云亭案例|买地十年不能开发,律师是如何助其维权成功的?
买地十年不能开发，律师是如何助其维权成功的？
文/张海龙（北京云亭律师事务所）
编者按
案例导读
本案当事人在公开拍卖中竞得住宅开发用地使用权，并全额交纳了土地出让金，但国土局长达十年之久不交付土地。本律师突破重重困难，为委托人追回土地出让金，并索赔到相当于出让金2.5倍的违约金和赔偿金。
基本案情
一、2005年11月，某国土局将编号为P05-02号国有土地使用权公开出让，刘某以226万元的价格竞买成功。同日双方签订了《国有土地使用权出让合同》，对土地规划条件、用途（住宅）、面积、价格、交付时间、违约责任及解除条款等进行了约定。
二、在合同约定期限内，刘某足额交付了土地出让金。但国土局却未按合同约定时间向刘某交付土地。刘某十年间无数次找国土局和市政府追要，被以种种理由推诿。
三、2015年11月刘某在另案诉讼中得知，案涉土地出让合同签订后，市政府和国土局、规划局编制并批准了《主城区控制性详细规划》，将刘某买受的P05-02地块规划用途由住宅变更为市政道路。导致国土局十年来不能按合同约定条件交付土地。但国土局一直未告知刘某，也未与刘某协商解除合同。
四、2016年1月，本律师代理刘某向法院提起诉讼。请求（1）解除刘某与国土局签订的《土地使用权出让合同》，（2）判令国土局返还出让金226万元，（3）判令国土局按合同约定标准向刘某支付违约金、利息和经济损失共计1000万元。
五、一审法院判决：解除双方《国有土地使用权出让合同》；国土局在判决生效后十五日内返还原告支付的土地出让金226万元，并向原告支付该出让金从2006年6月1日起至执行之日止的利息损失；国土局向刘某支付自2005年12月1日起至2006年5月31日共计6个月的违约金41.132万元。
六、刘某对违约金判项不服，2016年7月，本律师代理其提起上诉，请求改判：国土局支付刘某自2005年12月1日起至2016年1月20日的违约金。国土局也提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回刘某的诉讼请求。
争议焦点
本案的争议焦点是：国土局是否违约，违约金应当如何计算。
国土局主张：
（1）《土地使用权拍卖须知》第15条约定：国土局与竞得人签订出让合同后，即视为交付土地。本案合同已经签订，视为国土局已经交付了土地。
（2）国土局没有单方变更合同约定的土地使用条件。土地出让以后，规划变更与国土局无关，国土局并不知情。
（3）《国有土地使用权出让合同》第32条约定：出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同。现在已经十年之久，刘某的解除合同请求超了诉讼时效。
本律师代表刘某主张：
（1）合同签订后，刘某支付了全部土地出让金，履行了买受人的全部合同义务，但十年来未收到土地。直到2015年在另案诉讼中才得知土地的规划用途被改变，因客观条件变化导致合同无法继续履行，故合同应当解除，并由国土局按约支付违约金。
（2）国土局得知土地规划用途改变后，没有通知刘某交付不能，也没有与刘某协商解除合同，隐瞒十年之久，导致刘某的损失扩大，除按约支付违约金外，还应赔偿刘某经济损失。
（3）原审判决已认定国土局违反合同第32条“出让人必须按时提供出让土地。每延期一日，出让人应当按受让人已付土地出让金的1‰给付违约金”，因此本案违约金计算期间为从应当交付土地之日（即2005年12月1日）至刘某因无法实现合同目的而请求解除合同之日（即2016年1月）。
云亭代理
一、刘某与国土局签订的国有土地出让合同应当解除
案涉合同签订于2005年11月10日，2005年11月21日刘某即按期缴纳全部货款，履行了受让人的全部义务。但在合同签订之后、出让方交付土地之前，由于市政府和国土局、规划局编制、批准了《主城区控制性详细规划》，将刘某买受的P05-02地块规划用途由住宅用地变更为市政道路用地，国土局按照约定规划条件（住宅用地）交付向刘某交付土地已经不可能实现。因此，案涉合同应当解除。
二、案涉《国有土地使用权出让合同》的违约金计算
国土局在明知土地规划条件已经变化，不可能再按照合同约定向刘某交付土地的情况下，没有告知刘某，也没有与刘某协商解除合同，而是隐瞒了十年之久。应当根据合同约定向刘某支付违约金。
