希腊全国所有的住宅，值多少钱？

写在前面

对于大部分希腊家庭而言，房产是他们最主要的财产——希腊人把房产主要作为耐用消费品，中国人则把房产主要作为金融投资品。

这一周，我给祖一布置的社会实务研究课题，是让他估算一下希腊全国所有的住宅价值多少钱——市场价，不是希腊政府评估价。

霍庆川

2021年9月12日于希腊马拉松

爸爸给我布置的这个课题，一开始我觉得很难：希腊有那么多房子，每套房子大小不同、位置不同、新旧也不同，我怎么能估算出这些房子价值多少钱呢？

爸爸给了我一份希腊国家统计局的统计公报，详细说明希腊2011年住宅的数量、房龄、面积等数据——2011年，希腊共有638.4万套住宅。

不过，我仔细想了想，还是可以找到估算的办法——最简单的方法就是用希腊房子的数量乘以每套房子的平均价格：

1、如果每套住宅的价格是10万欧元，则意味着希腊全国的住宅价值6384亿欧元；

2、如果每套住宅的价格是15万欧元，则意味着希腊全国的住宅价值9576亿欧元；

3、如果每套住宅的价格是20万欧元，则意味着希腊全国的住宅价值12768亿欧元。

上面的估算“太简单”，因此结果很可能是不准确的。所以，我需要建立一个模型，考虑到影响房子价格的关键要素：

1、房屋新旧：

大部分情况下，新的房子会比旧的房子要贵，这是因为旧的房子由于房龄比较大，会有损坏、老化；随着时代和科技在进步，新的房子的建材和技术就可能会比旧的房子的要好。

2、房产面积：

其他条件同等的情况下，面积大的房子要会比面积小的房子贵一些。

3、地理位置：

其他条件同等的情况下，地理位置好的房子要贵出一大截。

希腊国家统计局的数据，说明了希腊不同行政区域各有多少套住宅、希腊全国建于不同年代的房子各有多少套、希腊全国不同面积的房子各有多少套，并没有详细说明希腊不同行政区域建于某一年代的某一面积的房子具体有多少套。因此，我的基本模型就是希腊某一年代住宅数量×希腊住宅平均面积×希腊某一年代住宅的平均单价，然后汇总相加，就得到了希腊所有住宅的总价。

首先，我要计算出希腊住宅的平均面积：

1、小于30㎡的住宅，按照25㎡计算，总面积为3962575㎡；

2、30-39㎡的住宅，按照35㎡计算，总面积为10306135㎡；

3、40-49的住宅，按照45㎡计算，总面积为19807290㎡；

4、50-59㎡的住宅，按照55㎡计算，总面积为37165920㎡；

5、60-79㎡的住宅，按照70㎡计算，总面积为110173170㎡；

6、80-99㎡的住宅，按照90㎡计算，总面积为134505720㎡；

7、100-119㎡的住宅，按照110㎡计算，总面积为97194130㎡；

8、120-149㎡的住宅，按照135㎡计算，总面积为72388350㎡；

9、大于150㎡的住宅，按照170㎡计算，总面积为53519230㎡。

希腊637.2万套住宅的总面积为539022520㎡，每套住宅的平均面积为84.6平方米。

希腊国家统计局的数据截至2010年，2010年以后，希腊还是有一些新房子建成上市的。我们假设2010年之后有20万套住宅建成上市，每平米的单价是2800欧元——这是我爸爸给我的参考价格，房龄每增加10年，房价打八折：

1、建于2011年之后的住宅：

20万套*84.6㎡/套*2800€/㎡

价值474亿欧元

2、建于2001-2010年的住宅：

986843套*84.6㎡/套*2240€/㎡

价值1870亿欧元

3、建于1991-2000年的住宅：

806977套*84.6㎡/套*1792€/㎡

价值1223亿欧元

4、建于1981-1990年的住宅：

1049931套*84.6㎡/套*1434€/㎡

价值1273亿欧元

5、建于1971-1980年的住宅：

1437424套*84.6㎡/套*1147€/㎡

价值1395亿欧元

6、建于1961-1970年的住宅：

1002902套*84.6㎡/套*918€/㎡

价值779亿欧元

7、建于1946-1960年的住宅：

605693套*84.6㎡/套*734€/㎡

价值376亿欧元

8、建于1945年以前的住宅：

482131套*84.6㎡/套*587€/㎡

价值239亿欧元

汇总相加，等于7629亿欧元。

7629亿欧元除以657万套房子，相当于每套房子11.6万欧元（相当于每平米1371欧元）。我和爸爸沟通一下，我们觉得这个结果是比较可信的。

最后简单总结一下：希腊全国657万套住宅，市场价值在7000-8000亿欧元左右。

祖一

2021年9月11日于希腊雅典