“让房价再飞一会儿”，悉尼中位房价将再破百万
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前 言
十年最大季度涨幅
悉尼中位房价再破百万
不差钱，高档物业最为抢手
租赁市场：房东中意富裕租户
前 言
对于澳大利亚住房市场而言，过去一年是成功逆袭的一年。
年初还“奄奄一息”的澳大利亚房市，在短短6个月时间即完全恢复元气。
根据房产研究机构Corelogic提供的最新数据，截至2019年12月的一个季度内，澳大利亚的住房价格创下了十年来的最佳季度涨幅。
其中，悉尼和墨尔本房价的季度涨幅更是达到惊人的6.2％和6.1%。
截至目前，悉尼的住房中位价已经达到97.4万澳元（独栋屋）和74.6万澳元（公寓）。
根据联邦政府于新年初最新实施的“首次置业首付款低至5%贷款担保计划”，悉尼购房价格不得超过70万澳币的限制。
换句话说，对于想要利用这一规则的悉尼首次购房者而言，市区几乎没有他们选择的余地。
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十年最大季度涨幅
2019年也是创纪录的一年。
上半年，澳大利亚住房市场经历了有史以来最大和最长的调整。下半年，却是买家“生怕买不着”心态下驱动的房价快速反弹。
最新的数据显示，澳大利亚的整体住房价格创下了十年来的最大季度涨幅。
截至今年12月的一个季度内，澳大利亚整体住房价格上涨了4％，与上年同期形成鲜明对比，创自2009年11月以来的最大季度涨幅。
就首府城市而言，2019年第4季度，悉尼房价上涨了6.2％，墨尔本上涨了6.1％，继续成为推动整体住房价格回升的两大领涨城市。
其他首府城市方面，布里斯班和阿德莱德分别上涨了2.4％和1.4％；霍巴特和堪培拉也有上涨，涨幅分别为3.4％和2.3％。
相反，珀斯和达尔文同期的房价则分别下跌了0.1％和1.4％。
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悉尼中位房价再破百万
对于悉尼典型的有房一族而言，他们有望在今年2月再次成为百万富翁。
截至目前，悉尼典型的独立式住宅中位价录得97.4万澳元，公寓中位价录得74.6万澳元。
此前，悉尼独立式住宅的价格的价格曾于2017年7月的106万澳元峰值出现下跌，一度暴跌至2019年6月的86.5万澳元。
但是，在新一轮的降息和贷款偿还能力测试放松驱动下，悉尼房地产市场在2019年下半年迅速升温，房价也是节节攀升。
CoreLogic研究主管蒂姆·劳莱斯（Tim Lawless）表示，悉尼住宅价格在2018年下跌8.9％之后，在2019年上涨了5.3％。
他说：“价格反弹快于任何人的预期。根据目前的增长速度，悉尼房屋的中位价最早可在2月份可能再次突破100万澳元。”
由于悉尼目前上市房源数量较少，不少躁动不安的买家们都力求尽快抢到房产。
尤其是那些这意味着，有意新学年前购置房产的家庭，为了成功购得房产，不惜掏出更多钱来压倒其他竞争的买家。
据房产网站Domain报道，在最近一次的拍卖会上，悉尼华人区莱德（Ryde）一幢复式洋房（townhouse）拍卖时吸引了多达14名潜在买家参与竞标。
这套位于布法罗路（Buffalo Rd）的3居室售得143.3万澳元，超出拍卖底价近20万澳元。
买家为华人珍妮·陈（Jenny Chen，音译)，她已耗费近一年时间寻找房产，必须要在女儿2020学年开学前结束找房。
陈女士表示，这套房完全符合其要求。她到拍卖现场时已下决心不会错过这笔交易。
她看过的其他很多房产都售出了很高的价格，因此她事前就清楚此次交易可能需要预支一大笔钱。
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不差钱，高档物业最为抢手
就不同价位的房产而言，高档住房的涨幅最大。
数据显示，2019年首府城市高档住房（房价高居前25%的住房）上涨5.6％。
这种趋势在悉尼和墨尔本表现最为显著。过去一年，悉尼高档住房的价格上涨了7.0%，而墨尔本的这一涨幅相对更大，录得7.6%。
全澳范围内，目前独栋屋中位价位居前十的地区中，大悉尼地区占据了9席，而大墨尔本地区则占据一席。
其中，悉尼著名的富豪区“Darling Point”以651万澳币的中位价位居全澳独立屋房价最贵榜首。
在公寓市场中，中位价位居前十的地区无一例外均来自大悉尼地区。
就上涨幅度而言，根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic的数据，2019年总体房价增长最迅速的城区，年涨13.1%至22.3%不等。