本案合同约定违约金的计算方法为：每逾期一日，支付土地使用权出让金1‰的违约金。本案违约期限应从国土局应当交付土地而未交付之日起计算至刘某行使合同解除权之日。也就是从2005年12月1日至2016年1月。
裁判结果
二审法院于2017年5月15日作出（2016）晋行终360号《行政判决书》，部分采纳了本所律师的代理意见，判令国土局按每日土地使用权出让金的l‰支付刘某自2005年12月1日至2016年1月20日共计10年零1个月违约金的50%。
按照两审判决结果计算，刘某除拿回了土地出让金，而且还索赔到了相当于土地出让金2.5倍的违约金和赔偿金。
裁判理由
一、本案并未超过法定起诉期限
刘某请求解除的合同签订于2005年11月10日，2005年11月21日，刘某向国土局支付了全部款项226万元。自合同签订以来，刘某一直在与国土局协调对土地进行开发建设，而国土局一直未履行合同，也没有明确拒绝履行合同。直至2015年刘某仍不能按照合同约定的土地用途进行开发建设。2015年11月23日才在J市中级人民法院得知所购地块被《主城区控制性规划》规划为城市道路，导致其合同目的无法实现。故于2016年1月19日提起行政诉讼请求解除该合同，并没有超过法定的起诉期限。
二、刘某与国土局签订的国有土地出让合同应当解除
本案涉诉合同签订于2005年11月10日，刘某按期足额缴纳了出让金，履行了受让人的全部义务。但出让方交付土地之前，由于市政府和国土局、规划局编制、批准了《主城区控制性详细规划》，将刘某某买受的P05-02地块规划用途由住宅变更为市政道路，导致国土局按合同约定条件交付土地已经不可能。使刘某自始至终无法按照合同约定的土地用途进行开发建设，应视为国土局并没有依合同约定向刘某交付土地使用权。根据土地出让合同第七章（违约责任）第32条约定：“出让人延期交付土地超过6个月，受让人有权解除合同。”受让人刘某有权要求解除该土地出让合同。
同时，土地出让合同第33条约定：“受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需要的前期工作造成动工开发迟延的除外。”但国土局没有依约向刘某收取土地闲置费、也没有依合同约定无偿收回刘某的国有土地地使用权。因此，应当视为刘某已对国土局的行为产生合理信赖，认为其受让的土地仍然可以进行开发建设。
2015年11月，刘某得知受让地块与《主城区控制性详细规划》规划的用途不符，其合同目的已完全不能实现，遂起诉解除出让合同，符合《中华人民共和国合同法》第94条第（2）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定。
因此，刘某请求解除其与国土局之间的国有土地出让合同的诉求应当支持。
三、违约金计算问题
本案实际违约期限是2005年12月1日起至2016年1月20日。本案中，国土局没有向刘某明示合同目的不能实现，刘某也没有按照合同约定期限及时行使合同解除权。合同双方对合同不能在约定期限内解除均有一定责任。根据公平公正原则，双方各承担50%的违约金。
律师手记
随着终审闭庭的法槌敲响，买受人维权十年无果的案子终于尘埃落定。本律师代理了本案的全过程，不仅成功为当事人索回了土地出让金，还拿到了相当于出让金2.5倍的违约金和赔偿金，也算是得到了较为圆满的解决吧。
合同签订后、交付前土地规划用途改变后，国土局本应当及时告知买受人，并积极与买受人协商解除合同，将各方损失降到最低。但因行政机关互相扯皮、互相推诿，隐瞒了买受人十年之久。市长和国土局长换了好几任，面对买受人的上访诉求，都是让“等等吧，等等吧”，就不告诉实情！就是不给出解决办法！致使买受人支付出让金后长达十余年不能开发建设，可以想见其损失之大。
本律师介入本案后，从诉讼战略规划、诉讼战术选择、诉讼风险规避等角度进行了深入分析，最终选择了风险最小的诉讼方案，成功帮助委托人挽回了巨额的经济损失。
本律师遗憾的是：终审判决仅支持了50%的违约金请求，没有实现全部的诉讼目的。但鉴于该结果已经远远超出委托人预期，且委托人维权十年已十分疲惫，不愿再起干戈，本律师亦无权突破委托行事，故只能留此遗憾了。
本文作者
张海龙 律师
北京云亭律师事务所合伙人