关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见

全省各中级、基层人民法院执行局： 为进一步规范执行行为，切实解决强制执行中房屋腾退中的疑难问题，提高执行工作效率，现将《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》印发给你们，请认真学习，参照执行。                         安徽省高级人民法院执行局 2018年8月15日

    第一条本意见所称“房屋腾退”案件主要是指人民法院在强制执行过程中对拟变价或以物抵债房屋进行腾退的案件,以及执行依据直接确定被执行人房屋腾退的案件等。

     第二条执行法院拟对查封房屋进行拍卖的,应当在作出拍卖裁定时一并作出拍卖预告。预告中须载明,对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人应当在指定期限内向执行法院进行申报逾期不申报的自行承担相应法律后果。拍卖预告应当在拟拍卖房屋现场张贴。

    第三条执行法院拍卖房屋时,原则上应当先清空后拍卖;确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因,且必须在交付前予以清空。 执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋,应负责交付。 

    第四条对于拟拍卖房屋上存在的不因拍卖而消灭的先于抵押或查封的租赁杈,执行法院应当重点围绕租赁合同的真实性租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等方面进审查,以确定该租赁权是否能够阻却强制执行。

     第五条经审查发现租赁合同有下列情形之一的,应当对租赁权不予认可： (一)当事人自认或者有其他明确证据证明租赁合同为虚假合同的； (二)名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的； (三)租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的。经审查发现租赁合同中约定的租金、租期明显不符合常理的,应当告知租赁合同当事人伪造证据的法律后果。

       第六条经审查发现有下列情形之一的,应当认定租赁合同签订于抵押、查封前： （一)租赁合同当事人已于抵押、查封前依法办理租赁登记备案手续的； (二)租赁合同当事人已于抵押、查封前就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的； (三)租赁合同当事人已于抵押、查封前办理租赁合同公证的； (四)租赁合同当事人已于抵押、查封前缴纳相应租金税的； (五)租赁合同当事人已于抵押、查封前向抵押权人声明过租赁情况； （六）其他有确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封之前。 

       第七条经审查发现有下列情形之一的,可以认定案外人在抵押、查封前已占有且至今占有案涉房屋： （一)案外人在抵押、查封前已在且至今仍在案涉房屋内从事生产经营的； (二)案外人在抵押、查封前已经领取以涉案房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的； (三)案外人在抵押、查封前已经支付且延续支付案涉房屋水电、物业管理等费用的； (四)案外人在抵押、查封前已对案涉房屋根据租赁合同约定的用途进行装修的； (五)其他有确切证据证明案外人在抵押、查封前已占有且至今占有案涉房屋的。

        第八条执行法院查明的拟拍卖房屋权属状况、占有使用情况、权利负担等内容,应当在拍卖公告中予以说明。拍卖公告发布后,竞买人申请实地看房的,执行法院应当予以协助。 

        第九条对拒不履行腾退义务的被执行人,依法可以采取支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、纳入失信被执行人名单等强制执行措施;对拒不履行腾退义务的案外人,依法可以采取罚款、拘留等强制执行措施。 

        第十条被执行人或案外人未自动履行腾退义务的,执行法院在强制腾退之前,应当做好说服教育、现场勘察、风险评估等工作。 

        第十一条风险评估报告一般包括以下内容： (一)当事人年龄、身体状况以及对抗情绪是否激烈； (二)房屋内水、电、气等布局情况； (三)房屋周边环境； (四)是否存在可能引发暴力抗法、恶性事件等不良社会影响因素等。 第十二条强制腾退预案一般包括以下内容： (一)当事人基本情况； (二)基本案情； (三)现场状况； (四)腾退流程； (五)现场指挥、参与人员及工作分工； (六)执行风险提示、管控及处理； (七)突发事件的应急处置等。 

        第十三条进入强制腾退程序后,由院长签发强制腾退房屋公告,责令被执行人或案外人在指定期间自动履行腾退义务。被执行人或案外人逾期不履行的,由执行法院强制执行。 

       第十四条强制腾退时,被执行人或案外人是公民的,应当通知其本人或者其成年家属到场,同时通知其工作单位或者房屋所在地的基层组织派员参加;被执行人或案外人是法人或者其他组织的,应当通知其法定代表人或者主要负贵人到场,拒不到场或未派员参加的,不影响执行执行人员应当将强制执行情况记入笔录,由在场人员签名或者盖章,在场人员拒绝签名或者盖章的,不影响执行。 

        第十五条进入执行现场后,为确保安全,执行人员应当做好以下工作: (一)查清房屋内人员情况； (二)排除易燃、易爆等危险物品； （三）现场外围设立警戒线,禁止无关人员进入现场,必要时,可以协调公安、医疗、消防等部门予以协助； (四)发生抗拒执行、妨害执行等行为,如情况危急必须立即采取拘留措施的,可以立即采取,拘留后,应当立即报告院长补办批准手续。 

        第十六条腾空清理出的被执行人及案外人的物品,执行人员应当制作物品清单,并运送至指定处所,因征收拆迁案件引发的房屋腾退案件,可协调有关部门指定临时周转房或安置房作为接收物品的处所;其他类房屋腾退案件,可指定预先查明的被执行人及案外人的其他居所作为接收物品的处所,未查明被执行人及案外人有其他居所的,可协商申请执行人或买受人提供临时处所作为接收物品的指定处所,如产生租赁费等相关必要费用的,可以要求申请执行人或买受人先行垫付,由物品权利人负担,但申请执行人或买受人自愿负担的除外。

         第十七条 执行人员应当使用执法记录仪对房屋腾退全程同步录音录像,重大腾退行动,必须通过执行指挥中心对执行现场进行同步远程监控、指挥协调。必要时,还应当邀请公证人员参与房屋腾退全过程,并对腾退出的物品清单予以公证。