就独栋屋房价涨幅而言，墨尔本滨海城区圣基尔达（St Kilda）高居榜首，年涨幅录得19.6%，中位价升至约158万澳元。
昆州北部的矿业城镇莫兰巴（Moranbah）以19%的年增速位列第2，中位价增至约21.6万澳元。
堪培拉CBD以北约20公里的梅尔巴（Melba）第3，年涨17.1%，中位价达到约62万澳元。
华人区卡灵福（Carlingford）以15.4%的年增速，屈居全澳第四。
就公寓房价涨幅而言，西澳皮尔巴拉（Pilbara）的矿业城区南黑德兰（South Hedland）拔得头筹，以22.3%的年涨幅位列榜首，中位价为13万澳元。
墨尔本沿海城区桑德林汉姆（Sandringham）和新州肯普西区（Kemsey Region）以18.6%和17.6%的年涨幅分列第2和第3位。中位价分别录得84.6万和34.2万澳币。
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租赁市场：房东中意富裕租户
澳洲住房和城市研究所（AHURI）表示，过去六年，私人租赁行业是澳住房体系中增长最快的部分，增长了17%，是家庭增长率（7%）的两倍多。
而由于房东“中意”的是较为富裕租户，自2011年以来，租金低于每周350澳元的经济适用房短缺的情况仍扩大了12.54%，越来越多低收入者面临巨大压力。
CoreLogic提供的数据显示，过去一年，霍巴特仍然是供应最紧张的租赁市场，租金年度涨幅高达6%。其次是珀斯，租金的年度涨幅录得2.1％。
与此相反，租金最贵的市场，悉尼的租金出现下跌，年度跌幅为1.0%。
CoreLogic研究主管蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）表示，悉尼和墨尔本两大城市的房价开始快速回升，而同期悉尼的租金出现下跌，墨尔本的租金涨幅（涨1.4%）弱于房价涨幅，导致租金收益率快速压缩。
目前，悉尼的租金收益率低至3.0％，为有史以来的最低水平。
墨尔本的租金收益率录得3.3％，接近2017年的低点3.1％。
就租房可负担性而言，悉尼的租客面临的压力最大。
数据显示，就独栋屋而言，悉尼租房最贵的地区位于东郊的Bellevue Hill，每周中位租金高达2200澳币，过去一年的涨幅为1.9%。
就公寓而言，市区的Miller Point租房最贵，每周中位租金高达1100澳币，过去一年的涨幅为3.1%。
即便是租房最便宜的地区，中位租金也高达每周320澳币（独栋屋）和310澳币（公寓），分别是Blacktown地区的Willmot和parramtta地区的Carramar。
值得一提的是，悉尼这两个最具租房可负担性的地区租金在过去一年分别上涨了3.8%和5.1%，远远超过了同期的工资涨幅。
换句话说，对于低收入群体而言，如果没有其他利好举措出台，未来无家可归的人只会越来越多。
澳大利亚国家住房保障组织National Shelter首席执行官Adrian Pisarski表示，享受Newstart津贴的人群受到的影响最大。
因为负担不起首府城市的住房，他们不得不前往租房便宜的偏远区域，而这些地方就业机会又少得可怜。
他说：“对于年收入低于6万澳币的家庭而言，城市里没有他们可以负担得起的住房。”
END
根据房产研究机构CoreLogic的预测，悉尼的房价在2020年有望上涨12％，而墨尔本涨幅更大，达到14%。
不仅如此，其他首府城市房价预计也会迎来强劲上涨。甚至连多年低迷和珀斯和布里斯班也有望走出低迷，在2020年分别上涨6％和10%。
CoreLogic研究主管Lawless警告称，2019年的最后六个月表现强劲。
但是，从长期来看，悉尼和墨尔本房价半年内上涨9.9％和9.6％是不可持续的，暗示2020年，涨幅相对可能出现放缓。
另外，国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）执行长罗伯特·梅洛尔（Robert Mellor）指出，房价的快速上涨会导致首次置业者和置换买家的可负担性丧失，尤其是在悉尼和墨尔本。
值得一提的是，澳大利亚知名房地产估值师安娜·波特（Anna Porter）在最新的一份报告中指出，塔斯马尼亚首府霍巴特是风险最大的地区。
她说：“由于并不是建立在就业、移民或基础设施支出等任何可持续指标的基础上，霍巴特的房价上涨将是短暂的。”
“塔斯马尼亚州将是真正感受到2020年痛苦的市场。”