借条上写了“到期不还，以房抵债”，为什么到期后会变成无效的呢？可能会有哪些原因？

律师大刘说法：“以房抵债”在民间借贷中很常见，主要操作方式有三种：约定借款人不履行到期债务时房屋归出借人所有、签订房屋买卖合同、签订委托售房合同。问题中的“以房抵债”属于第一种情形，我给大家综合分析一下这几种操作方式的法律效力。

一、约定借款人不履行到期债务时房屋归出借人所有是无效的。首先，该约定属于“流押条款”，我国《物权法》第186条、《担保法》第40条以及最高院司法解释第40条均对此作出了禁止性规定，即“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。”其立法目的就是为了防止处于弱势地位的借款人利益遭到损害。其次，“以房抵债”与“以房抵押”是不同的，可能有人混淆了两者的概念。以房抵押需要签订抵押合同，也可以在借款合同中约定抵押条款，只要不违反法律规定，通常该抵押合同或该抵押条款是合法有效的。不过抵押合同的生效并不代表抵押权的设立，房屋抵押必须登记才行。当借款人不履行到期债务时，借贷双方可以协议以房屋折价或拍卖、变卖的方式偿还债务，也可以通过诉讼的方式实现抵押权。

二、签订房屋买卖合同的效力要根据签订时间的不同，分为以下两种情况：

1、借款到期前签订房屋买卖合同，约定债务人不能偿还债务时则履行买卖合同。此种情形下的房屋买卖合同名为买卖，实为担保。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，在该情形下，当借款人未按期还款时，出借人起诉到法院不能要求借款人履行房屋买卖合同，否则会被法院驳回起诉，出借人只能按照借贷关系主张借款人还款，等判决生效后，可以申请拍卖房屋，用来偿还债务。

2、借款到期后签订房屋买卖合同，将借款本息转化为已付购房款，该买卖合同具有法律效力。此时的房屋买卖合同，既不属于禁止流押情形，也不属于借款合同的担保，而是借贷关系终止后双方重新确立的法律关系，因此是合法有效的，出借人可以直接要求借款人履行买卖合同。需要注意的是，在实务操作中应防止将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

三、签订委托售房合同，约定借款人不能还款时将出售房屋的权利授予出借人，包括代为签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。在委托合同意思表示真实且不违反法律规定的前提下，该授权委托行为应属于合法有效。需要提醒大家一点，在生活中一定要谨慎签署委托书、授权书等授权性文件，尤其是房屋的处分权，因为处分权是所有权最为关键的核心权利，一旦授予出借人，可能会出现出借人与买房人恶意串通，以低于市场价格出售房屋，从而损害借款人利益的情况。