海新城一宗工业用地，面积16486.8平方米，因政府原因造成地块未开工建设。2017年6月，经园区管委会和企业协商，拟将该地块8243.4平方米土地分割转让给B公司，因该地块未达到合同约定开发投资总额的25%，未能办理土地转移登记手续。根据宁波市土地二级市场试点政策，2018年1月，经企业申请，规划、环等部门及园区审核同意，报余姚市人民政府批准同意，将宗地分割后的8243.4平方米土地预告登记在B公司名下。同时，为督促企业尽快开工建设，在征求企业同意的前提下，园区收取转让价格10%的开竣工履约保证金，待正式开工后返还。目前二家企业正在抓紧办理施工手续，预计2018年9月底能开工建设。
一、涉及试点政策
把握正确方向。坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”总体要求，强化监管责任，不断健全和发展城乡统一建设用地市场。规范市场运行。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体能在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行、健康有序发展，促进要素流通，提高资源配置效率。
二、关于风险防控
办理过程中，企业以及地方一些部门提出了担心和顾虑：问题一是预告登记并投资后，如果转让人反悔，不继续配合办理正式的转移登记手续，受让人的权益将难以得到有效保障。问题二是新的受让人如果也无力投资开发，土地依然得不到有效利用。对上述问题，宁波市采取了以下做法：针对问题一有两方面措施：一是政府引导转让双方在转让合同中约定较高额的违约金，比例超过转让价格的20%。如转让方违约，受让方可到法院提起相应诉讼。二是根据不动产登记的有关规定，在办理预告登记的同时，由转让方委托受让方代为办理后续的不动产登记手续。在达到25%投资额后，受让方可单方办理正式转移登记手续。针对问题二有三方面措施：一是，能够参与预告登记转让的，都是经当地政府及有关部门审核，具有较强实力且迫切需要用地的企业，只要政府做好引导、把关，继续闲置的可能较低，二是，为督促新的受让人继续开工，政府向受让方收取转让价格10%的开竣工履约保证金，并限期开工，按要求开工后予以返还，对企业起到了较好的约束、督促作用。三是，引导转让双方在转让合同中设定预告登记有效期，要求原则上一年内要完成投资额25%以上并办理正式的转移登记，超过该有效期的，预告登记证明失效。受让企业为保证自身权益，也会积极动工。此外，相关做法也有法律保障。《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。最高人民法院关于适用《物权法》的司法解释规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当……认定其不发生物权效力”。从试点实践效果看，“预告登记转让”的效果较好，有效的保护了交易双方权益。
三、案例综合点评
《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。”该规定出台之初，在防止炒地、稳定市场中发挥了重要作用，但也在一定程度上制约了土地要素的合理、自由流动，造成了较高的交易门槛。实践中，存在大量原使用权人确实无力投资建设的情况，按照现有规定，企业只能坐以待毙，政府也难以采取有效措施，只能任由土地闲置。土地二级市场启动以来，各地积极研究破解改革难题，重点探索了“先投资后转让”的处置方式。主要做法是：允许转让双方先行签订转让合同，随后由受让人出资进行开发建设，待投资额达到25%的条件后，再办理不动产转移登记，依法完成全部转让程序。根据保护权利人权益的方式不同，具体又可分为两种模式：一是以宁波为主的“预告登记转让”模式，许昌、库尔勒等地也有相关探索。即先吸引受让人与转让前签订转让合同，并依法办理预告登记，以此保障受让人权益；由受让人出资进行开发建设，待投资额达到25%的条件后，再办理正式的不动产转移登记。二是以南宁、泸州、昆明等地为主探索的“交易鉴证转让”模式。南宁、泸州、昆明分别为交易双方出具《转让交易鉴证书》《转让审查意见》《土地转让交易认定书》等，以政府鉴证的方式来促进转让双方履约。两种模式均各其特点。相关做法有效化解了25%投资额限制的难题，有力的促进存量土地乃至闲置土地的盘活利用，可供各地参考借鉴。
